Як стати володарем потрібної вам нерухомості, а не нав'язаної продавцем.
Найпростіший, і в той же час самий дієвий, спосіб - зібрати всі необхідні відомості. Це дозволить вам самостійно контролювати як вибір об'єкта нерухомості, так і весь процес його покупки.
Питання до агентства
Якщо у вас є надійний знайомий, з яким ви готові довірити супровід угоди купівлі-продажу, або якщо ви на 100% впевнені в своїх силах, допомога агента з нерухомості вам не знадобиться. Але, як показує практика, краще звертатися до професіонала. Однак перед цим необхідно упевнитися в тому, що агентство дійсно допоможе вам на всіх етапах покупки.
У більшості країн ріелторська діяльність підлягає ліцензуванню, тому попросіть агентство пред'явити вам ліцензію, а також інші документи (наприклад, про постановку на облік в податкові органи), які зможуть підтвердити їх здатність представляти ваші інтереси. Поцікавтеся, скільки років агентство працює на ринку. Дізнайтеся думку про агентство у інших операторів ринку і пошукайте інформацію про агентство в інтернеті (особливо на тематичних форумах).
Уточніть умови, на яких виплачується комісійна винагорода агенту: чи є ставка фіксованою, не залежить вона від додаткових чинників, чи є випадки, коли комісія не стягується. Навіть якщо ви довіряєте агентству, можете дізнатися щодо комісій в інших компаніях. Наприклад, в Греції ставка комісійної винагороди зафіксована в законодавстві, вона складає 2% від державної оцінної вартості об'єкта і вказується в самому контракті.
В даний час попит на більшості ринків нерухомості знизився. У зв'язку з важким становищем кредитних організацій інвестори з Великобританії, США, Ірландії утримуються від покупки будинку і квартири за кордоном. У поточній ситуації забудовники готові надавати знижки. Спробуйте запропонувати більш низьку ціну на той чи інший об'єкт.
4. Обов'язки агента
Уважно перевірте в договорі, які саме послуги вам надають, наприклад, яку кількість об'єктів агент зобов'язується вам показати.
Питання по об'єкту нерухомості
Будь-який будинок або квартира виглядає чудово ... На картинці! В реальності ж у нього можуть бути не тільки гідності, а й недоліки.
Дізнайтеся, чи забезпечено нерухомість всім необхідним для комфортного проживання:
- який додатковий сервіс (тренажерний зал, басейн, спа, медичні послуги та ін.) Надає житловий комплекс або котеджне селище, в якому ви збираєтеся придбати нерухомість, і які з цих послуг є платними;
- як охороняється житловий комплекс;
- як йдуть справи з паркінгом;
- чи є поблизу школа, дитячий сад, торговий центр, окремі магазини (перш за все продуктові), ринок, аптеки, медичні установи, розважальні установи, зони відпочинку;
- чи можна викликати лікаря додому;
- яка транспортна доступність будинку: як далеко розташовані зупинки громадського транспорту, аеропорт, залізнична станція, автотраса;
- який рівень шуму і чистота повітря.
Якщо об'єкт нерухомості розташований в місті, уточніть, в якому саме районі. У чому особливості району, його плюси і мінуси?
Якщо ви пригледіли будинок на узбережжі - як далеко до моря? Це відстань по прямій або реальне? Чи треба спускатися з височини? При цьому близькість до моря має і свої недоліки: крім більш високої вартості, тут ще й сильна вологість повітря, через що доведеться частіше робити ремонт і міняти меблі.
Якщо ж це будинок в сільській місцевості дізнайтеся, чи далеко до найближчого міста?
Ознайомтеся з плануванням квартири (будинку): чи є прохідні або суміжні кімнати, де розміщуються кухня і санвузол, як розташовані вікна і куди вони виходять, чи є підсобні приміщення і приміщення в мансарді.
4. Форма власності
Дізнайтеся, яка форма власності нерухомості, що купується. Чи передадуть вам її в повне володіння (freehold) або на правах оренди (leasehold)? У кожній країні є свої нюанси, пов'язані з питаннями власності. Наприклад, у Фінляндії багатоквартирні будинки як правило є власністю житлових акціонерних товариств і покупка квартири фактично означає придбання акцій цього товариства, які і дають право на володіння житлом.
Якщо у вас є підозри з приводу стану квартири або будинку, ви можете провести незалежну експертизу. Попросіть агентство порекомендувати вам компанію, яка спеціалізується на проведенні подібних інспекцій. У Франції, наприклад, подібна інспекція є обов'язковою і її вартість включена в ціну нерухомості.
Ознайомитися зі схемою проведення операції з придбання нерухомості в конкретній країні ви зможете у відповідному розділі нашого довідника (на інших сторінках порталу Prian.ru). У той же час знання тільки загального алгоритму даної процедури іноді буває недостатнім. Скажімо, ви можете поцікавитися, який термін проведення операції, тобто через який період до вас перейдуть права власності на куплений об'єкт нерухомості. Хто бере участь в угоді, крім продавця і покупця? Уточніть, на якому етапі можна відмовитися від угоди, не ризикуючи при цьому втратити внесену заставу. Чи допоможе вам агентство в отриманні іпотечного кредиту?
Одним з ключових питань є схема оплати. У деяких країнах при покупці нерухомості використовуються тільки безготівкові розрахунки, в інших практикується оплата готівкою. З'ясуйте, який спосіб краще в тій країні, де ви збираєтеся купувати.
Важливим є і питання переведення укладеного договору. Так, в Єгипті він складається на двох мовах (арабська та російська, якщо покупець російськомовний), однак при виникненні будь-яких проблем судові власті визнають тільки арабську частину договору. Тому, якщо у вас виникли підозри в правильності перекладу, ви можете звернутися до Посольства РФ в Каїрі або залучити стороннього перекладача.
