Оренда нерухомості: як захистити свої інтереси
Для малих і середніх підприємств оренда - фактично єдиний доступний спосіб скористатися необхідною для бізнесу нерухомістю. Тому, в більшості випадків, орендарям доводиться мати справу з редакцією договору, яку запропонував орендодавець. Навіть найжорсткіші умови такого договору не надто обременітель¬ни, коли у сторін хороші відносини. Але якщо ситуація зміниться, орендар зможе розраховувати лише на письмові догово¬ренності. Що можна зробити, щоб захистити інтереси компанії від неприємних несподіванок? Розглянемо в цій статті кілька важливих моментів.
Юшков Єгор, провідний фахівець, Юридична фірма "Лекс", lexpravo.ru
Для малих і середніх підприємств оренда - фактично єдиний доступний спосіб скористатися необхідною для бізнесу нерухомістю. Тому, в більшості випадків, орендарям доводиться мати справу з редакцією договору, яку запропонував орендодавець. Навіть найжорсткіші умови такого договору не надто обтяжувач-ни, коли у сторін хороші відносини. Але якщо ситуація зміниться, орендар зможе розраховувати лише на письмові догово-ренности. Що можна зробити, щоб захистити інтереси компанії від неприємних несподіванок? Розглянемо в цій статті кілька важливих моментів.
Важливим етапом в процесі становлення орендних відносин є проведення підготовчих дій. Якісна підготовка, як мінімум, повинна включати в себе перевірку статусу контрагента, об'єкта оренди, правочинів на об'єкт оренди та повноважень на підписання договору.
У зв'язку з цим, як правило, повинна бути перевірена наявність справжнього свиде-тва про право власності орендодавця або договору оренди у орендаря при суборенді. Повинні бути перевірені можливість і умови здачі об'єкта в суборенду. Це є дуже важливим, оскільки орендодавцями можуть бути тільки власники, а також особи, уповноважені законом або власником здавати майно в оренду.
У той же час на практиці і в даний час зустрічаються ситуації, коли орендарю несподівано і, природно, для нього не вчасно, доводиться звільняти займані приміщення, оскільки виявляється істинний власник і приймає відповідні правові заходи, в тому числі і судові. Якщо при цьому орендар розмістив в орендованому приміщенні якесь виробництво, а йому кажуть на цілком законних підставах звільнити приміщення, то очевидно, що такий розвиток подій може призвести до порушення нормального ходу підприємницької діяльності.
Перевірка орендодавця включає в себе також перевірку його установчих документів. Необхідно отримати у орендодавця комплект його установчих документів, в тому числі статут, свідоцтво та ін. Крім того, буде не зайвим, замовити виписку з податкової інспекції, в якій буде вказано, хто засновник і хто директор контрагента.
При перевірці об'єкта оренди необхідно встановити наявність обмежень, обтяжень об'єкта оренди. Для цього можна, наприклад, замовити виписку з ЕГРП (реєстраційні-ційної служби). На основі даної виписки можна встановити, хто є власником об'єкта оренди, чи знаходиться об'єкт в заставі або під арештом. Крім правових питань слід уточнити і деякі технічні моменти, наприклад, наявність перебоїв з електро-, тепло- і водопостачанням і т.д.
Наступним важливим і багато в чому основним етапом є обговорення умов договору. Важливо пам'ятати, що існують умови обов'язкові для включення в договір і необов'язкові, але від цього не менш важливі.
У договір оренди повинні бути включені в обов'язковому порядку наступні істотні умови:
2) розмір орендної плати.
У текст договору можуть бути включені умови, які не є обов'язковими для того, щоб вважати договір чинним, але є важливими для того, щоб вважати свої права захищеними в більшій мірі.
До таких умов, наприклад, можна віднести:
1) цільове призначення майна;
2) якість об'єкта оренди;
3) розподіл обов'язків щодо усунення недоліків об'єкта;
4) інформація про обтяження об'єкта, в тому числі про права на об'єкт третіх осіб;
5) розподіл обов'язків по утриманню об'єкта, в тому числі з оплати комунальних платежів, проведення капітального та поточного ремонтів;
6) порядок передачі об'єкта оренди орендарю і повернення об'єкта після припинення дії договору.
