Головна »НЕРУХОМІСТЬ» Труднощі з погашенням іпотеки: як зберегти квартиру?
У позичальника може виникнути безліч обставин, які заважають виплачувати іпотечний кредит: наприклад, народження дитини, втрата роботи, хвороба та інші ...
Банки йдуть назустріч
Експерти кажуть, що раніше програми допомоги іпотечним позичальникам, які опинилися в скрутному фінансовому становищі, від банків існували лише формально. Але, за словами Анни Борисової, директора департаменту іпотечного директор кредитування сімейства компаній KASKAD Family, з приходом кризи відділ реструктуризації іпотеки, який надає «швидку допомогу», працює в кожному банку, який видає іпотечні кредити. Але кожен банк бачить «важкі життєві обставини» по-своєму.
Банкіри не готові чітко описати всі випадки, коли банк може дати позичальникові послаблення умов погашення іпотеки, заздалегідь - зазвичай це вирішується в індивідуальному порядку. Наприклад, в ВТБ24 можуть врахувати і більш індивідуальні життєві ситуації, в яких позичальникові може знадобитися підтримка банку - хвороба, розділ майна, розлучення або виплата боргу, розповів старший віце-президент, директор департаменту іпотечного кредитування банку Андрій Осипов.
Варіант №1 Страховка
Якщо при отриманні іпотеки позичальник оформляв страховку, вона може покрити виплати при ряді непередбачених обставин. Сьогодні страховики готові взяти на себе не тільки ризики, пов'язані із заставним житлом, а й застрахувати позичальника на випадок смерті, інвалідності першої або другої груп, при яких він не зможе працювати.
Як каже Роман Варламов, начальник управління по роботі з банками компанії «Ингосстрах», при особистому страхуванні встановлення позичальнику першої або другої групи інвалідності або його смерті виплата в кожному окремому випадку складе 100% від страхової суми.
Закон по іпотеці зобов'язує страхувати майно, але у випадку з життям і здоров'ям іпотечникам цього робити не обов'язково. Однак, за словами Олександра Тихончука, генерального директора брокерської компанії «РоялФінанс», якщо позичальник відмовляється страхувати життя, банки підвищують іпотечну ставку на 1-4 процентних пункту.
Надбавка на процентну ставку від різних банків відрізняється. Вона відображає підвищений ризик кредитора, з яким у разі смерті позичальника доведеться звертатися до суду для стягнення боргу, а така процедура займає набагато більше часу.
Роман Варламов говорить, що у різних банків умови страхування ризиків смерті та інвалідності відрізняються в залежності від віку, статі, стану здоров'я, особливостей роботи та інших факторів. Наприклад, ціна комплексного страхового поліса для людини середнього віку (включає страхування майна, титулу і життя) складе 0,6-0,8% від страхової суми. Таким чином, при кредиті в розмірі 3 мільйонів рублів страхування обійдеться в 18 тисяч.
Також при оформленні іпотеки можна застрахуватися і на випадок тимчасової втрати роботи. В середньому така страховка коштує 2-5% від страхової суми. Як уточнює Жанна Моторина, директор управління андеррайтингу і методології ПАТ СК «Росгосстрах», при цьому страховим буде вважатися випадок, коли компанію-роботодавця ліквідували, страхувальник потрапив під скорочення або трудовий договір людини розірвали з незалежних від нього причин. В такому випадку страхова компанія буде щомісяця виплачувати страхувальникові приблизну суму його заробітної плати. Різні програми страхування передбачають здійснення таких виплат протягом 3-12 місяців.
Але експерт зазначає, що цей вид страхування переважно використовується при споживчому кредитуванні. Сьогодні найбільш затребуваною програмою серед громадян є комплексне страхування іпотеки. Ця послуга дозволяє позичальникові повністю виключити можливість позбутися житла або грошей.
Варіант №2. реструктуризація
Якщо позичальник не може виплачувати іпотеку, але його випадок не підпадає під страховий, має сенс як можна швидше розповісти банку про свої проблеми, запевняють банкіри. Як пояснює Вадим Пахаленко, керівник дирекції іпотечного кредитування банку ТКБ, кредитор не зацікавлений у появі прострочення і явно не хоче продавати квартиру, так як це не його специфіка діяльності. Представники банків запевняють, що кредитор готовий йти назустріч позичальникові.
Реструктуризація іпотеки - це зміна умов кредитного договору в більш прийнятну для позичальника сторону. За словами Олексія Новікова, керівника іпотечного центру компанії Est-a-Tet, сьогодні таку послугу надає будь-який банк. Ставки від найбільших російських банків (Ощадбанку, ВТБ24 і інших) стартують від 10,25%.
Однак позичальникові доведеться довести свою неможливість виплачувати іпотечний кредит. Вадим Пахаленко каже, що для цього можна надати, наприклад, довідку з лікарні або трудову книжку з записом про звільнення. Гарна кредитна історія буде працювати на користь позичальника.
Банкіри відзначають, що немає чіткої інструкції для таких ситуацій - банки в індивідуальному порядку розглядають кожен з випадків. В окремих ситуаціях кредитори навіть можуть списати частину боргу клієнта, але це виняткове рішення, яке приймає тільки керівництво банку.
