Включення будівель в перелік об'єктів нерухомого майна, щодо яких податкова база визначається як кадастрова вартість, може обернутися для платника податків на загальній системі оподаткування істотним збільшенням податкового навантаження, не кажучи вже про наслідки для «спрощенців». Для них побачити в цьому переліку своє майно означає скасування звільнення від податку на майна остаточно.
Одна з основних завдань введення кадастрової вартості - максимальне наближення податкової бази до реальної вартості майна (до ринкових цін). Це, дійсно, робить податок на майно економічно більш обґрунтованим.
(2) Нагадаємо, що середньорічна вартість майна розраховується виходячи з його залишкової вартості на початок і кінець податкового періоду.
Відмінність ринкової і кадастрової вартості пов'язане з застосовуваним методом оцінки - масовим методом оцінки нерухомості. Це «визначення вартості при групуванні об'єктів оцінки, що мають схожі характеристики, в рамках якого використовуються математичні і інші методи моделювання вартості на основі підходів до оцінки» (3). Іншими словами, об'єкти нерухомості групуються в залежності від певних ціноутворюючих ознак, встановлюється ціна за квадратний метр відповідної групи, і потім вартість об'єкта визначається шляхом множення ціни на кількість квадратних метрів відповідної будівлі (приміщення).
У підсумку в одну і ту ж групи можуть бути включені будівлі (приміщення) з різними характеристиками, серйозно впливають на ринкову вартість.
Дану проблему можна вирішити, оскарживши розмір кадастрової вартості і встановивши її в розмірі ринкової вартості.
І якщо стосовно оскарження кадастрової вартості землі судові підходи вже склалися, то практика щодо встановлення кадастрової вартості будівель дорівнює ринковій на даний момент ще встановлюється і має свої особливості.
На першому етапі суди відмовляли в задоволенні вимог про встановлення кадастрової вартості дорівнює ринковій, вказуючи, що кадастрову вартість можна змінити тільки в разі, якщо при проведенні державної оцінки об'єкта були допущені порушення. Після чого, за цією логікою, потрібно клопотати про призначення судової експертизи для визначення «дійсної» кадастрової вартості. Суди вважали, що законодавство не передбачає зміну кадастрової вартості в судовому порядку. Наявність висновку незалежного експерта для судів не мало ніякого значення і ринкову оцінку судді навіть не розглядали (4).
Проте в силу процесуальних причин Верховний суд не задовольнив вимоги позивача, а відправив справу на новий розгляд.
Фактично зазначену ухвалу ВС РФ задало вектор розвитку судової практики в даному питанні встановлення економічно обґрунтованого розміру кадастрової вартості будівель.
Необхідно звернути увагу на умови, які необхідні для того щоб встановити справедливу кадастрову вартість. Розмір кадастрової вартості будівлі можна змінити двома способами: в судах і в комісії по розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості. Ст. 24.18 ФЗ «Про оціночної діяльності» передбачає обов'язковий досудовий порядок для юридичних осіб. Фізичним особам закон дозволяє безпосередньо звертатися до суду, минаючи комісію.
Управліннями Федеральної служби державної реєстрації, кадастру і картографії по суб'єкту РФ створюються комісії по розгляду суперечок про результати визначення кадастрової вартості.
Для того, щоб встановити кадастрову вартість в розмірі ринкової, вам знадобиться оцінка ринкової вартості вашого об'єкта. Відповідно до ФЗ «Про оціночної діяльності» підсумковим документом, складеним за результатами визначення ринкової вартості, є звіт про ринкову оцінку об'єкта. Але крім нього потрібна експертиза звіту, яка проводиться СРО, де складається експерт, який виробляв оцінку.
Експертиза звіту не потрібна в разі, якщо ринкова вартість об'єкта відрізняється від кадастрової вартості не більше ніж на 30% (п. 20 ФСТ № 4).
Особливу увагу потрібно звернути на дату, станом на яку визначається ринкова вартість. Неправильно обрана дата буде причиною відмови в задоволенні вимог власників об'єктів нерухомості.
Також необхідно пам'ятати, що кадастрова оцінка проводиться не частіше трьох і не рідше п'яти років (комісія зовсім відмовиться розглядати заяву, якщо оспорювана кадастрова вартість була внесена до державного кадастр нерухомості більше п'яти років тому). Відповідно завжди потрібно дивитися, щоб не вийшло, що змінена кадастрова вартість, яка вже не актуальна, або встановлена ринкова вартість об'єкта буде діяти незначне час, не окупивши витрачених на всю процедуру оскарження коштів.
Не варто поспішати з оскарженням кадастрової вартості. Якщо у вашому регіоні ще не прийнятий Закон суб'єкта Російської Федерації, що встановлює особливості визначення податкової бази виходячи з кадастрової вартості об'єктів нерухомого майна, суди і комісії відмовлять у задоволенні вимог платнику податків-власнику будівлі в силу того, що розмір кадастрової вартості не впливає на права та обов'язки заявника (5).
На практиці є рішення судів, які вказують, що «оскільки кадастрова вартість застосовується не тільки для цілей оподаткування, а й для інших цілей, наявність в ГКН записи про вартість, що не відповідає ринковій, суперечить інтересам суспільства як власника майна, може привести до порушення його майнових прав, тому позивач є особою, зацікавленою у визначенні кадастрової вартості спірних приміщень в розмірі їх ринкової вартості і має право звернутися до арбітражного суду за судовим захистом способом. передбачених Цивільним кодексом Російської Федерації »(6). В результаті суди відправляють справу на новий розгляд. Однак дана позиція судів не сьогоднішній день опрацьована недостатньо, можуть виникнути питання з датою проведення оцінки. Тому слід дочекатися прийняття в вашому регіоні закону, який встановлює особливості визначення податкової бази виходячи з кадастрової вартості об'єктів нерухомого майна, а також включення об'єктів, якими ви володієте, до переліку об'єктів нерухомого майна, щодо яких податкова база з податку на майно організацій визначається як кадастрова вартість, і тільки після цього звертатися до комісії або відразу в суд (якщо заявник індивідуальний підприємець або фізична особа).
По суті, єдиною можливістю законного зниження податку на майно є зменшення кадастрової вартості об'єкта нерухомості через встановлення кадастрової вартості в розмірі ринкової вартості. У деяких випадках застосування ринкової вартості дозволило зменшити суми податку до 10 млн рублів.
Інші наші матеріали Вам на допомогу: