Закінчення терміну оренди не виключає можливості того, що вже після цього між колишніми орендарем та орендодавцем виникне суперечка. При цьому позови можуть бути пред'явлені як орендарем до орендодавця, так і орендодавцем до орендаря. Справа в тому, що закінчення строку дії договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення. Крім того, деякі вимоги в принципі можуть бути заявлені в суді лише після закінчення орендних відносин (наприклад, вимоги орендодавця про повернення приміщення і виселення орендаря, вимоги орендаря про відшкодування вартості невіддільних поліпшень).
Орендодавець ухиляється від прийняття об'єкта оренди
Орендодавець може діяти недобросовісно і ухилятися від прийняття об'єкта оренди. Зазвичай орендодавець в таких випадках розраховує на додаткову орендну плату за час прострочення, а саме ухилення від приймання об'єкта оренди виражається в тому, що орендодавець не підписує акт прийому-передачі нерухомого майна.
Орендарю потрібно мати на увазі, що ухилення орендодавця від підписання передавального документа розцінюється як невиконання обов'язків по прийняттю майна. Такі правила встановлені в абзаці 3 пункту 1 та пункті 2 статті 655 Цивільного кодексу РФ.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення податкових та юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Приклад з практики. суд касаційної інстанції зазначив, що орендодавець не має права вимагати орендну плату за період прострочення повернення об'єкта оренди після закінчення терміну дії договору, якщо орендодавець сам ухилявся від приймання орендованого майна
Суд першої інстанції в позові відмовив.
Суд апеляційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції без зміни.
Суд касаційної інстанції зазначив таке.
Сам факт, що в даному випадку не оформлений акт здачі-прийому майна з оренди, не тягне скасування оскаржуваних судових актів, оскільки судами було встановлено, що позивач сам ухилявся від приймання орендованого майна. Справа в тому, що пред'являючи вимогу про стягнення орендної плати після звільнення орендованого майна, орендодавець діяв з наміром заподіяти шкоду відповідачу.
Та обставина, що орендар звільнив будівлю до закінчення тримісячного терміну попередження про відмову від договору, з чим орендодавець не погодився, може вплинути лише на обов'язок орендаря сплатити орендну плату до моменту припинення договору.
Таким чином, якщо орендар бажає звільнити приміщення раніше закінчення терміну оренди, то орендодавець не має права йому в цьому перешкоджати і все одно зможе вимагати внесення орендної плати за весь період терміну дії договору. Однак це не дає права орендодавцю ухилятися від приймання орендованого майна, а також звертатися до суду з вимогою про стягнення орендної плати за період після закінчення терміну договору, якщо акт прийому-передачі нерухомого майна сторони так і не підписали.
Зафіксувати факт ухилення орендодавця від приймання об'єкта оренди можна шляхом складання відповідного акту за участю незацікавлених третіх осіб (наприклад, нотаріуса). Проект акта прийому-передачі майна орендар може направити орендодавцю для підписання і поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення.
Орендодавець порушує право орендаря на переважне укладення договору оренди на новий термін
Орендар після закінчення терміну договору має переважне право на укладення договору оренди на новий термін (п. 1 ст. 621 ЦК України). При цьому орендар може скористатися цим переважним правом, якщо одночасно виконуються наступні умови:
- орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором;
- договір оренди припинив свою дію після закінчення свого терміну і не був розірваний;
- орендар повідомив орендодавця про намір надалі продовжувати орендні відносини;
- орендодавець має намір і далі здавати майно в оренду;
- орендар має намір укласти договір на умовах, запропонованих орендодавцем;
- переважне право орендаря на укладення договору оренди не виключено договором оренди.
Таким чином, перевага колишнього орендаря існує тільки в тому випадку, якщо іншим претендентам на оренду майна пропонуються однакові умови для укладення договору оренди. Якщо договір оренди вже укладено з новим орендарем, то право колишнього орендаря на переважне укладення договору буде порушено за таких умов:
- попередній договір оренди припинив свою дію після закінчення свого терміну і не був достроково розірваний;
- орендар належним чином виконував свої обов'язки за договором;
- старий орендар завчасно або в термін, зазначений в договорі, повідомив орендодавця про намір надалі продовжувати орендні відносини;
- переважне право орендаря на укладення договору оренди не виключено договором оренди;
- орендодавець уклав договір з новим орендарем на умовах, які спочатку не запропонував раніше орендарю. Нові це будуть умови або ті ж, що були в припинений договорі, в цьому випадку значення не має. Це пояснюється наступним чином. Якщо з новим орендарем буде укладено договір на умовах припиненого договору оренди, а старий орендар побажав скористатися переважним правом укласти договір, то це буде порушенням переважного права орендаря на укладення договору, оскільки старий орендар виявив своє бажання укласти договір на новий термін.
