Процедура виділення частки у спільній власності стосується і пайовий та спільною видів власності і в традиційному варіанті полягає в наданні власнику окремого житлового приміщення, яким він би міг користуватися одноосібно. Існує також кілька альтернативних варіантів виділення належної власнику частини приміщення. Розглянемо, як можна виділити частку власності в квартирі і як правильно це зробити.
Виділ частки в квартирі
Будь-власник не може бути обмежений у своїх речові права щодо розпорядження майном, закон стає на захист його інтересів і надає безліч варіантів вирішення даної проблеми.
Причинами необхідності виділення частки в квартирі можуть стати постійні сварки з іншими власниками, їх небажання продати поточну житлоплощу для придбання окремих квартир. Крім того, превалює бажання кожного власника розпоряджатися майном без оглядки на інших (в рамках спільної власності необхідно отримувати згоду всіх власників з питань володіння і користування - ст. 247 ЦК України).
Щоб виділити частку в квартирі, необхідно почати з переговорів з усіма іншими власниками. Можна вирішити питання шляхом складання угоди. Якщо даний варіант не підходить, зацікавлена особа повинна звернутися в суд. Перед зверненням слід розібратися, в якому вигляді ви бажаєте отримати свою частку в праві - в натурі або в грошовому вираженні? Важливу роль в цьому питанні відіграє і сам розмір квартири. Якщо вона не дуже велика, а частка власника є незначною, виділити окреме приміщення ніяк не вийде.
Розберемося, як виділити частку в квартирі в залежності від її виду та призначення, наприклад, для продажу.
У приватизованої
Частки можуть бути визначені в рамках угоди або у судовому порядку. Загальна формула розподілу квадратних метрів між власниками передбачає частка від всієї площі приміщення до кількості власників. Слід мати на увазі, що на даний розрахунок можуть вплинути дії одного з власників, наприклад, щодо поліпшення житлових умов.
Коли питання з визначенням часток буде вирішене, необхідно розділити свої витрати на комунальні послуги. Процедура здійснюється шляхом поділу особових рахунків на персональні.
Фінальною стадією виділення частки в приватизованій квартирі є державна реєстрація речового права в Росреестра.
Якщо власники приймають рішення про збереження поточної житлоплощі і виділення часток у натурі, квартира фактично перетворюється в комунальну.
У муніципальній
У кооперативної
Такі квартири є об'єкт будівництва, зведений силами житлово-будівельного кооперативу. До його складу можуть входити як фізичні, так і юридичні особи, загальними цілями яких є зведення житлових приміщень за рахунок власних коштів. Готові квартири переходять у власність після виплати кінцевого пайового внеску.
Якщо ви є власником однієї з таких квартир поряд з кількома іншими власниками, перед вами рано чи пізно постане питання про необхідність виділення своєї частки і реалізації її на ринку житла.
Виділити частку можна тільки в тій квартирі, за яку виплачений останній пайовий внесок і зареєстровано право власності. Процедура не має особливих відмінностей зі схемою виділення частки в приватизованій квартирі.
У комунальній
Власники кімнат в комунальній квартирі повинні вирішити для себе, який варіант відокремлення їх частки є найбільш прийнятним. Якщо буде прийнято рішення про виділення кожній частки в натурі, комунальну квартиру доведеться перетворити в кілька самостійних житлових приміщень, в ідеалі з ізольованим входом, кухнею та санвузлом. Даний варіант є дуже витратним і тому непопулярним. Другий варіант - продаж приміщення і розподіл отриманих коштів пропорційно часткам кожного власника.
спільна власність
Недоліком даного виду власності є відсутність прямого розмежування часток кожного власника. Вони володіють рівними частками, якщо інше не встановлено угодою між ними. Власники мають право провадити поліпшення своїх житлових умов таким чином, що за рахунок вкладених коштів пропорційно збільшується їх частка в праві спільної власності.
Якщо мирним шляхом вирішити питання про поділ не вдалося, слід звернутися в суд. Він бере до уваги всі допустимі і що відносяться докази, які представить кожна сторона в обгрунтування своїх домагань на певну частину власності.
Визначившись з частками, необхідно вирішити, чи виділяти частку в натурі або в грошовому еквіваленті. Виділення частки в натурі передбачає перепланування поточний квартири, альтернативним варіантом є розподіл коштів від продажу в рамках присвоєної кожному власнику частки.
Квартира, що знаходиться в іпотеці, вже є спільним майном подружжя. У той же час вона - запорука за договором іпотечного кредитування. У разі розлучення подружжя до закінчення виплат за кредитним договором не можуть дану житлоплощу ні продати, ні обміняти, ні поділити без згоди на те банку, яке отримати практично неможливо. Дане питання часто ускладнюється за рахунок участі в інвестуванні материнського капіталу, отриманого за народження другої дитини.
