Чи є у банку право вимагати дострокового погашення іпотечного кредиту? Точно відповісти на це питання можна тільки, уважно вивчивши умови вашого договору кредитування під заставу нерухомості. Якщо в договорі прямо не обумовлено протилежне, що малоймовірно, то банк має право вимагати дострокового погашення іпотечного кредиту в разі зменшення вартості застави. Однак, ви можете успішно посперечатися з оцінкою того, наскільки саме знизилася ціна вашої квартири.
Право банку вимагати дострокового погашення іпотечного кредиту ще не означає, що банк цим правом скористається. По суті, він зацікавлений в ваших регулярні платежі, а не в відлученні квартири.
Для банку важливі гарантії повернення кредиту
Для банку, що видає позичальникові зазвичай дуже великі суми і на тривалий термін, дуже важливі гарантії того, що гроші будуть повернуті за будь-яких обставин. Такою гарантією в разі договору про іпотеку служить закладена нерухомість, зазвичай квартира, куплена на отримані у банку гроші.
У разі ж, коли куплена на гроші банку нерухомість сильно впала в ціні, виникає ситуація, при якій квартира перестає бути достатньою гарантією повернення кредиту. Її продаж в разі неможливості подальшого погашення кредиту боржником не покриє всієї суми заборгованості.
У такій ситуації банк, перш ніж ініціювати процедуру реалізації закладеного майна (на що він має право) може звернутися до клієнта з пропозицією погасити частину кредиту, щоб його розмір скоротився і виявився в межах реальної вартості закладеного майна.
Законодавство про здешевлення застави по кредиту
У такій ситуації необхідно звернутися до Цивільного кодексу РФ, який містить найбільш загальні норми, ніж Закон про іпотеку. Так, згідно зі статтею 813 ЦК РФ при погіршенні умов забезпечення позики за обставинами, за які кредитор не відповідає, він має право вимагати від позичальника дострокового повернення суми позики та сплати належних відсотків, якщо інше не передбачено договором (ст. 813). Незважаючи на те, що в названій статті ГК РФ говориться про позику, це положення в повній мірі відноситься і до кредитних договорів, що випливає з п.2 ст. 819 ГК РФ.
Зменшення вартості закладеного майна являє собою погіршення умов забезпечення договору кредиту, тому в цьому випадку заставодержатель (банк) має право вимагати дострокового виконання такого договору (повернення повної суми кредиту з відсотками на день повернення або скорочення суми заборгованості по кредиту), а в разі його невиконання звернути стягнення на заставлене майно.
Це так, навіть якщо в договорі така можливість не згадана. Боржник захищений від такої претензії тільки, якщо в угоді було прямо зазначено, що у банку не буде права вимагати повернення кредиту в разі зменшення вартості застави.
Як зберегти закладену квартиру
Виходячи з наведеної норми ГК РФ, можна зробити висновок про правомірність вимоги банку про дострокове часткове або повне погашення кредиту в описаній ситуації. Це, однак, не означає, що якщо позичальник не хоче або не може в терміновому порядку погашати кредит, то він обов'язково втратить квартиру.
Для того щоб зробити висновок про зменшення вартості заставленого майна, в порівнянні з тією, що вказана в договорі про іпотеку, банку необхідно провести його нову оцінку. До того, як така оцінка була проведена, банк може лише повідомити свого позичальника про те, що в подальшому до нього можуть бути пред'явлені вимоги про дострокове часткове або повне погашення кредиту.
Для оцінки заставленого майна банки зазвичай залучають «дружніх» оцінювачів, укладення яких можуть схилятися на користь банку. У свою чергу боржник завжди може звернутися до незалежного оцінювача, що володіє необхідними дозвільними документами на таку діяльність. Така оцінка може істотно відрізнятися від оцінки, проведеної компанією, залученої банком.
При цьому необхідно пам'ятати, що з моменту первісної оцінки вартості квартири. результати якої відображені в договорі про іпотеку, ця вартість могла і підвищитися. Наприклад, в квартирі, можливо, був проведений ремонт, який підвищує її вартість, якщо він проведений з дотриманням відповідних норм і правил.
Незаконна і неузгоджена в установленому порядку перепланування може бути достатньою підставою для вимоги про дострокове погашення кредиту
Банки зацікавлені в збереженні свого іміджу, дорожать клієнтами, які приносять їм гроші. По суті справи вони не зацікавлені в квартирі, яку в умовах кризи не так легко продати: основний інтерес банку - це відсотки за користування грошовими коштами, які іноді можуть скласти суму, рівну самого кредиту, і втрачати їх, вимагаючи дострокового погашення боргу, банку просто невигідно.
Так що зовсім не факт, що у вас стануть відбирати квартиру при зменшенні її ринкової вартості. Це навряд чи трапиться, якщо ви вчасно оплачуєте всі необхідні суми, надаєте зазначені в договорі інформацію і сумлінно виконуєте інші вимоги, відображені в договорі та інших документах, що регулюють взаємовідносини з банком.
Боржнику слід уважно ставитися до будь-якої кореспонденції приходить з банку. Не варто ігнорувати її і уникати контактів з працівниками банку. Таким чином, боржник підтвердить свою орієнтацію на співпрацю і зарекомендує себе як надійний клієнт, у зобов'язаннях якого не варто сумніватися.
Якщо банк все-таки запропонував Вам достроково погасити кредит повністю або частково, не дивлячись на те, що ви вважаєте себе добросовісним позичальником, то має сенс вступити з банком в переговори про відстрочку або іншому взаємоприйнятному вирішенні, можливо, запропонувати додаткову заставу іншого майна до суми, необхідної для забезпечення непогашеної суми кредиту. Зацікавленість банку в прийдешніх грошові надходження у вигляді відсотків по кредиту може змусити його піти вам на зустріч.
Що корисно знати для вибудовування відносин з кредитував вас банком
- Стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, звертається за рішенням суду, за винятком випадків, коли сторони в передбаченому законодавством порядку досягли домовленості про реалізацію майна без звернення до суду.
За заявою заставодавця суд при наявності поважних причин має право в рішенні про звернення стягнення на заставлене майно відстрочити його реалізацію на строк до одного року. Якщо боржник в межах наданого йому відстрочкою часу задовольнить вимоги кредитора в існуючому на той момент обсязі, суд за заявою заставодавця скасовує рішення про звернення стягнення.
З цього можна зробити висновок про те, що на оціночну вартість квартири можуть впливати не тільки стіни, стеля та інше внутрішнє оздоблення, а й зовнішні чинники, такі як місце розташування будинку, інфраструктура району тощо Так що описані боржником позитивні зміни на кшталт появи нових зручних шляхів під'їзду, шкіл, дитячих садів, скверів і т.д. в принципі можуть враховуватися при проведенні оцінки квартири незалежним оцінювачем.
Житлові приміщення на таких умовах надаються малозабезпеченим громадянам, визнаним в установленому порядку потребують житловому приміщенні. Незаможними вважаються громадяни, якщо вони визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта РФ, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню
- Будь судовий процес захід дуже затяжний і накладне, так що банки в них не зацікавлені. При цьому необхідно мати на увазі, що банки зазвичай судяться за місцем свого знаходження (договори банку зазвичай містять відповідну обмовку про підсудності), тобто в одному і тому ж суді, де їх вже добре знають і, можливо, «прихильні» ім.