Пайова участь в будівництві.
Договір інвестування в будівництві.
У процесі зведення об'єкта нерухомого майна, забудовник (фізична або юридична особа, яка отримала в установленому порядку земельну ділянку під забудову) може залучати капітальні вкладення інвесторів. Відносини між ними на стадії будівництва об'єкта оформляються договорами.
1. Договір простого товариства (спільної діяльності). Створення об'єкта нерухомості може бути метою спільної діяльності учасників будівництва, зокрема і забудовника, що об'єднали свої вклади шляхом укладання договору простого товариства (спільної діяльності) без утворення юридичної особи. Метою спільної діяльності є не отримання прибутку, тобто НЕ підприємницька діяльність, а створення майна "для себе", отже стороною договору може бути будь-яка особа - фізична та юридична (з урахуванням спеціальної правоздатності). Побудований об'єкт нерухомості є приростом майна, що перебуває у спільній частковій власності товаришів, в натуральній формі (прибуток товаришів) і підлягає розподілу. Після закінчення будівництва товариші підписують документ (угода, акт розподілу часток), в якому визначають долю кожного товариша в праві спільної власності на об'єкт відповідно до його внеском у створення об'єкта. Для набуття права на певну частину побудованого об'єкта товариші повинні укласти договір (угоду) про припинення права часткової власності та виділення частки в натурі.
2. Договір інвестування будівництва (пайової участі в будівництві). Найбільшого поширення такі договори отримали при будівництві багатоквартирних житлових будинків, і інвесторами, як правило, є громадяни. Договори пайової участі в будівництві, договори інвестування не знайшли закріплення у Цивільному кодексі України як самостійного виду договорів, але існуюча свобода договорів дозволяє сторонам укласти договір як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами (ст. 421 ЦК України). Дані договори можна розглядати як складні, що мають ознаки різних договорів, передбачених чинним законодавством. Вони не підлягають обов'язковій державній реєстрації, тому сторони (забудовник і інвестор) вступають в конкретні зобов'язальні відносини з моменту підписання ними договору в простій письмовій формі. Предмет договору визначається наступним чином: інвестор фінансує будівництво об'єкта нерухомості або його частини (наприклад, квартири), забудовник же здійснює будівництво і після здачі об'єкта в експлуатацію передає передбачений договором об'єкт (частина об'єкта) інвестору. Предмет договору передбачає, що договір повинен містити: опис об'єкта нерухомості, його місцезнаходження, ціну договору (обсяг інвестицій), умови зміни ціни, зобов'язання сторін (в тому числі термін виконання робіт забудовником, умови і порядок внесення інвестицій), відповідальність сторін у разі невиконання зобов'язань і т.п. Важливо, що хоча назва договору - про пайову участь в будівництві - припускає виникнення спільної часткової власності на об'єкт, що будується, в ньому, як правило, має зазначатися, що інвестор фінансує будівництво конкретної частини об'єкта - квартири, нежитлового приміщення і т.д. - і після закінчення будівництва отримує цю частину по акту передачі. Якщо об'єкт неможливо розділити на частини (виділити в натурі) або це прямо встановлено договором, у інвестора після закінчення будівництва виникає частка в праві на знову зведений об'єкт. З цим пов'язана і проблема опису об'єкта інвестування: на момент укладення договору об'єкта фізично не існує, тому об'єкт в договорі може бути визначений як конкретно, так і більш загальними фразами, без деталізації.
В процесі будівництва можуть виникати зміни в частині зменшення або збільшення площі об'єкта інвестування щодо встановленої договором, термінів виконання зобов'язань і т.п. в зв'язку з чим сторони укладають додаткову угоду, де регулюють свої відносини з урахуванням змін. Тут же можна конкретизувати об'єкт, якщо це не визначено в самому договорі.
Після введення закінченого будівництвом житлового будинку, виробничої будівлі, тобто фізичного виникнення об'єкта нерухомості, забудовник відповідно до зобов'язань за договором інвестування будівництва в якості розрахунку за вироблене фінансування передає інвестору передбачений договором і додатковою угодою об'єкт (частина об'єкта) нерухомості. Передача оформляється актом передачі, підписаним обома сторонами, де об'єкт передачі повинен чітко визначатися, вказуватися його місцезнаходження, загальна і житлова (за наявності) площа, виконання зобов'язань за договором (в тому числі вироблений розрахунок), відсутність взаємних претензій. Якщо інше не передбачено договором, з моменту передачі об'єкта інвестування сторони виконали взаємні зобов'язання і договір вважається припиненим. В органі, що здійснює державну реєстрацію, реєстрація права інвестора буде здійснюватися на підставі договору інвестування і акту передачі майна.
Як і договір інвестування, за яким відбувся перехід права, договір цесії не вимагає ні нотаріального посвідчення, ні державної реєстрації. Можливість поступки права вимоги інвестором третій особі варто передбачити в договорі інвестування будівництва, так само як і сповістити про неї забудовника. Згода забудовника на перехід права за договором, укладеним з інвестором, до третьої особи потрібно лише в тому випадку, коли це встановлено договором інвестування. Переуступка прав за договором інвестування веде до виникнення у забудовника зобов'язань перед новим кредитором, внаслідок чого після завершення будівництва об'єкта інвестування останньому і буде передаватися об'єкт (частина об'єкта). Підписання акту передачі забудовником і новим кредитором буде свідчити про виконання зобов'язань за договором інвестування. Для реєстрації свого права на отриманий об'єкт новий кредитор подає до органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, договір інвестування, договір цесії і акт передачі об'єкта (частини об'єкта).