Шукати офіс можна відразу в декількох напрямках і джерелах:
Різні компанії займаються різними видами діяльності, тому і офіси їм потрібні різні. Розмір, форма, географічне положення, вартість офісу будуть прямо залежати від роду діяльності фірми. Тому, в першу чергу, необхідно визначитися з типом майбутнього офісу.
Для початківців бізнесменів оренда офісу краще покупки, так як оренда офісу не вимагає значних витрат на старті. Найчастіше на самому початку пошуків офісу керівники недавно створених компаній думають про його розмірах, щоб в ньому було просторо і комфортно працювати. За розташуванням, безумовно, всім би хотілося знайти офіс в центрі міста або поруч з будинком. І ще одна складова новенького офісу молодої компанії - його безпеку. Тобто за всіма параметрами більшість підбирає собі офіс класу "А". Однак такий офіс дуже скоро перестає радувати, так як фінансові кошти рікою течуть на оплату оренди та оплату побутових потреб в бізнес-центрів. Молоді компанії прогорають, не встигаючи оплачувати рахунки.
Для роботи з людьми, звичайно, краще підібрати офіс в центрі, а для якихось внутрішніх робіт підійде і офіс на околиці міста. Якщо орендарю важливі представницькі функції, розміщення клієнтського або back-офісу, то, звичайно, кращий офіс класу А або B + в центральному діловому районі. Якщо ж потрібен офіс для організації нового напряму бізнесу, то необхідно вибирати офіс там, де потік потенційних клієнтів високий. І це необов'язково центр міста.
Нерідко приміщення під офіс здаються в будівлях, розташованих на території колишніх фабрик. Це так звані лофти. Вони зазвичай розташовуються в центрі міста або поблизу такого, але їх вартість набагато нижча за вартість офісу з євроремонтом в новому будинку.
Офіс на околиці міста являє собою набагато більше за площею приміщення, ніж офіс в центрі, який здається в оренду за ті ж гроші.
Після визначення основних характеристик будівлі, орендар повинен сформувати свій бюджет на оренду.
Потрібно буде прорахувати і необхідну площу майбутнього офісу, як для розміщення співробітників, так і для додаткового функціоналу - кухня, переговорні, конференц-зона, шоу-рум і т.п. Це можна зробити самостійно, а можна залучити брокерів.
Професійна брокерська компанія, що здійснює підбір офісних приміщень, допоможе орендарю зробити приблизний план розсадження співробітників. І вже буде використовувати такий план для пошуку найбільш ефективних пропозицій від компаній, що управляють і власників. Не можна забувати, що в офісних будівлях класу А і B застосовується коридорний коефіцієнт, тобто до ставки використання корисної (орендованій) площі буде додаватися певний відсоток за користування орендарем загальних зон об'єкта. Тому при підборі офісу потрібно завжди з'ясовувати корисну площу пропонованого приміщення і розмір коридорного коефіцієнта.
коридорний коефіцієнт
Вважається цілком логічним стягувати орендну плату з орендаря не тільки за ті квадратні метри, де розташовані меблі і комп'ютери, а й за той простір, який він повсякденно використовує: санітарні вузли, рецепшн і лобі на першому поверсі, ліфтового холу, коридори, курильні кімнати, приміщення кави-пойнт і інші. Причому, плата за ці приміщення розподіляється пропорційно між усіма орендарями будівлі.
Так повелося, що в різних російських містах і в різних будівлях цифри допустимих коридорних коефіцієнтів ох як відрізняються. Вважається, що для класу А коридорний коефіцієнт прийнятний в межах 12-18%, для класу В - в межах 20%. Якщо орендар знайшов приміщення, де коридорний коефіцієнт не перевищує 10%, можна вважати, що йому пощастило.
Для будівель радянської споруди, особняків і НДІ коефіцієнт втрат, на думку фахівців, становить 35-40%. Для класу С цей показник зазвичай не розраховується окремо, а включається в загальну вартість оренди з зразковими розрахунками.
Мінімізувати коридорний коефіцієнт можна тільки на стадії розробки проекту, коли архітектори можуть внести в нього поправки. У готовому бізнес-центрі коридор не можна здавати, наприклад, як частина офісу, так як за планами БТІ (і правилам пожежної безпеки) коридор є коридором і використовувати його не за призначенням протизаконно.
Коридорний коефіцієнт залежить і від архітектурних особливостей будівлі. Наприклад, чим більше вхідна група, тим ширше сходи і сходові майданчики. Часом величина коридорного коефіцієнта стає визначальною при виборі проекту.
Оптимальний варіант для власника - здавати будівлю цілими поверхами, оскільки будь-яка «нарізка» площ, особливо якщо кожен орендар хоче мати окремий вхід, окремий хол і т.д.- це додаткова втрата площ.
До речі, площа несучих стін і колон також включається в орендну площу, а якщо стіна розділяє двох різних орендарів, то кожному доводиться платити за половину її товщини.
