Перевіряємо правовстановлюючі документи на квартиру
Припустимо, ви знайшли квартиру, яка вас повністю влаштовує. Перше, з чого потрібно почати - це з'ясувати, на підставі яких документів виникло право власності продавця. У більшості випадків, законні власники житлової нерухомості мають на руках договори купівлі-продажу, міни, дарування, свідоцтва про право на спадщину. Також можна зустріти людину, що займає таким досить рідкісним документом, як вступило в законну силу рішення суду. Ще вам можуть пред'явити договір ренти.
Бажано поглянути на документи своїми очима, потримати їх в руках, щоб переконатися, що в папері немає слідів підчисток і інших фальсифікацій. Там можуть бути виправлення, однак вони обов'язково повинні бути завірені підписами всіх осіб, які підписували договір. У тому випадку, якщо при цьому брав участь нотаріус, виправлення повинні бути завірені його підписом і печаткою.
Також можна перевірити факт належної державної реєстрації договору, це теж може перевірити будь-який громадянин Росії. У деяких випадках в договорі вказуються умови, недотримання яких веде до його розірвання - тоді потрібно чітко з'ясувати, чи виконувались ці умови. Класичний приклад - зобов'язання покупця (т. Е. В даний момент вже власника і, як наслідок, продавця) виплатити повну вартість квартири через якийсь термін після придбання нерухомості. Якщо умова не була виконана, договір підлягає розірванню, а це значить, що продає вам квартиру людина не є її власником.
Подивіться на дату набрання договором чинності. Наприклад, вас повинно насторожити, якщо власник починає швидко продавати квартиру, яка зовсім недавно була йому подарована або заповідана у спадок людиною, яка не є його родичем.
Перевіряємо історію квартири
Що повинно змусити вас насторожитися? Наприклад, якщо дана житлоплоща часто переходила з рук в руки, і в ній ніхто не жив досить довго. Цілком можливо, що з угодами по цій квартирі не все в порядку, і вас просто намагаються підставити. В цьому випадку краще переключити свою увагу на який-небудь інший об'єкт.
Так як у виписці з ЕГРП будуть вказані всі майнові суперечки через квартиру, випадки накладення арешту і т. Д. То, звернувши увагу на дату цих подій, ви можете приблизно оцінити ситуацію: чи можуть ці суперечки виникнути знову, або все це - справи давно минулих днів.
Відповідно до російського законодавства, встановлюється максимальний термін за визнанням угод з нерухомістю недійсними, він дорівнює трьом рокам. Відповідно, якщо за останні три роки ніяких конфліктів через квартиру не відбувалося, можна зітхнути спокійно. Але якщо, все ж, протягом трьох років трапився такий спір, попросіть власника пред'явити судове рішення, щоб зрозуміти, чи дійсно він володіє цією квартирою абсолютно легально. Якщо власник повідомить вам, що судовий розгляд ще йде і, як наслідок, рішення ще не винесено, має сенс почекати з укладенням угоди до тих пір, поки суд закінчить розбиратися з цією справою.
Правда, до цих пір трапляється таке, що житловий об'єкт не зареєстрований в ЕГРП - зазвичай, це стосується досить старих квартир. Як не дивно, відсутність такої квартири в реєстрі означає її повну юридичну чистоту, т. Е. З моменту приватизації ніяких угод з нею не відбувалося. Щоб остаточно переконатися в абсолютній законності прав її власника, можна звернутися з уточнюючим запитом до Департаменту житлової політики.
Перевіряємо якість квартири
перевіряємо продавця
Самого власника необхідно перевірити не менше пильно, ніж його квартиру. Перше, що потрібно зробити - це переконатися в достовірності його паспорта (це легко робиться завдяки наявності спеціального сервісу на офіційному сайті Федеральної Міграційної Служби РФ). Правда, ця інформація носить, швидше, довідковий характер, а для того, щоб отримати більш юридично значимі дані, варто піти в місцевий паспортний стіл, т. Е. Територіальний підрозділ ФМС.