Пропозиції від банків: відстрочка, зниження ставки, збільшення терміну кредиту
Найбільш популярні варіанти допомоги іпотечникам - відстрочка платежу, зниження ставки, збільшення терміну кредиту.
Як пояснює Наталя Коняхіна, директор департаменту іпотечного кредитування «СМП Банку», збільшивши термін кредиту, можна знизити суму платіж, тобто зменшити фінансове навантаження на клієнта. Термін виплати іпотеки можна збільшити максимум до 25 років, при цьому на момент погашення позики позичальник не повинен бути старше 70 років.
Ще одним варіантом реструктуризації є відстрочка платежу або кредитні канікули, після яких виплачувати іпотеку все ж доведеться, але розмір щомісячного при цьому платежу знизиться.
Як розповідає Георгій Тер-Аристокесянц, керівник дирекції іпотечних продажів банку ВТБ, платіжні канікули не змінять іпотечну ставку. Якщо пільгового розміру платежу буде недостатньо для виплати відсотків, що нараховуються, їх можуть розподілити на наступні за графіком платежі. При цьому після закінчення реструктуризації буде трохи збільшений розмір платежу або строк кредитування. Збільшити суму платежу або строк, позичальник повинен вирішити в момент надання реструктуризації.
Банк «Дельтакредит» пропонує інший варіант зменшення фінансового навантаження на позичальника - зниження процентної ставки.
За словами представників банку, клієнт повинен подати заяву на зниження іпотечної ставки, і в залежності від ситуації позичальника і його історії банк прийме рішення. Якщо воно буде позитивним, ставка знизиться на весь термін обслуговування іпотеки. При цьому кредитний договір продовжує діяти, і графік виплати не повинен перериватися.
Але експерти відзначають, що найчастіше банки погоджуються на рефінансування.
Варіант №3. рефінансування
Рефінансування - це оформлення в своєму або сторонньому банку нового кредиту на більш вигідних умовах. За рахунок нього позичальник і виплачує наявну іпотеку. Послугою можна скористатися в тому ж банку або вибрати інший, якщо він пропонує більш вигідні умови.
Проводити рефінансування має сенс у випадку, якщо кредитор пропонує більш вигідну ставку, ніж зазначена в договорі. Олександр Тихончук зазначає, що чим вище термін, що залишився погашення кредиту, тим більшу вигоду отримає позичальник. Клієнту варто враховувати і витрати при рефінансуванні, оскільки потрібно буде перереєструвати заставу на користь нового банку і замовити актуальний звіт про оцінку ринкової вартості нерухомості.
Недобросовісним позичальникам розраховувати на допомогу не варто
Начальник управління іпотечного кредитування МКБ Ірина Простакова зазначає, що банк може відмовити в реструктуризації, якщо вважатиме дії клієнта недобросовісними. Наприклад, якщо він не виконує або раніше порушував умови іпотечного договору, або не обґрунтував необхідність реструктуризації.
За словами Олени Ланько, також кредитор може відмовити в реструктуризації, якщо клієнт надав недостовірні або неповні відомості і документи.
Ірина Простакова додає, що можуть бути й інші обмеження, якщо банк використовував заставну за іпотечним кредитом для залучення зовнішнього фінансування (наприклад, випуску облігацій) і кредитор обмежив таке право.
Як можна схитрувати
Олександр Тихончук каже, що механізм тут буде таким же, як при звичайній купівлі-продажу з оформленням іпотеки. Колишній позичальник виступає в ролі продавця, а новий - покупця, який бере кредит для придбання нерухомості. Оскільки процентні ставки поступово знижуються, умови за новою іпотеці, як правило, краще.
Забудовник не при справах
Опинившись у важкій фінансовій ситуації, позичальник може попросити допомоги у забудовника, у якого купував квартиру. Однак, за словами Марії Литинецкой, керуючого партнера «Метріум Груп», девелопери вкрай рідко допомагають в рефінансуванні або реструктуризації боргу позичальника. Оскільки після оформлення іпотеки забудовник отримує 100% вартості квартири, йому не важливо, як і коли позичальник погасить кредит.
Іноді забудовники все ж йдуть назустріч
Генеральний директор IKON Development Євгена Акімова згадує, що одного разу клієнтці відмовили в страхуванні відразу кілька компаній, в результаті банк не провів реструктуризацію кредиту. Експерт каже, що співробітники компанії особисто обдзвонювали страховиків, поки не знайшли, який готовий оформити страховку. Це не входить в обов'язки забудовника, але він несе відповідальність за клієнтів навіть після укладення угоди і іноді готовий допомогти у вирішенні проблем.
Хоча в цілому на девелоперів розраховувати не варто. Навіть при тому, що забудовники орієнтовані на клієнтів, питання, пов'язані з іпотекою, знаходяться поза їхньою компетенцією. Реальніше отримати допомогу безпосередньо від банків. Втім, і ті не страждають особливою щедрістю.
Експерти кажуть, що результат реструктуризації в першу чергу залежить від зусиль самого позичальника. Кредитор дасть час на вирішення фінансових проблем, а чи вдасться це зробити, залежить тільки від клієнта.
Андрій Осипов говорить, що близько 60-80% позичальників після реструктуризації повертаються в графік платежів і справно погашають кредит.