Оренда майна, в тому числі приватної форми власності, може регулюватися положеннями Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (який передбачає більший перелік істотних умов оренди), якщо інше не передбачено законодавством та договором оренди, в зв'язку з чим в договорах оренди сторони вказують, що до положень цього договору зазначений Закон не застосовується.
Основним обов'язком орендодавця є обов'язок передати майно в користування орендарю. Підписавши акт прийому-передачі майна, в якому сторони зафіксували стан майна і відсутність претензій у орендаря до майна, орендодавець виконав свій обов'язок перед орендарем. Інші обов'язки орендодавця (здійснення капітального ремонту, якщо цей обов'язок не закріплена за договором, гарантії якості майна протягом всього строку оренди, якщо інше не передбачено договором, повідомлення орендаря про права третіх осіб на передане в оренду майно) як правило, не є обтяжливими для орендодавця і більшість передбачених законодавством обов'язків орендодавець може перекласти відповідно до умов договору оренди на орендаря.
З обов'язками орендаря ситуація складається іншим чином. Орендар зобов'язаний здійснювати оплату орендної плати, передбаченої договором, незалежно від результатів своєї господарської діяльності (ст. 286 ГК). Право вимагати зменшення розміру орендної плати орендар має в разі, якщо у зв'язку з обставинами, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання, або істотно погіршився стан об'єкта оренди. Однак судова практика в частині зменшення орендної плати з підстав, передбачених зазначеною статтею, на даний момент досить не сформувалася. Звільняється орендар від сплати орендної плати на період, протягом якого майно не могло бути використане в зв'язку з обставинами, за які він не відповідає (наприклад, період проведення ремонту орендодавцем).
Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін. Часто в договорах оренди передбачаються положення про зміну розміру орендної плати в сторону підвищення орендодавцем в односторонньому порядку. Слід зазначити, що одностороння зміна умов договору не допускається, якщо інше не встановлено договором. Орендарю слід звертати увагу на порядок зміни орендної плати та підстави зміни. Наявність неконкретних формулювань, наприклад «зміна орендної плати в разі змін на ринку нерухомості» не є достатніми для односторонньої зміни орендодавцем розміру орендної плати.
Одностороння зміна умов договору не допускається, якщо інше не встановлено договором. Судова практика виходить з того, що порядок зміни умов договору, який може бути обумовлений сторонами, в тому числі умов, визначених на розсуд сторін і погоджених ними, не може суперечити приписам законодавства про неприпустимість односторонньої зміни договору. Будь-які вимоги орендодавця оплачувати орендну плату за новими тарифами, як і будь-які обмежуючі умови, додаткові обов'язки орендаря понад передбачених договором, не оформлені належним чином, орендар має право ігнорувати
Крім орендних платежів, орендар за умовами договору компенсує орендодавцю витрати на комунальні послуги, експлуатаційні послуги. У разі не прийняття заходів орендодавцем по забезпеченню приміщення комунальними послугами (наприклад, несплата орендодавцем їх вартості надають такі послуги організаціям) орендар має право вимагати відшкодування завданих збитків.
Це не дивно, так як кожен орендар здійснює ремонт відповідно до специфіки своєї діяльності, і ремонт, наприклад, зроблений під банківську установу, буде відрізнятися від ремонту під магазин дитячого одягу. Найчастіше договору оренди містять умови щодо повернення приміщення по закінченню терміну оренди або дострокового припинення договору в стані, в якому воно приймалося в оренду, що спричиняє додаткові витрати орендаря (демонтаж відокремлюваних поліпшень, косметичний ремонт, прибирання). При цьому, для мінімізації непорозумінь і додаткових витрат, важливо при прийнятті приміщення в оренду зафіксувати стан приміщення в акті прийому-передачі, а також зробити фотознімки, закріпивши в договорі умови повернення приміщення в стані не гірше того, в якому воно було отримано в оренду.
Хоча орендар не є власником орендованого приміщення, однак має право подавати позов до власника про усунення перешкод в користуванні приміщенням, в разі коли після передачі приміщення орендарю орендодавець лагодить такі перешкоди. Способи захисту повинні бути спрямовані на відновлення порушеного зобов'язального права. При цьому орендарю необхідно довести, що перешкоди зроблені саме орендодавцем. Наприклад, в разі відсутності доказів того, що користуватися приміщенням орендар не може з вини орендодавця, вимоги орендаря до орендодавця усунути перешкоди в користуванні приміщенням задоволенню не підлягають.