У будь-якому випадку вам необхідно буде отримати схвалення кредитної організації, що видала позичку. Найчастіше банки з небажанням йдуть на варіанти розділу іпотечного кредиту між подружжям, якщо кредитором є спочатку тільки один з них. Даний варіант можливий, якщо частки подружжя визначені, і вони є созаемщиками.
Додаткові складнощі викликає зобов'язання виділити частки в квартирі неповнолітньому. Власнику іпотечної квартири необхідно нотаріально засвідчити зобов'язання про виділення частки в квартирі своєї дитини.
Найчастіше банк не бажає розбиратися в складнощах розподілу часток в рамках однієї сім'ї, тому квартира може бути реалізована шляхом продажу. Частина коштів від реалізації піде на погашення іпотеки, решта - пропорційно розподіляється між членами сім'ї.
при розлученні
Закон встановлює рівноправність подружжя щодо спільно нажитого в шлюбі майна (ст. 38 СК РФ). Якщо частки колишнього подружжя були визначені завчасно за угодою або в шлюбному договорі, ніяких проблем не виникне. Кожен власник має право виділити свою частку в натурі або отримати грошовий еквівалент. Ідеальним варіантом вважається продаж своєї частки другому чоловікові. Якщо один з них наполягає на виділенні частки в натурі, квартира повинна бути перепланована на два окремих житлових приміщення. Частка в спільно нажитий власності може бути передана другому з подружжя в якості загальної суми аліментів, належних для неповнолітньої дитини.
Якщо розділ неможливий, слід звернутися до суду з позовною заявою. Коли частки визначені, кожен власник має право розпоряджатися належної частиною на свій розсуд.
Виділ частки в натурі
Найбільш складним варіантом є виділення частки в натурі, коли власник бажає зберегти за собою конкретну житлову площу, не роблячи її продаж або обмін. Щоб вдатися до даної процедури, необхідно, щоб частки кожного власника до цього моменту були визначені (ст. 254 ЦК України). Ключовою нормою, яка регулює виділ частки в натурі, є ст. 252 ГК РФ. Допускається виділ частки в натурі як в рамках угоди між власниками, так і по суду в разі виникнення спору. Він не повинен суперечити поточному цивільного законодавства, тому не кожну квартиру вдасться поділити таким чином.
Якщо виділення частки в натурі проводиться в рамках судового процесу, до його участі залучаються фахівці, що пропонують найбільш оптимальний варіант організації подібного виділення частини житлової площі в окреме приміщення.
Можливий також варіант виділу тільки щодо одного власника, інші продовжують володіти залишилася частиною житлової площі на умовах спільної власності.
Виділ частки грошима
Виділення частки в грошовому еквіваленті - найдоступніший варіант задоволення інтересів одного з власників. Даний варіант не вимагає перебудови квартири або залучення експертів для вирішення супутніх проблем. Право власності фактично обмінюється на гроші в умовах поточного ринку нерухомості. За рахунок цієї суми колишній власник може придбати для себе індивідуальну житлову площу і забути про необхідність спільного проживання з іншими громадянами.
Важливою умовою є пріоритетне право на викуп вашої частки іншими власниками. В результаті подібних маніпуляцій один із власників може розпоряджатися одноосібно квартирою, а колишні - грошовими коштами, достатніми для задоволення власних потреб.
Виділити частку через суд можливо, подавши позовну заяву, відповідачами за яким виступають інші власники спірної житлової площі. Позовна заява повинна відповідати загальним вимогам ст. 131 ЦПК РФ в частині форми і змісту. Позивач повинен детально викласти ситуацію, надати на огляд суду всі правовстановлюючі документи і обгрунтувати необхідність виділення його частки із загального майна. Якщо заявник наполягає на виділенні частки в натурі, слід надати докази того, що воно можливе на практиці. В даному випадку звертаються до допомоги Бюро технічної інвентаризації (БТІ), яка надає свої послуги на платній основі. Розгляд позовної заяви передбачає сплату державного мита відповідно до ст. 333.19 НК РФ.
Документи, які вам знадобляться для виділення своєї частки із загального майна:
- паспорт громадянина РФ;
- правовстановлюючі документи на квартиру;
- висновок експертної організації про можливість виділення частки в натурі;
- інші докази в обгрунтуванні необхідності виділення частки саме в заявленому варіанті;
- квитанція про сплату державного мита (у разі звернення до суду).
Таким чином, навіть за умови того, що всю правову документацію ви складете самостійно, процедура виділення частки обернеться для вас витратним заходом. Проте в умови конкретних обставин процедура є крайньою необхідністю.