Купівля приватизованої квартири що перевірити і які є ризики

Перехід прав при покупці приватизованої квартири

Продаж приватизованої або муніципальної квартири пов'язана з передачею у власність не тільки фактичних квадратних метрів, а й прав власності на них.

Якщо в угоді купівлі-продажу бере участь приватизоване житло, то новий власник стає повноправним господарем квартири. яка буде знаходитися у нього у власності.

Чи треба приватизувати куплену квартиру?

Так, куплену квартиру треба приватизувати квартиру. Головним плюсом приватизованої квартири, кімнати або частки є те, що вона стає власністю. Як відомо, власник має право розпоряджатися своєю власністю на власний розсуд - він може її продавати, міняти, дарувати або заповідати за своїм розсудом.

Варто пам'ятати про те, що заповідати мул отримувати у спадок можна лише приватизоване житло. Якщо самотній власник неприватизованій квартири вмирає, то ніякі закони про спадкування родичів різних ліній не діють. В цьому випадку квартира переходить у власність держави.

Одним з переваг приватизованого житла є те, що воно може виступати в якості застави для оформлення великого банківського кредиту. Але в цьому випадку варто пам'ятати, що цей факт буде обтяженням до повної виплати, у разі якщо квартира виставитися на продаж. Звичайно, продати її можна, але не кожен покупець погодитися брати на себе відповідальність погашати чужі банківські борги.

У приватизованій квартирі власник має право прописати на свій розсуд будь-яких осіб. не погодившись це питання з представниками місцевих органів влади.

Власник житла так само може на свій розсуд і без додаткового узгодження з контролюючими органами здати квартиру в оренду.

При цьому він зобов'язаний платити податок у розмірі 13% державі від одержуваного прибутку.

Податок нараховується виходячи з суми, зазначеної в договорі оренди.

Чи треба приватизувати квартиру?

Куплену квартиру треба приватизувати за бажанням. також її можна залишити у власності муніципалітету.

Уряд Росії регулярно переносить терміни закінчення приватизації, а останнім часом розглядається закон про те, щоб зробити її безстроковою.

Неприватизоване житло так само може брати участь в угодах купівлі-продажу - його можна буде обміняти на більшу чи меншу площу з відповідною доплатою. Тільки в цьому випадку буде укладатися договір міни, оскільки продавати можна тільки власність.

Як купити?

Далі розглянемо схему, яка допоможе придбати приватизовану квартиру:

Покупці визначаються з вибором квартири;
Полягає попередній договір авансу або завдатку з продавцем, де він надає необхідні для перевірки і укладання угоди документи, обумовлюються терміни укладання угоди, обмовляється остаточна вартість;
Проводиться перевірка документів власників квартири і документів на саму квартиру;
Складається і ретельно перевіряється обома сторонами договір купівлі-продажу;

Зустріч для підписання договору та закладання грошей в банківську комірку (на сьогоднішній день цей спосіб передачі грошей є найбезпечнішим);

Підписані документи здаються для реєстрації в Реєстраційну Палату. де обидві сторони укладення угоди отримують розписку в отриманні документів та зазначенням терміну їх отримання;

У певний термін сторони або їх представники забирають зареєстровані документи;

Сторонами підписується Акт прийому-передачі квартири згідно з договором купівлі-продажу.

Документи при покупці квартири

Для оформлення угоди обидві сторони повинні надати певні документи.

Від покупців потрібні:

Діючі паспорта;
Свідоцтво про укладення шлюбу (якщо покупці перебувають у шлюбі);
Нотаріальне заяву про те, що покупець не перебуває в шлюбі (якщо він не в шлюбі);
Нотаріальна завірена довіреність і паспорт представника покупця (якщо від імені покупця угоду укладає його представник).

Щоб покупець купив приватизовану квартиру продавець повинен надати наступні документи:

Діючі паспорта всіх продавців;
Оригінали правовстановлюючих документів;
Техпаспорт приміщення. який видається в БТІ і має термін дії 5 років з моменту видачі;
Єдиний Житловий Документ, який містить в собі довідку про відсутність заборгованостей по комунальних платежах, виписку з будинкової книги та копію фінансово-особового рахунку;
Довідки ПНД і НД;
Нотаріально завірена згода чоловіка або дружини, якщо квартира була придбана в шлюбі;
Якщо одним із власників є неповнолітній, то згода органів опіки на проведення угоди;
Якщо від імені продавця виступає його представник, то нотаріально завірену генеральну довіреність на його ім'я;
Виписку з ЕГРП. Але цей документ, як правило замовляє сам покупець для того, щоб переконатися, що продавець дійсно є власником на момент укладання угоди.

