Забудовник, який отримав земельну ділянку і дозвіл на будівництво, може залучати капітальні вкладення інших осіб - інвесторів, об'єднувати з ними зусилля для досягнення спільної мети - створення об'єкта нерухомості. Відносини, пов'язані з інвестиційною діяльністю, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень, регулюються Федеральним законом «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень».
Відповідно до Закону від 25.02.99 № 39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність ...» суб'єктами інвестиційної діяльності, яка здійснюється у формі капітальних вкладень, є інвестори, замовники, підрядники, користувачі об'єктів капітальних вкладень та інші особи. Замовниками є фізичні та юридичні особи, уповноважені інвесторами та здійснюють реалізацію інвестиційних проектів. Замовник, якщо тільки він не є одночасно і інвестором, не набуває права власності на результат інвестиційної діяльності. Саме інвестори мають рівні права на володіння, користування і розпорядження об'єктами і результатами капітальних вкладень.
Закон не містить норм, що регулюють відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності, а навпаки, містить норму, згідно з якою відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюються на підставі договору або договорів, що укладаються між ними відповідно до Цивільного кодексу РФ. При укладанні договору сторони є вільними при вирішенні питання щодо його взаємин, єдина умова - договір не повинен суперечити вимогам закону.
Правове регулювання інвестиційного процесу з будівництва об'єктів нерухомості визначається видом договірних відносин між суб'єктами інвестиційної діяльності.
Можна виділити два основних види таких відносин.
1. Якщо в процесі інвестиційної діяльності учасники об'єднують власні або позикові кошти і діють спільно із загальною метою створення об'єкта нерухомості, то дана форма близька за своєю правовою природою до договорів простого товариства. Відповідно до ст. 1 043 ГК результат спільної діяльності товаришів є їхньою спільною частковою власністю. Отже, на підставі договору простого товариства може бути здійснена державна реєстрація права часткової власності товаришів на побудований або реконструйований об'єкт нерухомості, при цьому розмір частки кожного товариша визначається договором або угодою сторін. Визначення розміру часток у праві спільної власності на цілий об'єкт або розподіл приміщень в будівлі здійснюється за згодою всіх учасників.
2. Залучення інвестицій для будівництва можливо також на підставі договорів, предметом яких є зустрічне надання: інвестором - грошових коштів, а забудовником - об'єкта, створеного в результаті будівництва у власність особі, яка оплатила вартість його будівництва. На практиці такі договори називають інвестиційними. Такий вид договорів не передбачений законом, але в силу загальних засад цивільного законодавства вони породжують цивільні права і обов'язки. Принциповою відмінністю інвестиційних договорів від договорів спільного будівництва за зразком простого товариства є двосторонній і зустрічний характер зобов'язань. Інвестор набуває право вимоги передачі приміщення після закінчення будівництва, забудовник - грошові вимоги. На підставі договорів такого типу здійснюється реєстрація прав безпосередньо інвесторів на отримані ними житлові та нежитлові приміщення. Реєстрації підлягає право власності або інше речове право кожного інвестора на житлові та нежитлові приміщення, що входять до складу будівлі та передані забудовником інвестору в результаті виконання зобов'язань за договором. До фактичної передачі житлових і нежитлових приміщень інвестору він має право поступитися своїм правом вимоги іншій особі. В цьому випадку для реєстрації права необхідний не тільки договір інвестування, але і договір поступки права вимоги.
Слід врахувати, що з 20.07.06 передача громадянам прав шляхом уступки вимоги за договорами, які укладені юридичними особами та (або) індивідуальними підприємцями і пов'язані з інвестиційною діяльністю з будівництва багатоквартирних будинків і після виконання яких, у громадян виникає право власності на квартиру, не допускається (Федеральний закон від 18.07.06 № 111-ФЗ). Ця заборона поширюється на поступку права вимоги квартири за договором інвестування коштів в будівництво, укладений як до, так і після 20.07.06.
Таким чином, документами - підставами для реєстрації права інвестора на конкретну квартиру або нежитлове приміщення крім документів, що підтверджують факт створення об'єкта, є інвестиційний або інший договір на участь в будівництві і акт прийому-передачі об'єкта.
В даний час інвестиційні договори мають право укладати юридичні особи та громадяни, які є індивідуальними підприємцями, а в ряді випадків і громадяни, які не є індивідуальними підприємцями, наприклад на участь в будівництві споруди.
Довідка: Дозвіл на будівництво відповідно до ст. 51 Містобудівного кодексу РФ підтверджує відповідність проектної документації вимогам містобудівного плану земельної ділянки, а за відсутності містобудівної плану - дозволеному використанню ділянки; дає право забудовнику здійснювати будівництво, реконструкцію об'єктів нерухомості, а також капітальний ремонт.
Забудовник має право залучати грошові кошти на підставі договору на участь у пайовому будівництві, якщо він:
1. Чи є юридичною особою будь-якої організаційно-правової форми;
2. Має у власності або оренді земельну ділянку, причому право власності або договір оренди повинні бути зареєстровані в ЕГРП;
3. Має дозвіл на будівництво;
4. Розкрив інформацію про забудовника та проект будівництва в проектній декларації.
Істотні умови договору участі в пайовому будівництві:
1. Визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником після отримання їм дозволи на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості;
2. Термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
3. Ціну договору, терміни і порядок її сплати;
4. Гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва.
Якщо квартира купується в споруджуваному будинку вже у учасника пайового будівництва, з цією особою укладається угода про відступлення прав. Відступлення учасником пайового будівництва прав вимог за договором допускається тільки після сплати ним ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва в порядку, встановленому ГК РФ (ст. 382-392). У разі, якщо має місце переведення боргу така угода може бути укладена тільки за згодою кредитора (якщо «продавець» був першим учасником на дану квартиру - то за згодою забудовника). Згода кредитора також необхідно, якщо в первісному договорі була про це застереження. У змісті угоди про відступлення прав, також як в договорі, звертається увага на предмет, а саме на вказівку конкретного об'єкту пайового будівництва.
Реєстрація договору участі в пайовому будівництві, договору поступки прав вимоги за договором, додаткової угоди до договору засвідчується спеціальної реєстраційної написом на договорі, яка здійснюється шляхом проставлення штампа про реєстрацію угоди. Після того, як об'єкт нерухомості буде побудований і забудовником буде отримано дозвіл на введення його в експлуатацію, з учасником пайового будівництва складається акт прийому-передачі, за яким квартира, в будівництво якої інвестувалися гроші, передається учаснику. Маючи на руках акт прийому-передачі, учасник може звернутися в УФРС по НСО за реєстрацією права власності на квартиру.
З моменту підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу, в тому числі і в односторонньому порядку, зобов'язання забудовника вважаються виконаними. Зобов'язання учасника пайового будівництва вважаються виконаними з моменту сплати в повному обсязі коштів відповідно до договору і підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва.
Таким чином, в залежності від суб'єктів інвестиційної діяльності, об'єкта будівництва, об'єкта підлягає передачі інвестору, вкладу інвестора в інвестиційну діяльність, між учасниками будівництва може бути укладено як інвестиційний договір, так і договір пайової участі в будівництві. Можливість вибору договору відсутній у громадян, які можуть брати участь в будівництві багатоквартирного будинку тільки на підставі договору участі в пайовому будівництві.