Куплені будинку можуть ставитися, зокрема:
Будівництво, реконструкція об'єктів капітального будівництва здійснюються на підставі дозволу на будівництво, за винятком випадків, передбачених названої статті. При цьому будівництво об'єктів індивідуального житлового будівництва до таких винятків не належить.
Будівництво індивідуального житлового будинку має здійснюватися з дотриманням порядку, встановленого Містобудівного кодексу РФ (в тому числі при наявності проектної документації та дозволу на будівництво).
З огляду на, що в відношенні об'єктів індивідуального житлового будівництва містобудівне законодавство Російської Федерації не звільняє від необхідності отримання дозволу на будівництво, орган кадастрового обліку, в тому числі з метою вирішення питань в процесі розгляду поданих на державний кадастровий облік документів для обліку такого створеного об'єкта індивідуального житлового будівництва, може самостійно направити запит до відповідного уповноваженого органу про виданий їм дозвіл на будівництво об'єкта, щодо якого здійснюється кадастровий облік.
Сам факт неподання на державну реєстрацію прав дозволу на будівництво об'єкта індивідуального житлового будівництва не може бути підставою для відмови в державній реєстрації прав на нього; проте державному реєстратору не заборонено запитувати в уповноваженому органі інформацію відносного виданого їм дозволу на будівництво об'єкта індивідуального житлового будівництва, щодо якого подано документи на державну реєстрацію прав. (Зокрема, якщо в силу наявних відомостей, наприклад, в частині площі об'єкта нерухомості, інформації, що надійшла до територіального органу Росреестра, у державного реєстратора виникли обґрунтовані припущення (сумніви, що вимагають усунення), що об'єкт, заявлений як об'єкт індивідуального житлового будівництва, є , по суті, багатоквартирним будинком).
2) житловим будівлям. Вони можуть бути зведені на садових земельних ділянках. Відповідно до Закону N 66-ФЗ на садовій земельній ділянці, яка була надана громадянину або придбаний ним для вирощування плодових, ягідних, овочевих, баштанних чи інших сільськогосподарських культур і картоплі, а також для відпочинку, можливо зведення житлової будови без права реєстрації проживання в ньому. При цьому згідно з ч. 17 ст. 51 Містобудівного кодексу РФ у разі будівництва на земельній ділянці, наданій для ведення садівництва, дачного господарства видача дозволу на будівництво не потрібна.
Згідно з пп. 4 п. 1 ст. 19 Закону N 66-ФЗ, член садівницького товариства має право здійснювати відповідно до містобудівних, будівельними, екологічними, санітарно-гігієнічними, протипожежних й інших установлених вимог (нормами, правилами і нормативами) будівництво та перебудову житлового будови, господарських будівель і споруд - на садовій земельній ділянці; житлового будови або житлового будинку, господарських будівель і споруд - на дачній земельній ділянці; некапітальних житлових будівель, господарських будівель і споруд - на городній земельній ділянці.
Таким чином, на індивідуальній ділянці можливо зведення як житлової будови без права реєстрації проживання в ньому, так і житлового будинку з правом реєстрації проживання. Прямої заборони на зведення житлових будинків на індивідуальних ділянках громадян чинне законодавство не містить.
Для того, щоб мінімізувати можливі ризики, пов'язані з придбанням житлових будинків (будівель) необхідно здійснити наступні дії:
1) вимагати від продавця всі необхідні документи: 2 свідоцтво про право власності (одне на будинок, а друге - на землю). Наприклад, якщо у продавця є в наявності тільки свідоцтво про право на спадщину, то продати будинок за таким документом не можна. Для здійснення угоди купівлі-продажу продавцю необхідно спочатку потрібно звернутися в Росреестр, щоб отримати свідоцтво про право власності і тільки після цього можна розпоряджатися нерухомим майном. При цьому якщо будинок і земельну ділянку належать одному власнику, то продаж будинку неможлива без продажу земельної ділянки. Це випливає з п. 4 ст. 35 Земельного кодексу РФ, згідно з яким відчуження будівлі, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою. Винятки з цього правила можливі у випадках:
- якщо відчужується частина споруди, яку не можна виділити на практиці спільно з ділянкою землі;
- якщо земля, на якій знаходиться будівля, вилучена з обігу.
- якщо відчужується споруди, яке розташоване на земельній ділянці на умовах сервітуту.
Крім свідоцтв про власність у продавця повинні бути:
а) технічний план (паспорт) на будинок;
б) кадастровий паспорт на будинок.
Кадастровий паспорт на будинок - це документ, необхідний для здійснення операцій (купівлі-продажу, дарування та ін.). У ньому містяться майже ті ж самі відомості, що і в технічному паспорті, але в меншому обсязі.
Крім того, на земельну ділянку також потрібен кадастровий паспорт. Він буде в наявності в разі, якщо земельна ділянка коштує на кадастровому обліку. У разі, якщо ділянка не стоїть на кадастровому обліку, для здійснення угоди купівлі-продажу такої ділянки спочатку необхідно буде провести процедуру межування, а потім вже ставити ділянку на кадастровий облік. Але зробити це повинен власник ділянки. Без наявності кадастрового паспорта неможливо здійснювати будь-які угоди з ділянкою;
2) отримати виписки з ЕГРП в Росреестра, з яких дізнатися про наявність чи відсутність обтяжень будинку і земельної ділянки, про їх власників.
3) отримати виписку з будинкової книги та перевірити, хто зареєстрований в будинку;
4) отримати в ЄЇРЦ або компанії, що надає послуги жкг в селищі, виписку з фінансово-особового рахунку про відсутність заборгованості по сплаті комунальних платежів;
5) отримати від продавця довідку з наркологічного і психоневрологічних диспансерів і переконатися, що продавець не перебуває на обліку;
6) переконатися, що будинок відповідає технічному паспорту, що в ньому не була проведена перепланування або перебудова, а якщо була проведена, то запросити й одержати відповідні документи;
7) перевірити вид дозволеного землекористування, на якому зведено будинок;
9) дослідити ділянку на місці і за допомогою карт інтернет-сервісів на предмет пошуку інформації про проходять через земельну ділянку або поблизу його всіляких комунікацій, в тому числі газо- і нафтопроводів, ліній електропередачі, а також знаходження ділянки в тих чи інших санітарно-захисних або охоронних зонах (нерідко про якісь комунікації влади забувають, але не назавжди).
Необхідно перевірити наявність зазначених комунікацій і зон на сусідніх ділянках, при необхідності потрібно проконсультуватися з фахівцями. Головне - виключити можливість того, що земля і будинок виявляться в місці, де заборонено будівництво та проживання.
Якщо будинок передбачається побудувати на ділянці, то повинен оформлятися договір участі в пайовому будівництві. Використання схем з попередніми і інвестиційними договорами, векселями та житлово-будівельними кооперативами небезпечно.
Також потрібно перевірити наявність на земельній ділянці незареєстрованих будівель. Якщо будівлі не зареєстровані, то вони визнаються самовільними і в майбутньому можуть створити новому власнику певні проблеми.