попит пропозицію ціна житло
Розподіл майна на рухоме і нерухоме бере свій початок з часів римського права, і загальновідомо, що нерухоме майно є базою, без якої неможливе існування жодного розвинутого суспільства і держави.
Відповідно до Цивільного кодексу Республіки Казахстан (ст. 117) До нерухомого майна (нерухомості) відносяться: земельні ділянки, будівлі, споруди, багаторічні насадження та інше майно, міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе .
Таким чином, до відмінної риси нерухомості належить її нерозривний зв'язок із землею (при цьому самі по собі земельні ділянки також розглядаються як нерухомість), що в свою чергу передбачає її значну вартість. Поза зв'язку з земельними ділянками нерухомі об'єкти втрачають звичайне призначення і відповідно знижуються в ціні.
Об'єкти нерухомості мають родовими ознаками, які дозволяють відрізнити їх від рухомих об'єктів. це:
1) Стационарность, нерухомість. Ознака, про який згадується вище.
2) Матеріальність. Слід відзначити той факт, що нерухомість завжди функціонує в натурально-речовій і вартісній формах. Фізичні характеристики об'єкта нерухомості включають, наприклад, дані про його розміри і форму, про під'їзних шляхах, комунальні послуги, поверхні і шарі підгрунтя, ландшафті і т.д. Сукупність цих характеристик визначає корисність об'єкта, яка і складає основу вартості нерухомості. Тут також слід зауважити, що нерухомість є одним з небагатьох товарів, вартість яких не тільки практично завжди стабільна, але і має тенденцію до поступового зростання з плином часу.
3) Довговічність нерухомості практично вище довговічності всіх інших товарів, крім окремих видів дорогоцінних каменів і виробів з рідкісних металів.
Крім основних родових ознак нерухомості, можна виділити і приватні ознаки, які визначаються конкретними показниками в залежності від виду об'єктів нерухомості. Практично неможливо говорити про двох однакових квартирах, про двох однакових ділянках, про двох однакових будівлях, тому що у них будуть обов'язково відмінності в розташуванні по відношенню до інших об'єктів нерухомості, до інфраструктури і навіть до сторін світу, що показує різнорідність, унікальність і неповторність кожного об'єкта нерухомості.
Одночасно ринок нерухомості являє собою сукупність регіональних і локальних ринків, що істотно відрізняються один від одного за рівнем цін, ризику, ефективності інвестицій в нерухомість і т.д.
Широта і динамічність розвитку ринку нерухомості залежить від якості і завершеності нормативних і законодавчих актів країни регулюють цей ринок.
Ринок нерухомості - найважливіший елемент будь-якої економіки і світового капіталу. На його частку припадає понад 50% світового багатства. Всі інші види бізнесу, так чи інакше, в певній мірі пов'язані з нерухомістю.
Таким чином, ринок нерухомості можна охарактеризувати як сферу вкладення капіталу в об'єкти нерухомості та систему економічних відносин, що виникають при операціях з нерухомістю. Такі відносини проявляються між інвесторами в процесі купівлі-продажу нерухомості, іпотеки, здачі об'єктів нерухомості в оренду і т.д.
Купівля-продаж об'єктів нерухомості - це не просто купівля-продаж товару, а рух капіталу, тобто вартості, що приносить дохід. Кошти, вкладені в нерухомість, захищені від інфляції найбільшим способом. Одночасно вони можуть стати причиною спекулятивних угод або бути пов'язаними з обмеженнями, що накладаються державою. Отже, нерухомість для її власника не тільки може приносити дохід, а й обмежувати його права якимсь певним способом.
Основою створення ринку нерухомості в Казахстані стали приватизація і роздержавлення. У порівнянні з іншими ринками цей ринок довго існував в рамках нелегальних і напівлегальних форм.
Роздержавлення - це процес зміни ролі держави в системі управління і володіння власністю в вигляді держпакету однієї частини акцій в яких укладена вартість нерухомості при одночасній передачі іншій частині акцій в інші руки; включення держави в систему ринкових відносин через нерухомість з одночасним розвитком приватних і змішаних організаційно-правових форм підприємства на правах спільного володіння власністю.
Приватизація - це безпосередній продаж (передача) державної власності у вигляді прав на нерухомість в приватні руки. Приватизація зазвичай пов'язана з реформуванням власності. В результаті приватизації можуть складатися такі види власності: державна, муніципальна, власність громадських організацій, приватна, змішана та інші види володіння нерухомістю і правами на неї.
