Нотаріус Олексій Комаров спеціально для bn.ru
Щоб купити або продати житло на вторинному ринку, багато громадян звертаються в ріелторські агентства. Успіх такої співпраці буде залежати від умов договору, який вам запропонують укласти.
Рідкісна угода на вторинному ринку житла обходиться без участі ріелторів. Але процес взаємовідносин агентів і їх клієнтів викликає чимало запитань. З ким саме укладати договір - фахівцем, який буде проводити операцію, або з агентством, де він працює? За що саме відповідає ріелтор? Нарешті, чи можна розраховувати на компенсацію, якщо вам надали неякісну послугу? Спробуємо розібратися.
Тому агентства пропонують укласти продавцям і покупцям нерухомості різні види угод: договір комісії, агентування, возмездного надання послуг. Всі вони передбачені Цивільним кодексом України та є абсолютно законними. Як пояснила президент ГК «Екотон» і голова правління Харківської палати нерухомості Катерини Романенко, вибір юридичної форми угоди залежить від особливостей проведеної операції і обсягу наданих агентством послуг.
За її словами, ексклюзивний договір необхідно укладати з агентством нерухомості, оскільки саме воно гарантує виконання зобов'язань за угодою. У тому числі - відповідає за дії агента перед клієнтом. «З боку агентства підпис під договором ставить генеральний директор або призначений ним представник. Укладати угоду з приватним агентом можливо лише в тому випадку, якщо він має статус індивідуального підприємця. Тільки так він може дати своєму клієнтові будь-які гарантії », - пояснює Катерина Романенко.
З огляду на, що законодавчі вимоги до змісту агентського договору відсутні, обсяг відповідальності, яку компанія або її співробітник несе перед клієнтом, потрібно обов'язково прописувати в угоді. «Сторони можуть включити в текст договору будь-які пункти на свій розсуд. Головний обов'язок ріелтора або агентства - захищати інтереси клієнта в будь-якій ситуації і перед будь-яким опонентом », - говорить юрисконсульт АН« АРИН »Олена Рудницька.
ПЕРЕВІРЯЄМО ЧИСТОТУ
Поряд з основною угодою на надання послуг агентства часто укладають з клієнтами договір доручення. «Цей документ сторони підписують у випадках, коли, наприклад, покупець не хоче самостійно реєструвати право власності - за нього це робить агент. Часто продавці доручають ріелторам приймати завдаток від покупців », - пояснює заступник директора АН« Бекар »Леонід Сандалов.
Втім, як кажуть юристи, які укладають із ріелторськими компаніями договори доручення не завжди безпечні для клієнтів. «Одна з поширених ситуацій: у багатьох агентських угодах з продавцями зазначено, що ріелтор може укладати від імені свого клієнта попередній договір купівлі-продажу - з правом приймати завдаток від покупця. Але умови підписання попередньої угоди не прописані. Буває, що у продавця змінюються життєві обставини, він відмовляється від угоди, а його агент вже отримав завдаток від покупця. У такому випадку власник квартири зобов'язаний повернути цю суму в подвійному розмірі. Ця вимога п. 2 статті 381 Цивільного кодексу РФ », - пояснює нотаріус Нотаріальної палати Харкова Олексій Комаров.
У багатьох агентських угодах сказано, що ріелтор зобов'язаний перевірити історію об'єкта, який хоче придбати його клієнт. Але практика така, що якщо в подальшому угоду визнають недійсною, агент не понесе за це ніякої відповідальності. Згідно із законом про державну реєстрацію прав на нерухомість - 122-ФЗ - зареєстроване право власності можна анулювати через суд. А передбачена тим же 122-ФЗ компенсація покупцеві, обмежується сумою в 1 млн руб. «Для отримання цієї виплати потрібно звернутися в суд і встановити, з чиєї саме вини покупця заподіяли шкоду. Тобто знайти винуватця і, знову ж таки, через суд отримати з нього компенсацію. Як показує практика, довести недобросовісність агента, а тим більше стягнути з нього неустойку, майже нереально », - розповів Олексій Комаров.
До того ж, за діючими законами, ріелтор не зобов'язаний відповідати за сумлінність продавця. Про це, до речі, говорять і самі ріелтори. «Клієнтові необхідно віддавати собі звіт в тому, що угода може бути оскаржена - навіть якщо агентство провело свою роботу без помилок. Наприклад, якщо після реєстрації прав покупця несподівано з'явився спадкоємець, про існування якого нікому не було відомо », - каже Катерина Романенко.
У ОТВЕТЕ ЗА ОПЕРАЦІЮ
У відсутності законодавчого регулювання ріелторської діяльності все конфлікти між агентами і їх клієнтами вирішуються виходячи з положень Закону про захист прав споживачів. Відповідно до 29-ї статті цього документа в разі розірвання договору з агентством нерухомості споживач може вимагати «повного відшкодування збитків, заподіяних йому в зв'язку з недоліками виконаної роботи».
Однак, як стверджує Олексій Комаров, випадки, коли ріелтор виплачував компенсацію клієнту, майже не зустрічаються. «Відповідальність ріелтора практично завжди обмежується сумою отриманих ним комісійних. Прописані в договорі штрафи і неустойки рідко приймаються судами - будь-які форми укладених між сторонами угод служителі Феміди кваліфікують як договори возмездного надання послуг. Головна особливість таких угод полягає в тому, що в разі їх одностороннього розірвання стягнути неустойку практично неможливо », - говорить Олексій Комаров.
В «сухому залишку» отримуємо наступне: судова практика з вирішення конфліктів між ріелторами та їх клієнтами не склалася. Агент і агентство, по суті, не відповідають перед покупцями і продавцями нерухомості за наслідки угоди. А законодавча ініціатива обов'язкового нотаріального посвідчення всіх угод на вторинному ринку, яка б дозволила захистити права добросовісних покупців, зависла на невизначений термін.
Як кажуть керівники ріелторських компаній, випадки шахрайства на вторинному ринку житла хоч і відбуваються, але не носять масового характеру. «Колись поширені кримінальні схеми продажу житла з підробкою документів пішли в минуле - клієнтів ринку сьогодні досить надійно захищає чітка система реєстрації прав», - каже Катерина Романенко.
Що можна порадити тим, хто продає або купує житло? В першу чергу - звертатися в крупні компанії, які входять в професійні спільноти (Санкт-Петербурзьку палату нерухомості або Асоціацію ріелторів Харкова). По крайней мере, відповідальність більшості членів цих об'єднань застрахована - в разі форс-мажору це частково покриє ваші фінансові втрати.
Також має сенс самостійно застрахувати титул власності. Вартість такої послуги залежить від вартості житла і терміну страхування і в середньому становить близько 1% від суми угоди. Перед покупкою об'єкта необхідно ретельно перевірити юридичну чистоту вашого майбутнього житла - зробити це можна і самостійно.
У будь-якому випадку потрібно пам'ятати: стовідсоткової гарантії чистоти угоди вам ніхто не дасть. Оцінити всі ризики, пов'язані з купівлею житла на вторинному ринку, вкрай важко. Застрахуватися від них - практично неможливо.