Як перевірити квартиру перед покупкою на обтяження і застава

Головна / Купівля / Як перевірити юридичну чистоту квартири - дізнатися в заставі чи ні

Купівля нерухомості є досить складним і відповідальним процесом. Так як, по-перше, це дорога операція, а по-друге, законодавство передбачає ряд ситуацій, коли продаж визнається недійсною. Тому вкрай важливо здійснити попередню перевірку на «юридичну чистоту» обраного об'єкта нерухомості.

Зробити це можна або звернувшись до кваліфікованих фахівців, або самостійно. У даній статті буде детально розглянуто: як дізнатися, квартира в заставі чи ні, чи є які-небудь інші обтяження, і в яких випадках від покупки краще відмовитися.

Загальне уявлення про перевірку квартири і власника

Як перевірити квартиру перед покупкою на обтяження і застава

Звертатися до досвідчених фахівців для перевірки «чистоти» об'єкта нерухомості, на перший погляд, зручно і практично. Як правило, такі послуги надають ріелтори і юристи. Але на практиці часом буває, що не кожне обличчя, готове виконати цю роботу, в дійсності має необхідний рівень компетентності. Тим більше що зацікавленість у даних фахівців непряма, так як грошовими коштами або майном вони самі не ризикують.

У той же час, при наявності певної кількості часу і сил, здійснити перевірку самостійно зовсім не складно. Головне в цій ситуації - це знання того, де і які документи запитувати, для чого і що в них звіряти.

Стандартний перелік документів, необхідних для перевірки:

Важливо! Для перевірки юридичної чистоти квартири необхідно вивчити дані не тільки по об'єкту нерухомості, але також власника, нині і раніше проживаючих осіб. Це особливо важливо, якщо здійснюється купівля житла з старого фонду або коли у квартири часто змінювалися власники.

Також потрібно пам'ятати, що наявність зазначених документів ще не забезпечує чистоту квартири. Необхідно детально звірити сумісність зазначених даних, а також звернути увагу на дати видачі довідок, якщо продавець заздалегідь підготував всі необхідні документи. Хоча подібне відбувається досить рідко, так як частина запитів здійснюється на платній основі. І, як правило, цю статтю витрат бере на себе покупець.

Як переконатися, що квартиру продає власник

Коли підходить для покупки нерухомість була підібрана, насамперед необхідно упевнитися в тому, що її реалізацією займається справжній власник. Якщо ж у квартири кілька власників, то потрібно підтвердження, що дані особи також беруть участь у продажу або довірили процедуру одному зі співвласників.

Тому продавець повинен надати в оригіналі:

Свій паспорт.
Свідоцтво про право власності.
Документ, що підтверджує законність передачі майна.
Довіреність (якщо продавець не є власником або представляє інтереси співвласників).
Копії паспортів осіб, якими була виписана довіреність - в ідеальному варіанті нотаріально завірені, але так рідко надходять.

Важливо! Продавець, який планує здійснення чесної угоди, усвідомлює необхідність перевірки квартири на чистоту, і спокійно надає необхідні папери. У разі відмови або спроби відтягнути процес пред'явлення документів, можна сміливо припиняти процедуру угоди.

Зазначений пакет документів можна умовно назвати первинним, так як у власника, тим більше що готується до продажу, вони вже повинні бути на руках. Відповідно, їх відсутність вказує, як мінімум, на те, що квартира має складну історію, а тому доцільніше буде відмовитися від такого придбання.

Передача права власності власнику повинна підтверджуватися одним з таких документів:

договір купівлі-продажу;
договір міни;
договір дарування;
заповіт або свідоцтво про вступ у спадщину;
договір приватизації;
вирок суду.

Важливо! У всіх наданих документах не повинно бути ніяких виправлень, помарок, підчисток і будь-яких механічних пошкоджень. В іншому випадку документ не є дійсним, і потрібно його заміна.

Квартира в заставі, як перевірити

Найчастішим ускладненням при покупці нерухомості може бути обтяження - заборона на здійснення юридичних дій з об'єктом майна. Відбувається накладення подібних обмежень, якщо квартира знаходиться під арештом або заставою. Також особисто власник або один із співвласників міг накласти подібне обтяження на квартиру.

У тому випадку, якщо факт заборони ні встановлено попередньо, і була проведена операція, то покупець понесе мінімальний збиток. Адже в Росреестра просто відмовлять в реєстрації договору купівлі-продажу. А оплата за майно, що купується здійснюється тільки після того, як договір буде зафіксований державною установою.

Як перевірити квартиру на обтяження? Для цього необхідно отримати виписку з ЕГРП, яка видається будь-якій особі на підставі офіційного запиту. Але в даному документі вказується тільки наявність або відсутність заборон, а також повні імена поточних власників і частка їх власності.
Тому додатково необхідно запросити виписку з ЕГРП про перехід права власності. Цей документ видається тільки власникам нерухомості, але дозволяє встановити підставу, на якому була здійснена реєстрація.