Для мінімізації непорозумінь і додаткових витрат, важливо при прийнятті приміщення в оренду зафіксувати стан приміщення в акті прийому-передачі, а також зробити фотознімки, закріпивши в договорі умови повернення приміщення в стані не гірше того, в якому воно було отримано в оренду
Особливу увагу слід приділити умовам припинення договору. Необхідно пам'ятати, що одностороння відмова від зобов'язань за договором не допускається, якщо сторони прямо не передбачили це в договорі. Дострокове розірвання договору можливе або за згодою сторін, оформленому належним чином, або в судовому порядку. Відповідно до ст. 783 ГК орендодавець має право розірвати договір оренди в разі, якщо орендар використовує приміщення не у відповідності з договором (рекомендуємо в договорах передбачати цільове використання приміщення «для здійснення статутних цілей підприємства», не обмежуючи конкретним видом діяльності, наприклад, конкретним видом / найменуванням товарів або послуг); орендар без дозволу орендодавця передав приміщення в користування іншим особам (наприклад, суборенду); орендар створює загрозу пошкодження приміщення; орендар не приступив до проведення капітального ремонту в разі, якщо за договором це обов'язок орендаря. Договором можуть бути передбачені інші підстави розірвання договору оренди.
Не слід легковажно ставиться до таких умов договору, як страхування приміщення та ін. Додаткові умови, на перший погляд незначні. Оцінка порушення договору як істотного залишається на розсуд суду за критеріями, встановленими ст. 651 ЦК, зокрема, істотним є таке порушення, коли в зв'язку з заподіяною цим порушенням збитком інша сторона в значній мірі позбавлена того, на що розраховувала під час укладення договору. Судовій практиці відомі випадки, коли невиконані орендарем передбачені договором обов'язки застрахувати орендоване приміщення розглядалося судом як використання приміщення з порушенням умов договору і приймалися рішення про розірвання договору оренди. Орендарю слід звертати увагу на додаткові умови договору, такі як страхування приміщення, отримання в певний строк дозвільних документів на провадження діяльності в приміщенні тощо. Так як, незважаючи на своєчасні орендні платежі, невиконання таких додаткових обов'язків може бути використано орендодавцем для розірвання договору.
Серед переважних прав орендаря перед іншими суб'єктами господарювання законом передбачено право на продовження терміну оренди. У разі, якщо орендар продовжує користуватися приміщенням по закінченню терміну оренди і за умови відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, раніше передбачений договором (ст. 764 ЦК). Однак практично завжди орендодавці включають в договору додаткові умови пролонгації договору. Судовій практиці відомі приклади, коли орендар визнає договір оренди пролонгованим (продовженим) в судовому порядку, незалежно від причин, за якими орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про свої заперечення проти подальшого використання приміщення, продовжуючи приймати орендні платежі, так як ст. 764 ЦК не пов'язує пролонгацію договору з волевиявленням сторін.
Орендарю слід звертати увагу на додаткові умови договору, такі як страхування приміщення, отримання в певний строк дозвільних документів на провадження діяльності в приміщенні тощо. Так як, незважаючи на своєчасні орендні платежі, невиконання таких додаткових обов'язків може бути застосоване орендодавцем для розірвання договору
Відповідно до ст. 777 ГК орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має право скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін, повідомивши про своє рішення орендодавця до закінчення терміну оренди в термін, передбачений договором. Однак слід враховувати, що ст. 777 ГК також передбачено узгодження умов такого договору, зокрема розміру орендної плати, з орендодавцем, і в разі, якщо таке згоди досягти не вдається, переважне право на укладення договору на новий термін припиняється. Крім цього, належне виконання орендарем умов договору не достатньо для надання орендарю переважного права на укладення договору на новий термін. Таке право орендар має тільки в разі, якщо після закінчення договору орендодавець має намір далі здавати приміщення в оренду. А не використовувати приміщення для власних потреб.
Законодавство містить певні гарантії збереження договору оренди при переході права власності приміщення. Зміна власника приміщення не тягне змін або розірвання договору оренди, якщо сторони не передбачать у договорі його припинення в зв'язку з відчуженням приміщення (ст. 770 ЦК).
Кожна сторона повинна вживати всіх заходів, необхідних для належного виконання своїх обов'язків за договором, порушення зобов'язань є підставою для застосування санкцій, передбачених договором і законодавством. Орендарю слід уважно ставиться до що складається договором оренди, не погоджуватися на включення в договір додаткових обов'язків, на перший погляд несуттєвих (страхування приміщення, термін для отримання орендарем дозвільних документів і т. Д.), Порядку і підстав для односторонньої зміни умов договору орендодавцем, в зокрема розміру орендної плати, звертати увагу на умови узгодження і проведення ремонту, компенсації комунальних, експлуатаційних платежів та інші умови. Здійснивши основний обов'язок по передачі приміщення, орендодавець може використовувати невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків останнього, перелік яких набагато перевищує перелік обов'язків орендодавця, в якості своєрідного «важіль тиску» на орендаря, шантажувати розірванням договору в разі невиконання чергових вимог, особливо після здійснення орендарем ремонту , вартість якого ще навіть не почала окупатися. Орендарю слід розуміти, що обов'язки, понад обумовлені договором, повинні бути оформлені належним чином, додатковою угодою до договору оренди, в іншому випадку, орендар має право ігнорувати вимоги орендодавця. У разі порушення прав орендаря способи захисту повинні бути спрямовані на відновлення порушеного зобов'язального права.
адвокат «АК Легітімус»