Головна Оцінка нерухомості Як здійснюється оцінка вартості квартири, будинки, комерційного приміщення або інших об'єктів нерухомості.
Коли власників нерухомості спантеличують необхідністю виконати оцінку вартості квартири, будинку або комерційного приміщення, то виникає маса питань - що це, яка вартість оцінки нежитлового приміщення або жилого, як здійснити практично, хто наділений повноваженнями проводити таку процедуру з видачею документа.
Дорогі Новомосковсктелі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Визначення оцінки вартості нерухомості
Можна оцінити будь-який з об'єктів, незалежно від його віку та ступеня готовності до експлуатації, а також призначення, статусу по відношенню до прав власності.
Фахівцями в сфері нерухомості та будівництва розроблені різні методики проведення оцінки вартості комерційної нерухомості.
Вимога до результатів процесу підрахунків - максимальна наближеність до реального цифрі вартості на ринку нерухомості, завищення або заниження мають різні наслідки, але в однаковій мірі небажані.
Цілі і завдання
Мета оцінки вартості нерухомості - це максимально правильно. тобто близько до реальності, визначити ціну об'єкта. а також прав:
- володіння;
- оренди або здачі в оренду;
- права користування, включаючи дарування, передачу у спадок;
- купівлі-продажу, міни;
- оформлення кредиту під заставу об'єкта, тощо.
До завдань процедури державної оцінки вартості нерухомості можна віднести такі, як:
- пред'явлення для суду;
- при постановці на облік, на баланс фірми;
- страхування;
- реконструкція;
- перерахунок з метою зниження податку на нерухомість;
- при реконструкції, ліквідації тощо.
Вартісні показники визначаються державними чи приватними структурами, на професійній основі. Своїми силами братися за цю процедуру не варто - навряд чи це буде правильно і неупереджено, до того ж, без офіційного підтвердження.
застосовувані підходи
Через різноманіття об'єктів єдиного підходу бути не може, тому професіоналами пропонуються наступні підходи оцінки вартості нерухомості:
Кожен з підходів оцінки вартості житлового приміщення має свої переваги і недоліки, і в кожному конкретному випадку вибирається найкращий.
порівняльний
Цей підхід хороший для обробки житлових і виробничих об'єктів, побудованих за типовими серіями.
Також тоді відбувається оцінка вартості комерційної нерухомості з коригуванням на площу.
Дійсно, будівлі однієї серії виконані з одних і тих же матеріалів, заздалегідь відомої планування, з встановленої типовим проектом площею.
Вирахувавши ціну 1 м2 загальної площі, можна приблизно визначити ціну будь-якої квартири, застосувавши коефіцієнт на популярність району розташування. Але такий підхід абсолютно неприйнятний при роботі з унікальними, індивідуальними будинками і спорудами.
Подібний підходи базуються на визначенні витрат, понесених для приведення об'єкта в стан, який він має на даний момент, в адаптованих цінах на матеріали і обладнання, із застосуванням поправок.
Саме такий підхід можна застосувати для оцінки вартості незавершеного будинку або індивідуальних будівель, але це більш скрупульозна робота, що вимагає великих витрат часу, і для масового використання буде занадто дорогою оцінкою вартості житлової нерухомості.
Але цю методику точної назвати не можна, особливо, якщо сфера діяльності, де задіяний об'єкт, має такі властивості:
- мало вивчена;
- є новаторством;
- може різко змінить курс затребуваності або, навпаки, стане дуже популярною.
Саме проблематичність визначення точного доходу і робить цей метод оцінки нерухомості рідко використовуваних.
Особливості та опис
До розрахунків вартісних показників підходять диференційовано, залежно від того, що це за будівля, споруда, земельний наділ, чи є особливі характеристики.
комерційна нерухомість
І в тому, і в іншому случає неприйнятний ні витратний (ціна витрат на 1 м2 відноситься до невисоким показниками, які відображають дійсного стану справ), ні порівняльний (подібних споруд в районі може бути всього кілька, і всі вони відрізняються конструктивними особливостями зведення) підходи .
Найлогічнішим і єдино вірним буде використання дохідного підходу, визначення якого в першому наближенні може бути придатним для оцінки.
Оцінка вартості будинку
Але все одно, фахівці можуть згрупувати будинку по загальній площі, поверховості, матеріалу стін, покрівлі, і застосувати порівняльний підхід по районам розташування.
Якщо приватний житловий будинок відносяться до більш сучасним великомасштабним будовам еліт-класу, то може бути найбільш прийнятним витратний підхід для оцінки вартості житлового будинку.