Приватизація купленої квартири

Процес приватизації в цьому випадку нічим не відрізняється від звичайної стандартної процедури. Пакет документів так само потрібно стандартний.

Відмова в приватизації власники можуть отримати через великі борги за комунальні послуги і послуги ЖКГ. Тому не варто накопичувати непосильних боргів, інакше просто не буде можливості приватизувати квартиру.

Якщо квартира купується з уже існуючими великим боргом (таке теж можливо), то нові власники, які планують після покупки її приватизацію повинні враховувати цей факт при покупці.

Ризики при покупці приватизованої квартири

Найголовніший ризик в угоді купівлі-продажу квартири - це можливість визнання угоди нікчемною. Це може виникнути у разі виникнення прав третіх осіб на цю квартиру, а саме:

Якщо один із співвласників квартири є неповнолітнім. а при укладанні угоди купівлі-продажу не було отримано згоду органів опіки.

Якщо один або кілька членів сім'ї. продає квартиру не брали участь в приватизації і не давали на те своєї письмової згоди (в цьому випадку може бути визнана нікчемною як сама приватизація, так і наступні угоди, вчинені з квартирою).

Порушення правил приватизації і прав осіб, що беруть участь в ній за статистикою є найбільш частою причиною у визнанні угод з нерухомістю недійсними.

Щоб виключити подібні ризики потрібно перевіряти історію квартири на предмет прописаних в ній людей. їх вік і ступінь спорідненості на момент приватизації.

У всіх випадках, коли угода з нерухомістю визнається недійсною, постраждає покупець, який останнім купив таку квартиру. Тому при покупці не варто сподіватися тільки на чесне слово продавців, потрібно самостійно і ретельно перевіряти всю історію квартири і її документи.

Що перевірити?

Купівля приватизованої квартири може нести ризики визнання угоди нікчемною і їх слід мінімізувати. Для цього потрібно:

Перевірити документи про приватизацію та її прозорості;
Уточнити склад сім'ї та всіх співвласників квартири - чи немає серед них неповнолітніх дітей, і чи всі власники дають свою добровільну згоду на продаж;
Якщо продавець перебуває в шлюбі потрібно перевірити термін придбання або приватизації квартири. Якщо на цей момент власник був одружений, то він повинен отримати нотаріально завірена згода дружини або чоловіка на продаж квартири;

Для того, щоб переконатися в адекватності продавця варто попросити його пред'явити довідку з нарко- та психоневрологічного диспансерів;

Перевірці підлягає і паспорт продавця - він повинен бути без написів, сторонніх вклейок і написів і відповідати терміну дії;

Потрібно перевірити документи на власність квартири. причому не тільки свідчення.

Головним документом є документ, на підставі якого видається свідоцтво. Це може бути договір купівлі-продажу, заповіт або дарча. приватизація та ін.

Висновки про покупку квартири, приватизація

Купівля квартири - це дуже відповідальна справа. яке містить в собі безліч нюансів і підводних каменів. Існує єдина схема при покупці житла, але кожен окремий випадок є абсолютно індивідуальним.

По кожній конкретній угоді можуть знадобитися ті чи інші документи або процедури, не позначені в переліку. Наприклад, якщо продавцем є дуже літня людина, то одних довідок від лікарів буде недостатньо. Іноді може знадобитися присутність лікаря на угоді, який зафіксує дієздатність продавця на момент укладення угоди.

Це знадобитися, в першу чергу, покупцям, щоб надалі спадкоємці або родичі продавця не мали можливість оскаржити укладену угоду.

А для того щоб максимально убезпечити себе при купівлі квартири, варто звернутися за допомогою до фахівців - юристів або ріелторам, які займаються питаннями нерухомості професійно.

Далі ви дізнаєтеся, що потрібно знати при покупці приватизованої квартири.

Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

+7 (499) 703-43-76 (Москва)
+7 (812) 309-50-38 (Санкт-Петербург)

Це швидко і безкоштовно!