Питання продажу квартири, купленої за допомогою іпотечної позики, може відвідати кожного покупця. Дійсно, термін іпотеки зазвичай великий, за цей час з будь-якої причини може з'явитися необхідність продати іпотечну квартиру. Розглянемо ключові аспекти питання.
Чи можна продати квартиру в іпотеку?
Коротка відповідь на питання: чи можна продати квартиру, куплену в іпотеку, - так, можна. Але не все так просто.
З одного боку, після укладання угоди купівлі-продажу, нерухомість переходить у власність покупця, про що є відповідний запис в ЕГРП. Але з іншого боку, розрахунок з продавцем був проведений позиковими засобами, а в забезпечення повернення кредиту придбана квартира передана в заставу банку. Фактично саме договір передачі квартири у заставу і є іпотека, а не договір позики. Тому, поки не буде погашена позика, новий власник не вільний продавати квартиру тільки за своїм на те бажанням.
Спочатку необхідно звернутися в банк, щоб з'ясувати, чи згоден банк на угоду і сплив період, коли за умовами договору не можна погасити позику достроково. Якщо термін минув, тоді продаж може бути проведена і банк запропонує своєму клієнтові один або кілька варіантів здійснення угоди на вибір:
- Довірчий. Найменш ризикований для банку та інших учасників варіант. Спочатку покупець переводить на рахунок в банку-ссудодателе залишок за договором іпотечної позики. Ці кошти йдуть в рахунок дострокового погашення іпотеки. Після цього укладається договір купівлі-продажу. Після реєстрації договору в ЕГРП, продавець зможе забрати залишок грошей з рахунку в банківському сейфі, куди їх помістив покупець. Ризикує при такій угоді тільки покупець, адже він гасить іпотеку продавця ще до укладення договору купівлі-продажу, але при залученні юриста, ризик може бути зведений до мінімуму за допомогою підписання додаткового договору про взаємні зобов'язання.
- Потрійний захист. Цей варіант ще більш безпечний, але має недолік - він ще більш витратний за часом, ніж перший. З метою знизити ризики для всіх сторін гроші за квартиру діляться на 2 частини і розміщуються в 2 різні банківські комірки. В одну поміщається залишок боргу по іпотеці, а в другу решта від вартості продажу квартири. Можна відкрити ще й третій осередок, куди помістити лист банку про зняття застави з квартири. Договір купівлі-продажу за згодою банку підписується до зняття застави з квартири, а доступ до осередків в банку учасники отримують після реєстрації договору в ЕГРП. Як тільки гроші надходять на рахунок банку-позикодавця, заставу з квартири знімається. Останнім до осередку банку отримує доступ продавець, щоб забрати залишок від суми продажу квартири. Термін проведення операції по такій схемі зазвичай становить 3 тижні.
- Перезайм. Найпростіша схема при якій покупець перереєструє іпотеку продавця на своє ім'я і продовжує по ній платити на тих же самих умовах.
Як продати квартиру в іпотеку Ощадбанку?
Іпотека в Ощадбанку - найпоширеніша, так як за деякими оцінками, кожен другий такий кредит оформляється саме в цьому банку. Тому питання чи можна продати квартиру взяту в іпотеку, хвилює перш за все позичальників саме цього банку. Так, продати можна, на озвучених вище умовах одним з трьох запропонованих способів.
Сбербанк, як і будь-яка інша кредитна організація, перед тим, як дати схвалення на операцію, ретельно перевірить всі її обставини. Заборона може бути виданий тільки в тому випадку, якщо банк не довіряє чистоті проведеної операції, або позичальник має прострочену заборгованість. Тоді буде потрібно спочатку врегулювати всі спірні моменти, а тільки потім повернутися до питання продажу.
Як продати частку квартири в іпотеці?
Часто іпотека оформляється відразу на декількох власників. Так відбувається, коли квартиру купує сім'я. В цьому випадку частку отримує кожен чоловік, а якщо є неповнолітні діти, то виділяється частка і їм. При виникненні питання про продаж такої частки, необхідно вирішити - кому буде вона продана.
Якщо квартира продається цілком, то великих відмінностей від вишеозвученних схем немає, з одним застереженням, що угоди будуть проводитися за згодою органів опіки та піклування, які простежать за тим, щоб батьки продали квартиру і купили нову, де неповнолітнім будуть виділені такі ж частки.
Якщо ж дітей немає, частку бажає продати хтось один з подружжя, тоді все залежить від умов договору. Банк вирішує - давати чи не давати згоду, оскільки в заставі знаходиться до моменту погашення іпотеки вся квартира цілком, як єдиний об'єкт, так як частки подружжя прописані тільки на папері, але не вироблено виділення їх в дійсності. Відповідно бажаючому продати доведеться дочекатися погашення іпотечної позики повністю, або знайти іншого платника, згідного викупити частку на умовах переоформлення кредитного договору на себе. Зробити це можна за згодою другого з подружжя. Подібна схема може мати місце, коли покупцем виступає хто-небудь з родичів сім'ї.
Підібрати програму іпотеки
Перевірити кредитну історію