Якщо квартирою володіють по праву власності кількох людей, то така власність є спільною. і вона може бути двох видів:
Тут же ми розглянемо тільки випадок з спільною частковою власністю. так як саме вона дозволяє продати частку в квартирі. і саме тут застосовується право переважної покупки цієї частки (або кімнати).
Частки в квартирі можуть бути або «ідеальними» (тобто не виділеними в натурі, наприклад - 1/3 або 3/25), або «реальними» (тобто виділеними в натурі, наприклад - окрема кімната 15 кв. м.).
Кожен учасник часткової власності має право продати свою частку в квартирі, як у вигляді окремої кімнати, так і у вигляді «ідеальної частки». Але перш, він в обов'язковому порядку повинен запропонувати викупити свою частку іншим учасникам часткової власності (тобто іншим власникам квартири, сусідам). Закон дає сусідам то саме право пріоритетної покупки частки в своїй квартирі, по відношенню до будь-якого іншого покупця «з вулиці».
І тільки в разі відмови сусідів від викупу частки, Продавець цієї частки має право продати її на відкритому ринку сторонньому покупцеві.
Важливий момент! Пропозиція викупу частки в квартирі для співвласників має містити ті ж умови (в першу чергу - ціну), які будуть пропонуватися всім іншим покупцям. Інакше, наприклад, якщо співвласникам запропонований викуп частки, скажімо, за 100 руб. а потім ця частка продана на ринку за 90 руб. то співвласники можуть оскаржити цю угоду на законних підставах.
Переважне право купівлі частки квартири регулюється статтею - ст. 250 ГК РФ. І якщо це право було порушене (тобто частка квартири була продана сторонньому покупцеві без повідомлення сусідів), то будь-який з них протягом трьох місяців може зажадати через суд переведення на нього всіх прав і обов'язків покупця (пункт 3 зазначеної статті).
Завдаток або аванс - яку форму передоплати застосовують в угодах купівлі-продажу квартир? Дивись за посиланням в Глосарії.
Використовувати своє пріоритетне право викупу частки може будь-який з сусідів-співвласників по квартирі. І якщо таких претендентів кілька, то Продавець частки сам вибирає, кому з них її продати.
Але що робити, якщо сусіди по квартирі, маючи таке пріоритетне право покупки, не викуповують запропоновану їм частку? Тоді Продавцю треба зафіксувати відмову від права переважної покупки. Як це робиться? Читаємо нижче.
Відмова від переважного права купівлі частки квартири
Оповіщення інших власників про намір продати частку в квартирі, і про їх переважне право її купити, треба робити письмово, шляхом відправки їм рекомендованого листа з повідомленням про вручення. Це дозволить Продавцю мати документальне підтвердження дотримання закону.
Повідомлення про викуп частки в квартирі пишеться Продавцем в довільній формі, приблизно в такому вигляді (зразок):
Від кого (ПІБ); Кому (ПІБ).
Повідомлення про продаж частки в квартирі
Пропоную Вам скористатися переважним правом покупки частки в зазначеній квартирі, відповідно до ст. 250 ГК РФ, і викупити мою частку за вказаною ціною протягом місяця з дня отримання цього повідомлення.
У разі Вашої відмови від викупу частки, або неготовність зробити викуп в зазначений термін, моя частка в праві спільної власності на квартиру буде продана іншій особі.
Дата, ПІБ власника частки, підпис.
На роздуми сусідам-співвласникам дається один місяць (за законом). Якщо співвласники квартири готові викупити частку, вони повинні це зробити протягом 30-ти днів з моменту пропозиції. Відсутність відповіді протягом цього терміну розуміється як відмова від викупу частки.
Але можна і не чекати покладений згідно із законом місяць, а оформити відмову сусідів (співвласників квартири) від викупу частки або кімнати відразу. Тоді закон дозволяє продати цю частку в квартирі будь-якій сторонній особі хоч в той же день.
Як оформляється відмова від викупу частки в квартирі?
Якщо інші власники не хочуть або не мають можливості для викупу, вони можуть письмово оформити відмову від свого права переважної купівлі частки квартири. і запевнити його у Нотаріуса (нотаріальне посвідчення тут необов'язково, але бажано). Цей письмову відмову від викупу частки потім знадобиться Продавцю для реєстрації угоди.
Якщо ж сусіди-власники не дають своєї відмови на викуп частки в квартирі, але і не викуповують її (таке в практиці трапляється), то Продавець просто чекає належний за законом місяць, після чого автоматично отримує право продавати свою частку кому завгодно.
При цьому, поштовий документ, який свідчить про відправку іншим власникам квартири рекомендованого листа з повідомленням. потрібно, звичайно, зберегти.
Реєстрація продажу частки в квартирі
Продаж частки квартири сторонній особі, так само як і продаж її сусідам-співвласникам, вимагає державної реєстрації в Росреестра.
У складі пакету документів, що подаються на реєстрацію продажу частки в квартирі, має бути підтвердження того, що Продавець оповістив всіх інших власників про свій намір. Для цього Продавець докладає до документів копію того самого листа-повідомлення про продаж частки в квартирі з пропозицією викупити її за вказаною ціною.
Якщо від сусідів-власників отримано письмову відмову від свого права переважної купівлі частки в квартирі, то цей папір теж додається до пакету документів. Тоді процес реєстрації почнеться відразу.
Якщо ж відмови від сусідів-власників немає (але лист-повідомлення докладено), то документи на реєстрацію все одно візьмуть, але сама реєстрація почнеться тільки через відведений законом термін для переважного права викупу - один місяць.
Докладний алгоритм дій при покупці і продажу квартири або її частки - представлений в інтерактивній карті покрокова інструкція (відкриється у спливаючому вікні).