Якщо орендодавець укладе з новим орендарем договір на нових умовах, які він не запропонував раніше орендарю, то це також буде порушенням переважного права орендаря на укладення договору на новий термін, оскільки нові умови йому не було запропоновано і він від них не відмовлявся.
Питання: як орендарю захистити своє право на переважне укладення договору оренди на новий термін, якщо орендодавець його порушив?
Якщо орендодавець відмовив орендарю в укладенні договору на новий термін, але протягом року з дня закінчення терміну договору з ним уклав договір оренди з іншою особою, орендар має право за своїм вибором пред'явити в суді одне з двох вимог (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ):
- зажадати в суді перекладу на себе прав і обов'язків за укладеним договором та відшкодування збитків, завданих відмовою поновити з ним договір оренди,
- або вимагати тільки відшкодування таких збитків.
При цьому переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий термін не поширюється на випадки, коли договір припиняється в силу односторонньої відмови від нього орендодавця (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ЦК України), так само як і на випадки , коли орендодавець взагалі припиняє здачу даного майна в оренду. У цих випадках орендар не має права з посиланням на пункт 1 статті 621 Цивільного кодексу РФ вимагати визнання відмови від договору незаконним або пред'являти позови про спонукання орендодавця до укладення договору.
Приклад з практики. суд відмовив орендарю в позові про спонукання укласти новий договір оренди, оскільки право на укладення договору оренди на новий термін належить тільки сумлінному орендареві за договором оренди, який припинив дію після закінчення свого терміну
Позивач (орендар) звернувся до суду з позовом про спонукання орендодавця укласти з ним новий договір оренди. Позовні вимоги були мотивовані порушенням переважного права на укладення договору оренди на новий термін.
Як випливало з матеріалів справи, між сторонами було укладено договір оренди, який після закінчення своєї дії був відновлений на невизначений термін.
Орендодавець направив орендарю лист про односторонню відмову від виконання договору, відновленого на невизначений термін.
Орендар порахував, що він має переважне перед іншими особами правом на укладення договору оренди на новий термін, і звернувся до суду.
Суд касаційної інстанції зазначив, що за змістом статті 621 Цивільного кодексу РФ право на укладення договору оренди на новий термін є тільки у добросовісного орендаря за договором оренди, який припинив дію після закінчення свого терміну. Висновок (відновлення) договору оренди на невизначений термін позбавляє орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий термін.
Крім того, позивач не повідомив відповідача про бажання укласти договір на новий термін до закінчення дії договору, що не дозволяє визнати орендаря сумлінним.
Орендодавець неправомірно утримує майно орендаря
Якщо і орендар і орендодавець діють як підприємці (тобто є індивідуальними підприємцями або організаціями, провідними підприємницьку діяльність), то у орендодавця є додаткова можливість забезпечити виконання зобов'язань орендарем. А саме орендодавець може утримувати річ, що належить орендарю.
Обгрунтування. Кредитор, у якого знаходиться річ, що підлягає передачі боржникові або особі, вказаній боржником, вправі в разі невиконання боржником у строк зобов'язання щодо оплати цієї речі або відшкодування кредиторові пов'язаних з нею витрат та інших збитків утримувати її до тих пір, поки відповідне зобов'язання не буде виконано (абз. 1 п. 1 ст. 359 ЦК України). Утримання речі можуть забезпечуватися також вимоги, хоча і не пов'язані з оплатою речі або відшкодуванням витрат на неї та інших збитків, але виникли із зобов'язання, сторони якого діють як підприємці (абз. 2 п. 1 ст. 359 ЦК України).
На практиці орендодавці досить часто застосовують утримання щодо орендарів, мають прострочення по орендних платежах.
Утримання орендодавцем майна орендаря може допускатися в наступних випадках:
1) якщо це передбачено умовами договору оренди - як до закінчення терміну оренди, так і після;
Приклад формулювання умови договору про право на утримання майна орендаря
«У разі прострочення по перерахуванню орендної плати на термін більше 5 (п'яти) банківських днів орендодавцем може бути припинено доступ до майна орендаря на термін до повного погашення заборгованості».
2) після закінчення терміну оренди - тільки якщо майно орендаря виявляється у орендодавця на законних підставах (наприклад, коли орендар передав орендодавцю приміщення після закінчення терміну оренди, не звільнивши приміщення попередньо від свого майна).
Приклад з практики. утримання орендодавцем майна орендаря було визнано законним, оскільки право на утримання було передбачено договором, і орендар підписав акт прийому-передачі, що не звільнивши приміщення від свого майна
Суд касаційної інстанції визнав законним утримання орендодавцем майна орендаря після закінчення терміну оренди, мотивуючи свій висновок наступними обставинами:
Порада. перш ніж підписувати акт прийому-передачі приміщення, орендарю має сенс заздалегідь звільнити орендоване будівлю (приміщення) від належного йому майна.
Якщо орендодавець, посилаючись на заборгованість по орендних платежах, заважає орендарю вивезти своє майно після закінчення терміну оренди, але до підписання акту прийому-здачі приміщення, ці дії орендодавця є незаконними і їх можна оскаржити в суді.