Об'єкт оренди повинен бути чітко індиві-дуалізірован. Це означає, що при оренді окремих приміщень вони повинні бути всі вказані в договорі відповідно до даних свідоцтва про право власності та документами БТІ (експлікація, поверховий план). Зазвичай ці документи є додатками до до-говору. Наприклад, якщо передається в оренду нежитлове приміщення. При описі даного об'єкта слід вказати:
- поверховий план будівлі із зазначенням розташування здається в оренду приміщення;
- номери кімнат і площа орендованого приміщення;
- технічний стан приміщення, забезпеченість тепло- і водопостачанням, охороною.
При передачі об'єкта нерухомості в оренду доцільно провести його огляд для встановлення ступеня зносу і реального стану майна.
Дана міра дозволить орендодавцю звільнити себе від зайвої відповідальності, оскільки відповідно до чинного законодавства орендодавець не відповідає за недоліки зданого в оренду майна, які були ним обумовлені при укладенні договору оренди. Орендарю чіткий опис переданого майна також важливо, оскільки орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди після закінчення терміну договору в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.
Важливим моментом є також рішення в договорі питання про долю поліпшень орендованого майна, визначення обов'язків по утриманню орендованого об'єкта, виробництва поточного і капітального ремонту.
Іншим після предмета договору обов'язковою умовою є розмір орендної плати при оренді будівель, споруд та іншої нерухомості. Про встановлення розміру орендної плати як правило сторони не забувають. Разом з тим, можна порекомендувати вказувати в договорі ще одну суму - вартість орендованого майна. Це може послужити одним із засобів при здійсненні контролю за використанням майна орендарем, забезпеченні його повернення або захисту інтересів сторін у разі пошкодження (знищення) майна.
Оцінка майна, заздалегідь проведена за згодою сторін, або з використанням незалежного оцінювача, в той час поки у них хороші відносини і зберігається об'єктивний підхід до справи, дозволить в майбутньому значно зменшити ризики і створить умови для найменш конфліктного виходу із ситуації.
Навіть якщо сторони змогли досягти домовленостей щодо усіх істотних умов договору, це не виключає можливості виникнення конфліктів та інших несприятливих наслідків, як з об'єктивних, так і з суб'єктивних причин. У зв'язку з цим, представляється дуже важливим визначити в договорі умови, що передбачають відповідальність сторін за порушення своїх зобов'язань.
Тут хотілося б звернути увагу на деякі з обставин. По-перше, дуже рідко можна зустріти в договорах відповідальність за перебої в наданні комунальних послуг, але ж іноді недобросовісні орендодавці навмисне приховують, що такі проблеми в даному районі (будівлі, приміщенні) виникають досить часто. По-друге, договір повинен містити механізм вирішення спорів. В іншому випадку не завжди вдається застосувати встановлені ним міри відповідальності. Наприклад, в договорі було передбачено право орендаря в односторонньому порядку зменшити орендну плату при настання певних обставин. Однак розмір зменшення мав визначатися спільною комісією. Всі спроби однієї зі сторін скликати комісію не увінчалися успіхом. А без протоколу комісії дане питання можна вирішити тільки в судовому порядку. Якби в договорі було прописано механізм визначення розміру зменшення орендної плати в разі ухилення від створення спільної комісії ситуація могла б вирішитися значно швидше і дешевше. По-третє, цікавим моментом є застосування на практиці утримання майна орендаря за несплату орендних платежів.
Не вдаючись в подробиці, можна сказати, що чинне законодавство і судова практика дозволяють зробити наступні висновки з приводу застосування цього механізму:
1) утримання майна в рамках чинного договору оренди є незаконним;
2) законне утримання майна при розірванні договору має місце виключно в разі, коли орендар, свідомо знаючи про розірвання договору (в силу закінчення терміну оренди, а також належного повідомлення орендодавцем і т.п.), не вжив розумних дій по виконанню своїх зобов'язань по договору оренди.
Розглянутий коло питань є далеко не вичерпним. Існує ще значна кількість нюансів, які можуть вплинути на безпеку орендних відносин, захищеність прав і інтересів орендаря і орендодавця. Зокрема, вимагають ретельного і правильного визначення умови про розірвання та припинення дії договорів; особливості здачі майна в суборенду; практично завжди багато негативних наслідків викликають помилки при складанні попередніх договорів оренди; існують і інші важливі питання.
Розповісти про все за один і навіть кілька разів практично неможливо, тим більше, що в кожному конкретному випадку є неповторні особливості і визначати правильність дій і необхідні умови договорів припадає індивідуально.