Питання за змістом нерухомості
Дізнайтеся, які саме комунальні платежі ви повинні платити і як вони здійснюються. Якщо ви купуєте квартиру в багатоквартирному будинку, уточніть, чи зобов'язані ви робити відрахування на ремонт будинку? Чи приходять квитанції поштою? Як часто?
Дізнайтеся, яким чином здійснюється управління нерухомістю: чи є керуюча компанія або якийсь контролюючий орган (наприклад збори мешканців)? До кого потрібно звертатися з питань, пов'язаних з житлом? Чи допоможе ріелтор передати його в довірче управління, в чому плюси і мінуси даної процедури?
Залежно від того чи іншого типу нерухомості розрізняються і питання, на які варто звернути особливо пильну увагу при покупці.
Питання по нерухомості, що будується
Щоб знизити ризики при покупці нерухомості, що будується, ви повинні упевнитися в тому, що будинок дійсно буде побудований. В першу чергу перевірте наявність у забудовника ліцензії та інших дозвільних документів. Переконайтеся, що в договорі прописані терміни здачі об'єкта нерухомості і з'ясуйте, які ще гарантії дає забудовник.
2. Земельна ділянка
З'ясуйте, який статус ділянки, на якій ведеться будівництво. Чи мають право виробляти тут будівництво? Дізнайтеся, чи належить ця земля забудовникові; якщо ні, то які у нього існують договірні відносини з власником.
При покупці вже побудованої нерухомості зазвичай вноситься застава, а потім і вся решта суми. Що ж стосується об'єкту, що будується, то тут оплата здійснюється за чітко обумовленої схемою, яка зазвичай прив'язана до етапів будівництва. Зверніть особливу увагу на терміни оплати, оскільки за їх недотримання нараховується пеня.
Питання по новобудовах
1. Здача нерухомості
Вам кажуть, що об'єкт побудований. Чи так це насправді? З'ясуйте, як і в які терміни проходить процедура здачі об'єкта держкомісії і чи пройшов її забудовник.
Переконайтеся, що всі комунікації (електроенергія, вода, каналізація, газ) підведені, причому наявні потужності дозволяють витримувати навантаження. Питання водопостачання особливо актуальні для Чорногорії, Єгипту та інших південних країн. У північних країнах - таких як Фінляндія - найбільш важливим є питання опалення.
3. Стан нерухомості
Що ви побачите, зайшовши всередину побудованої квартири або будинку? Чи буде в приміщенні оздоблення? Мебльовані чи кімнати? Чи входять у вартість побутові прилади?
Питання по вторинному ринку
1. Історія володіння
З'ясуйте, хто володів нерухомістю до продавця або одночасно з ним і з яких причин відбувалася його перепродаж. Чи немає "зайвих" власників - тих, кого продавець не згадав, але хто при цьому має право власності.
2. Стан об'єкта
В якому стані знаходиться об'єкт? Чи потрібно проводити ремонт, якщо потрібно, то в якому обсязі? Дізнайтеся, які законодавчі норми регулюють питання ремонту приватного будинку, квартири і багатоквартирного будинку, в якому ця квартира знаходиться. Наприклад, в Німеччині більшість багатоквартирних будинків мають спеціальний фонд для проведення необхідних ремонтних робіт (Instandhaltungsr # 252; cklagen). Гроші в нього надходять щомісяця від всіх власників квартир. Обов'язково зажадайте довідку про величину суми, яка знаходиться в цьому фонді.
Питання щодо земельних ділянок
1. Цільове призначення
З'ясуйте, чи можна будувати на ділянці. Що саме можна будувати? Чи можна займатися сільським господарством?
Чи не знаходиться будинок в природоохоронній або іншій забороненій зоні (наприклад, поблизу може бути розташований стратегічний або військовий об'єкт)? Наприклад, в Естонії значна частина земель є територією заповідників.
Питання для інвесторів
Якщо ви купуєте нерухомість виключно з метою вкладення коштів, головним питанням для вас повинен бути наступний: який тип нерухомості і в якому районі має найбільш високою ліквідністю. Дізнайтеся також, який рівень прибутковості і як швидко окупляться інвестиції. На яких умовах ви можете здавати свою нерухомість в оренду через ріелтора? Який відсоток від доходу ви будете віддавати державі у вигляді податку? Важливим є і питання про те, наскільки високий рівень туристичної активності в районі, де ви плануєте придбати нерухомість, і як він залежить від пори року.
Якщо у вас не вистачає коштів для покупки нерухомості за кордоном, але при цьому ви хочете щороку проводити небагато часу за кордоном, можна просто орендувати житло. Процес цей зазвичай не пов'язаний з додатковими труднощами, проте і тут є деякі нюанси, на які варто звернути увагу.
Якщо ви маєте намір не придбати, а орендувати нерухомість, в першу чергу дізнайтеся якомога більше про господарів і про те, з якої причини вони здають даний об'єкт.
Переконайтеся, що в договорі чітко прописані терміни надання вам житла і зафіксована оплата. Поцікавтеся, чи входять в цю суму комунальні платежі. Чи повинні ви вносити заставу?
Перевірте меблі на наявність пошкоджень, щоб вас потім не звинуватили в її псування. Також перевірте справність побутової техніки, яку залишають вам господарі. Все це повинно бути прописано в договорі.
Не бійтеся задавати питання! Чим більше інформації, пов'язаної з купівлею нерухомості за кордоном, ви отримаєте, тим більше шансів придбати в результаті будинок вашої мрії, який прослужить вам довгі роки.