Саме в таких будівлях застосовані зазвичай дорогі матеріали і забезпечений більш високий рівень зручностей - наявність басейнів, тенісних кортів, підземної або примикає парковок, ландшафтного дизайну від елітних фахівців. Все це піддається обліку за витратним методом.
Має значення і цінність земельної ділянки, на якому збудований житловий будинок.
незавершений будинок
Тут багато що залежить від наступних факторів:
- ступеня готовності будівлі;
- часу простою і нанесеного тимчасовим фактором шкоди наявним конструкцій в плані використання їх для закінчення робіт;
- причин, що викликали довгобуд (відсутність коштів або проектні недоліки, або інше).
Що стосується вибору підходу, то порівняльний можна відразу відкинути: все недобудовані будинки в різному стані готовності, з різних матеріалів, занедбані по неоднаковим причин.
Користуються витратним підходом зазвичай при плануванні завершення робіт, коли проект мінятися не буде або ж мають бути незначні його коригування.
У випадках, коли незавершений будівництвом будинок купується під знесення і має цінність тільки ділянку землі, або планується повна переробка вибудуваної частини, то вибирають дохідний підхід, коли має значення тільки дохід у майбутньому періоді, тобто перспективи використання.
Для такого варіанту зазвичай використовують порівняльний підхід, розбиваючи населення пункт на зони, або користуючись існуючим адміністративним поділом міста, селища на райони.
У межах однієї територіальної зони вибирають МКД, виконані за типовими проектами, і з застосуванням коригувальних коефіцієнтів на вік, тобто зношеність, вираховують ціну квартири по її площі.
Розбивка на зони дозволяє врахувати наявність інфраструктури, забезпеченість транспортом тощо.
Апартаменти, таунхауси, пентхауси можуть бути розраховані найчастіше за витратним методом, але тільки фахівець може вирішити, який з методів - витратний або порівняльний - більше підходить в кожному конкретному випадку.
Вирахувана фахівцями незалежна оцінка квартири повинна бути максимально наближена до реальної, тобто адекватної при продажу, а це можливо тільки при вивченні стані житла всередині, що включає:
- наявність ремонту і його якості;
- ступінь дорожнечі застосованих матеріалів;
- рівень оснащеності побутовим обладнанням та технікою;
- забезпеченість засобами телекомунікації, зв'язку, інтернетом.
Всі ці моменти додають квартирі плюсів, тоді як занедбаність, відсутність якісної сантехніки тощо. Знижують ціну житла і не можуть бути не враховані під час проведення оцінки.
На практиці оцінка вартості квартири відбувається наступним чином: клієнт вибирає виконавця і оформляє замовлення в онлайн-режимі або особистим візитом. Потрібно уявити такі папери:
Якщо є кадастровий паспорт, то його теж слід долучити. Буде потрібно обов'язково вказати цільове призначення продукції, що замовляється процедури.
Вартість квартир після процедури
Якщо має бути розділ майна, то для суду такий документ теж необхідний.
Оцінка вартості ремонту квартири
Такий підрахунок потрібно зазвичай після нанесення квартирі шкоди в результаті:
- затоки холодної або гарячої води сусідами;
- внаслідок протікання даху будинку;
- пожежі;
- аварії з трубопроводами та ін.
Потрібно на місці вивчити масштаби лиха, зафіксувати їх, скласти відомість ремонтних робіт і розцінити їх виконання.
Результати узагальнюються кошторисом, підсумкова цифра якої і відповідає вартості ремонту.
Якщо скористатися послугами співробітників ЖЕУ, чиїми діями було завдано збитків, або самостійно виконаними підрахунками постраждалої сторони, то навряд чи ці дані можуть бути прийняті всерйоз.
Тому привертають незалежних експертів, розрахунки яких можуть бути прийняті навіть судом, якщо розбирання дійдуть до такої інстанції.
вартість проведення
За результатом роботи видається звіт, в якому буде стояти шукана цифра, а також дата проведення процедури.
Термін фахівці беруть різний, в залежності від завантаження замовленнями, і він може становити від 2-х до 7 днів.
Оцінка вартості приміщення може знадобитися при самих різних ситуаціях, але важливо розуміти, що при різних цілях і завданнях застосовуються різні методи розрахунків.
Без послуг фахівців в такому питанні обійтися не можна, головне - правильно вибрати виконавця для отримання гарантовано вірного результату. Ціна оцінки нерухомості в різних регіонах різна!
Чи не знайшли відповіді на своє питання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:
+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-50-48 (Санкт-Петербург)
Це швидко і безкоштовно!