Якщо покупка житла здійснюється в новобудові, у особи, що набував приміщення на етапі будівництва або відразу після введення в експлуатацію, то такий документ не вимагається. Але у випадку угоди з квартирами старого житлофонду дана виписка вкрай необхідна.

Що потрібно перевірити при отриманні виписки:

Наявність або відсутність обтяження - вказується безпосередньо в документі.
Кількість власників і їх частки - в договорі купівлі-продажу цю інформацію потрібно буде відобразити.
Відповідність особистих даних власників з тими документами, які були надані продавцем - особливо це стосується номера паспорта, повного імені і дати народження.
Чи є які-небудь обмеження при передачі власності - наприклад, за договором купівлі-продажу нинішнього власника була надана відстрочка в оплаті, яку він не погасив.

Якщо з'ясується, що на квартиру раніше було накладено обтяження, але на даний момент обмеження знято, необхідно переконатися, що з дати припинення дії заборони на здійснення юридичних дій пройшло більше трьох років. В іншому випадку покупець може зіткнутися з ситуацією, коли на вже набуту квартиру накладуть колишній арешт.

Відбутися це може, наприклад, якщо обтяження накладалося судом через суперечку з за квартиру. Якщо сторона, яка раніше не змогла довести свою правоту, підготує нові документи і виграє суперечку, то всі угоди будуть визнані недійсними, а квартира перейде новому власнику за рішенням суду. Але термін позовної давності з майнових питань становить три роки. Відповідно, після закінчення даного періоду часу будь-які претензії судом будуть відхилені.

Перевірка правильної експлуатації

Кожен власник квартири або яке проживає в приміщенні особа має ряд зобов'язань по експлуатації об'єкта нерухомості. До таких належить збереження належного стану, а також справності всіх інженерних систем. Перевірити все вищезгадане можна, провівши поверховий огляд квартири. В іншому випадку новому власнику доведеться самостійно усувати наявні в квартирі поломки.

Те ж саме відноситься і до сплати комунальних платежів. Купуючи об'єкт майна, новий власник отримує всі борги, які є за квартирою. Тому необхідно надання виписки даних з особового рахунку. Адже законодавством передбачено, що всі фінансові зобов'язання по квартирі лягають на поточного власника. А той вже має право вимагати в судовому порядку грошову компенсацію у винуватця, що склалося. Але результат таких позовних звернень абсолютно непередбачуваний.

Ще одним важливим моментом є перепланування. Якщо вони здійснювалися без належного оформлення, то вся матеріальна відповідальність також лягає на поточного власника. Перевірити наявність змін в квартирі досить просто - для цього потрібно взяти техпаспорт і візуально порівняти зазначений в документі план до фактичного стану приміщення.

Вам буде цікаво:

Перевірка осіб, які проживають

Тому щоб встановити, хто проживає в даній квартирі, необхідно запросити виписку з будинкової книги. Якщо ж об'єкт продажу знаходиться в старому будинку, і часто змінювалися власники, буде потрібно запит на отримання розширеної виписки.
Можлива ситуація, коли людину раніше зняли з реєстраційного обліку з причини відбування покарання в місцях позбавлення волі, проходження військової служби або надання службового житла. Складність полягає в тому, що такі громадяни можуть бути прописані назад.

Також потрібно звернути увагу на те, хто проживав в квартирі на момент приватизації. Якщо серед таких людей є неповнолітні громадяни, які не брали участі в передачі майна в приватну власність від держави, то згодом вони можуть висунути вимогу про надання належної їм частки в квартирі.

Важливо! У разі відсутності складнощів з прописаними в квартирі громадянами, необхідно порівняти дані, зазначені у виписках з будинкової книги, з довідками з ЕГРП. Якщо будуть виявлені розбіжності, швидше за все, один з документів не є справжнім.

Перевірка продавця

Порушити чистоту квартири може не тільки складна історія об'єкта нерухомості або проживають в приміщенні особи, але також і сам власник або продавець. Необхідно пам'ятати, що якщо людина, що здійснює операцію, знаходиться під наглядом у психоневрологічному чи наркологічному диспансері, то вчинені ним юридичні дії в подальшому можуть бути оскаржені в суді. Тому потрібно підтвердження того, що особа, яка підписує договір, має право відповідати за свої вчинки.

Найшвидшим і простим способом буде прохання пред'явити водійські права. Так як люди, поставлені на такий облік, дозвіл водити автомобілі не можуть мати. Але більш надійним все ж є надання довідок з НД і ПНД про те, що громадянин не знаходиться під диспансерним наглядом, або ж отримував лікувальну допомогу раніше, але сьогодні здатний відповідати за свої вчинки.

У другому варіанті, якщо раніше виникають будь-які сумніви, найнадійнішим способом буде проходження продавцем медичного огляду у відповідного фахівця. Подібна процедура покупцеві обійдеться дешевше, ніж розірваний договір купівлі-продажу.