В юридичні консультації все частіше звертаються громадяни, які ведуть судову тяганину з банком-кредитором, і просять про допомогу в збереженні квартири, придбаної за іпотекою. Відповіді на часто виникають в такій ситуації питання могли б допомогти їм самостійно зробити юридично вірні кроки, якщо вони вимушено опинилися в розряді боржників.
Свої кошти за договором іпотеки заставодержатель може повернути тільки через суд, але квартиру він може забрати собі без такого?
Стягнення на заставлене майно може бути звернено як за рішенням суду, так і в позасудовому порядку за згодою сторін кредитного (іпотечного) договору. І в тому, і в іншому випадку предмет застави буде реалізований за правилами, встановленими Цивільним кодексом РФ.
Позасудовий порядок вирішення спорів допускається на підставі письмової угоди між кредитором (заставодержателем) і власником майна (заставодавцем). Дана угода може бути внесено до іпотечного договору або укладено окремо. Укладення такої угоди допускається законом лише при наявності нотаріально засвідченої згоди заставодавця на позасудовий порядок звернення стягнення на заставлене майно. Ця згода може бути дано також і до укладення іпотечного договору.
Таке клопотання можна заявити на судовому процесі, і суд, розглянувши всі обставини і вислухавши думку протилежної сторони і третіх осіб, задовольнить його або винесе відмову.
Пункт 2 ст.350 ГК РФ дозволяє суду на прохання заставодавця винести рішення про відстрочення продажу заставленого майна з публічних торгів на період до 1 року. Таким чином, незважаючи на те, що відстрочка не звільняє боржника від відшкодування збитків кредитора і неустойки, які зросли за час відстрочки, міра ця, проте, може істотно допомогти позичальнику поправити своє фінансове становище. Згідно адвокатської статистикою суд задовольняє клопотання про відстрочку виконання свого рішення в половині розглянутих ним справ.
Багато запитань надходить від громадян щодо порядку визначення стартової ціни продажу заставленого майна. Багато хто не згоден з оцінкою їх квартир на судовому розгляді. Тут потрібно знати, що початкова ціна продажу встановлюється рішенням суду. Це означає, що, якщо заставодавець не згоден зі звітом про оцінку предмета іпотеки, поданим позивачем, він має право клопотати про проведення повторної оцінки. Витрати за новою оцінкою в цьому випадку ляжуть на заставодавця, оскільки за чинним цивільно-процесуальним законодавством тягар доведення лежить на стороні, яка посилається на певні обставини. Якщо така можливість упущена, судові виконавці виставлять об'єкт застави на торги за ціною, визначеною рішенням суду.
Який порядок проведення прилюдних торгів в ході виконання судового рішення?
Організатор прилюдних торгів повідомляє про них не раніше, ніж за 60 і не пізніше, ніж за 30 днів, до їх проведення через періодичне видання, що має статус офіційного інформаційного органу. У повідомленні вказується дата, місце і час проведення торгів, характер виставляється на них майна та її стартову продажної ціни. Всі бажаючі взяти в них участь вносять завдаток у розмірі, в строк і в порядку, зазначеному в цьому повідомленні. Розмір завдатку не може перевищувати 5% від стартової ціни майна, що продається. У випадках порушень порядку проведення прилюдних торгів, через суд можна визнати їх недійсними.
На публічних торгах можна бути присутнім в якості осіб, які мають право користування продаваним майном або речові права на нього. Присутність на публічних торгах осіб в них не беруть участь може бути обмежена лише місцевими органами влади в інтересах збереження громадського порядку. Для цього приймається спеціальне рішення.
Що виграв публічні торги протягом 5 днів після їх закінчення зобов'язаний сплатити суму, рівну ціні купленого їм майна за вирахуванням внесеного раніше завдатку. У разі несплати цієї суми завдаток залишається у організатора.
Протягом 5 днів з моменту внесення виграв публічні торги вартості придбаного майна організатор укладає з ним договір купівлі-продажу. Цей договір разом з протоколом результатів проведення публічних торгів є підставою для внесення відповідного запису до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним.
В яких випадках публічні торги можуть бути визнані такими, що?
Якщо не відбулися торги будуть визнані і вдруге, кредитор має право придбати предмет застави за ціною до 25% меншою, ніж його стартова продажної ціни перших прилюдних торгів. (Це правило не поширюється на земельні ділянки.) - Realtor.Kollegia.RU 51