Великі труднощі виникають у тих випадках, коли від імені продавця діє його представник. Якщо ви опинилися в подібній ситуації - максимально ретельно перевірте довіреність, переконайтеся в тому, що вона завірена нотаріусом. Без нотаріально завіреної довіреності представник продавця не має права робити ніяких дій.
Варто прочитати і сам документ, щоб з'ясувати ще одне важливе питання: чи вправі представник власника квартири отримати гроші за її продаж, або ж його повноваження обмежуються лише підписанням договору. У будь-якому випадку, довіреність - це додатковий ризик.
Також варто розібратися з дієздатністю продавця, особливо якщо вже при першому погляді виникають сумніви в його адекватності. Наприклад, можна поговорити з сусідами продавця - можливо, вони щось розкажуть про нього і його спосіб життя.
Перевіряємо права третіх осіб, вірніше, їх відсутність
Для того, щоб з купленої квартирою не виникло згодом проблем, обов'язково потрібно переконатися, що ніякі треті особи не можуть пред'явити на неї права. Відомі ситуації, коли член сім'ї, прописаний в квартирі, але давно не проживає в ній, несподівано оголошується і починає оскаржувати угоду або зголошується проживати тут. Найчастіше це трапляється, коли суд відправив людини відбувати термін за скоєння злочину, рідше виникають проблеми з людьми, що вибули на тривале лікування (наприклад, в психоневрологічний диспансер), в експедицію, закордонне відрядження і т. Д.
Ще одна ризикована ситуація - прописані неповнолітні діти: справа в тому, що згідно із законом при купівлі-продажу квартири їх інтереси повинні бути дотримані, і за цим доглядають органи опіки. Може трапитися так, що пізніше суд визнає угоду недійсною саме з цієї причини.
Якщо власник квартири перебуває у шлюбі, він повинен надати нотаріально завірену згоду на продаж житла від чоловіка / дружини.
Найпростіший спосіб - попросити у власника розширену виписку з будинкової книги, в якій буде чітко вказано, хто зареєстрований на даній житлоплощі, і зберігають ці люди право проживання в квартирі навіть в разі її продажу.
Угода з купівлі-продажу квартири - не такий вже складний процес, але важливо на кожній стадії її здійснення чітко задавати питання і вимагати отримання таких же чітких відповідей. Зібрати всі потрібні документи і перевірити їх можна самостійно, головне - проявляти наполегливість і не забувати про жодну дрібниці. Уважно поставтеся не тільки до того, що написано вище: підійдіть з максимальною відповідальністю до передачі грошей, простежте, щоб продавець грамотно написав розписку в отриманні грошей, вказав правильно дату, не забув розписатися. І, звичайно ж, проконтролюйте питання фактичної передачі квартири.
Як убезпечити себе юридично
Пам'ятайте, що в грошових питаннях потрібно не довіряти, а убезпечити свою угоду з точки зору закону.
Юрист з нерухомості повинен відповісти на всі Ваші питання і допомогти при вирішенні будь-яких складних ситуацій. Робота юриста відрізняється від роботи ріелтора насамперед тим, що юрист не купує і не продає нерухомість, т. Е. Не має особистої зацікавленості в укладенні угоди. З цієї причини, супроводжуючи угоду, юрист не намагається нав'язати покупцеві квартиру за всяку ціну, а, перш за все, виходить з необхідності мінімізувати юридичні ризики клієнта.
Агентство нерухомості «Сигма» готове допомогти Вам вирішити будь-яке питання пов'язаний з продажем або купівлею нерухомості.
Агентство нерухомості «Сигма»: угоди з нерухомістю в Челябінську
Чи безпечно купити і продати квартиру можна з нашим агентством.
Продаж квартир в новобудовах Челябінська, послуги юристів, ріелторські послуги.
м Челябінськ, пр. Перемоги, 303/2, оф. 4.
Тел: + 7 (351) 740 24 24, + 7 (351) 235 34 16
Квартири в нових популярних мікрорайонах: «Академ Ріверсайд (Академ Сіті)», «Парковий», «Чурилова» і в інших новобудовах