Існує два варіанти оплати. Або вартість коридорних коефіцієнтів включається в експлуатаційні витрати, або закладається в орендну ставку.
У договорі оренди коефіцієнт загальних площ може бути врахований і шляхом збільшення орендованої площі - це так звана загальна площа, що включає в себе зони загального користування). Так, при коефіцієнті 1,2 орендар платить за умовну площу, що перевищує загальну площу офісу на 20% більше.
Як би там не було, зрозуміло, що коридорний коефіцієнт - частина цінової політики власника будівлі поряд з іншими елементами орендної ставки. Цей коефіцієнт підвищує вартість оренди і працює на власника.
BOMA або БТІ
Ключове поняття у взаєминах орендаря і орендодавця - орендована площа (rentable area). Для орендаря це один з основних параметрів центру витрат. Для орендодавця - основа дохідної частини. Тому метод розрахунку площі, що орендується вкрай важливий - це або американський стандарт BOMA, або вітчизняний БТІ.
Стандарти BOMA є більш вигідними для власника, так як дозволяють врахувати всі площі бізнес-центру, крім ліфтових шахт. По-перше, вони дозволяють на законних підставах, тобто з посиланням на діючі міжнародні стандарти, вимагати від орендарів оплати всіх використовуваних ними площ, починаючи від конференц-залу і центрального рецепшен, і закінчуючи приміщеннями охорони і ліфтовими холами. По-друге, точний підрахунок допомагає визначити показники прибутковості і окупності всього проекту і дозволяє підрахувати грошові потоки від зон загального користування, що не менш важливо при реалізації девелоперського проекту для залучення зовнішніх інвестицій.
Підсумкова площа приміщень, заміряних за стандартом Вома, завжди більше, ніж площа приміщень, заміряних за стандартом БТІ. І у виграші орендодавець, а не орендар.
Невідповідність розрахунків по БТІ і BOMA відбувається не тому, що один метод кращий за інший, а через принципово різних підходів та методик розрахунку. Якщо розглядати питання в юридичній площині, то принципово саме значення орендованої площі, яке фігурує в договорі оренди, а не метод його розрахунку. Відповідно, питання про те, яке значення орендованої площі, вирішується між орендарем та орендодавцем за столом переговорів, як, власне, і значення орендної ставки, термін договору і т.д.
Припустимо, орендар підписав договір, за умовами якого для визначення меж орендованих площ використовуються дані БТІ, а при розрахунку суми орендної плати розмір площ розраховується виходячи зі стандартів BOMA. У цьому випадку може виникнути кілька дуже вагомих юридичних питань.
Сьогодні не існує єдиної системи розрахунку приміщень. В кінцевому рахунку все зводиться до «підсумкової» орендною ставкою, яка визначає підсумкову вартість оренди офісу. Тому при переговорах потрібно запитувати кінцеву вартість оренди офісу в місяць або рік, а також площа офісу в стандартах БТІ - при даному підході можна розуміти реальну вартість «квадратних метрів» і легко розрахувати ефективну орендну ставку.
Оренда через посередника
Оренда офісу через посередника - дороге задоволення, простіше і вигідніше часом укласти договір з орендодавцем безпосередньо. Але іноді в базах даних ріелторських фірм можуть зберігатися і «особливі» ексклюзивні варіанти офісів, а такі об'єкти не так-то просто знайти. Але договір оренди укладається один і той же, незважаючи на те, полягає він безпосередньо з орендодавцем або через фірму-посередника.
Укладання договору
Коли «ідеальне» приміщення знайдено, настає найважливіший момент - складання та підписання договору про оренду. У російському законодавстві питання, що стосуються оренди приміщень, регулює глава 34 Цивільного Кодексу РФ. Тут обов'язково повинні бути вказані:
За угодою обох сторін, в стандартний договір можуть бути внесені додаткові пункти.
При укладанні договору оренди офісу слід звертати увагу на такі ключові моменти:
В цілому ж, оренда офісу, що здається на перший погляд такий простий, насправді вимагає досить серйозного і уважного підходу. Лише витративши свої зусилля і час, можна уникнути ризику і орендувати відповідне вашій фірмі приміщення.
Новий формат офісних центрів Regus стане ще доступнішим як для великих компаній, так і для тих, хто ще тільки робить свої перші кроки в бізнесі - в нових центрах клієнтам запропонують оптимальні офісні рішення як з точки зору оснащення офісних центрів, так і з точки оптимізації витрат на оренду робочих місць.
На московському ринку комерційної нерухомості закріпився тренд на залучення в ТЦ розважальних операторів, орієнтованих не тільки на сімейних відвідувачів з дітьми, але і на молоді пари, і на дорослих одинаків. Однак ніша розваг для дорослих, і головне - для молоді, - ще недостатньо розвинена.