В результаті приватизації і роздержавлення велика кількість нерухомості переходить в руки фізичних і юридичних осіб, які одночасно з державою набувають права реалізовувати її, купувати, передавати свої права на неї на певних умовах і т.д. тобто створюються умови для повноцінного функціонування ринку нерухомості.
Ринок нерухомості володіє численними особливостями:
- на цьому ринку формуються практично індивідуальні ціни на кожен об'єкт;
- це ринок обмежених ресурсів, продавців і покупців;
- виникає якийсь період часу між винесенням об'єкта нерухомості на продаж і його продажем, яке називається експозицією товару на ринку, тобто товар може реалізовуватися не відразу, а через тривалі періоди часу, а гроші за нього в цьому періоді часу можуть надходити до продавця різними способами;
- різний час перебування об'єктів нерухомості на ринку формує ліквідність товару, тобто його здатність переходити з натуральної форми в грошову з певною швидкістю;
- низька ліквідність нерухомості породжує витрати як у покупця, так і у продавця, які називаються транзакційними;
- цей ринок ділиться на первинний і вторинний ринок нерухомості. Під первинним ринком нерухомості прийнято розуміти сукупність операцій, що здійснюються з новоствореними, а також приватизованими об'єктами. Під вторинним - операції, що здійснюються з уже створеними об'єктами, що знаходяться в експлуатації і пов'язані з перепродажем або з іншими формами переходу надійшли на ринок об'єктів від одного власника до іншого.
- сегменти ринку нерухомості в основному являють собою окремі види об'єктів нерухомості у вигляді ринків житла, комерційної нерухомості, земельних ділянок і т.д. Крім того, цей ринок ділиться за якістю, типам, технологічними параметрами, місцем розташування, архітектурному підходу і багатьма іншими ознаками, тобто може класифікуватися різними способами.
До особливостей ринку нерухомості можна віднести також складний симбіоз переваг і недоліків з точки зору доцільності підприємницької і комерційної діяльності.
* Можливість отримання більшого прибутку (чим на інших ринках) за весь період експлуатації об'єктів нерухомості;
* Достатня стійкість споживчого попиту;
* Менша схильність до коливань економічних циклів;
* Наявність певного захисту від раптових змін ринкової кон'юнктури зважаючи довгострокового характеру оренди та тривалого терміну будівництва конкуруючих об'єктів.
До недоліків можна віднести:
* Інформація на ринку не настільки відкрита, як, наприклад, на ринку товарів, що ускладнює процес обгрунтування для обсягу і характеру інвестицій;
* «Жорстка» залежність від зовнішніх умов містобудівного регулювання, можливостей будівельного комплексу і специфіки споживчого попиту;
* Витрати угод (необхідність перевірки юридичної чистоти об'єкта нерухомості, а також витрати на технічну документацію і реєстрацію) значні, якщо не сказати високі.
Ринок нерухомості має розгалужену структуру і його можна диференціювати за різними ознаками, представленими в таблиці 1.
Таблиця 1. Класифікація ринків нерухомості
Первинний і вторинний, організований і неорганізований, біржовий і позабіржовий, традиційний і комп'ютеризований
Із загальної класифікації ринків нерухомості для цілей дослідження інтерес представляє класифікація по функціональному призначенню, і, зокрема, житловий ринок, який є структурним компонентом ринку нерухомості. У літературі відсутнє визначення житлового ринку. Однак, виходячи з визначення і особливостей ринку нерухомості, можна сказати, що житловим ринком називається та частина ринку нерухомості, економічними механізмами якої передаються права власності, встановлюються ціни і варіанти використання житлового фонду в його взаємозв'язку з фондом земельною.
У методологічних поясненнях до статистичного збірника «Про житловий фонд Республіки Казахстан», дані з якого будуть використані в дисертації, під житловим фондом розуміється знаходяться на території республіки житла всіх форм власності. У складі житлового фонду не враховуються гуртожитку, дитячі будинки, дачі, санаторії, готелі та інші будівлі та приміщення, призначені для відпочинку, сезонного або тимчасового проживання, незалежно від тривалості проживання в них громадян.
1) елітне житло;
2) полуелітное або житло бізнес-класу;
3) житло економ-класу.