Приклад з практики. орендодавець неправомірно утримував майно орендаря, опечатавши орендоване приміщення відразу ж після закінчення терміну оренди і до підписання акту прийому-передачі майна
Орендодавець відмовляється відшкодовувати вартість невіддільних поліпшень орендованого майна
Між сторонами договору після закінчення терміну оренди може виникнути суперечка про відшкодування вартості невіддільних поліпшень об'єкта оренди. Орендар після закінчення терміну оренди має право на відшкодування вартості невіддільних поліпшень при дотриманні наступних умов:
- невіддільні поліпшення зроблені орендарем за свій рахунок;
- невіддільні поліпшення зроблені орендарем за згодою орендодавця;
- інше не передбачено в договорі оренди.
Орендар не зможе зажадати від орендодавця відшкодування вартості невіддільних поліпшень, якщо вони були здійснені без згоди орендодавця або були зараховані орендодавцем в рахунок орендної плати в період дії договору.
Юристу орендаря ще при узгодженні тексту договору необхідно звернути особливу увагу на те, як в договорі прописано питання щодо відшкодування орендарю вартості невіддільних поліпшень об'єкта оренди. Орендодавці часто вказують в договорі, що орендар не має права на відшкодування вартості невіддільних поліпшень: «У разі припинення дії Договору Орендар зобов'язується передати приміщення Орендодавцю разом з усіма зробленими в приміщенні невіддільними поліпшеннями без відшкодування їх вартості». Дані умови не відповідають інтересам орендаря, в зв'язку з чим їх необхідно виключати з тексту проекту договору оренди. В іншому випадку орендар не матиме права на відшкодування вартості виконаних невіддільних поліпшень орендованого майна.
Орендодавець порушує порядок пред'явлення позову до орендаря
Можливі два види порушень орендодавцем порядку пред'явлення позову до орендаря.
1. Орендодавець пред'являє до орендаря позов з порушенням досудового порядку врегулювання спору
Обов'язковий досудовий порядок може бути встановлений як законом, так і договором оренди (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). У законі обов'язковий претензійний порядок передбачений тільки для вимог про розірвання договору оренди: орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору тільки після направлення орендарю письмового попередження про необхідність виконання ним зобов'язання в розумний термін (ст. 619 ЦК України). В даному випадку претензійний порядок необхідно буде дотримуватися незалежно від того, чи передбачено це в договорі чи ні. Всі інші випадки обов'язкового досудового порядку повинні бути вказані в договорі оренди. При цьому для встановлення обов'язкового претензійного порядку врегулювання спору потрібно прописати його процедуру, що включає в себе порядок здійснення конкретних дій до звернення в суд, вказівка на те, в які терміни, ким і кому повинна спрямовуватися претензія і з додатком яких документів повинна розглядатися, а також терміни відповіді на претензію.
Таким чином, однією з умов, дотримання яких необхідно для реалізації права на звернення до суду, є використання досудового порядку врегулювання спору.
Якщо орендодавець не подасть докази того, що до пред'явлення позову в суд він звертався до орендаря з вимогою про зміну або про розірвання договору, суд залишає позовну заяву без руху (ч. 1 ст. 136 ЦПК РФ, ст. 128 АПК РФ) з подальшим поверненням позовної заяви позивачу (ч. 2 ст. 136 ЦПК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 129 АПК РФ). У разі якщо це з'ясувалося вже після прийняття позовної заяви до провадження та порушення справи, позов підлягає залишенню без розгляду (абз. 2 ст. 222 ЦПК РФ, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).
Приклад з практики. якщо предмет вимог, зазначених в позовній заяві, не збігається з вимогами, викладеними в претензії, суд визнає претензійний порядок недотримання щодо вимог, не зазначених в претензії
2. Орендодавець пред'являє до орендаря позов з порушенням правил підсудності
За загальним правилом позови подаються за місцезнаходженням або місцем проживання відповідача (ст. 28 ЦПК РФ, ст. 35 АПК РФ). Однак в разі визначення в договорі конкретного суду, в який повинні будуть звертатися сторони договору для вирішення виниклих між ними розбіжностей (ст. 32 ЦПК РФ, ст. 37 АПК РФ), позови як орендодавця до орендаря, так і орендаря до орендодавця повинні будуть пред'являтися в суд, визначений в угоді сторін.
Позов, поданий з порушенням правил підсудності, підлягає поверненню заявнику (п. 2 ч. 1 ст. 135 ЦПК РФ, ст. 129 АПК РФ). У разі якщо це з'ясувалося вже після прийняття позовної заяви до провадження та порушення справи, справа повинна бути направлена за підсудністю до належного суду (п. 3 ч. 2 ст. 33 ЦПК РФ, п. 3 ч. 2 ст. 39 АПК РФ) .
За матеріалами відкритих джерел