Російським законодавством, зокрема Житловим і Містобудівного кодексу, передбачається можливість зміни типу нерухомості. Якщо дотримати головні правила, то кожен власник має можливість перевести комерційну нерухомість в житлову, і навпаки.
Причин подібного перекладу може бути маса. Наприклад, коли у громадян є власний бізнес, і їм несподівано перепадає в спадок квартира (житловий будинок), то дуже часто підприємців виникає думка використовувати дану приміщення в комерційних цілях. Тому, постає питання про переведення квартири в комерційну, тобто нежитлову форму.
Плюс, нерідкі випадки, коли підприємець, навпаки, вирішує покінчити зі своїм невдалим бізнесом, і перевести наявні комерційні квадратні метри в житлові. При цьому, дана процедура по трудомісткості і кількості обов'язкових правил, не поступається вищеописаної. Виходить, що сіна типу нерухомості в будь-якому з напрямів якщо і можлива, то є далеко не простий і тим більше не швидкою процедурою.
У нашій сьогоднішній статті ми зупинимося саме на перекладі комерційної нерухомості в житлову. По ходу статті, ми опишемо обов'язкові правила подібного перекладу, розберемо основні вимоги законодавства з цього приводу, а також встановимо випадки, коли подібний переклад неможливий.
Основні вимоги до нерухомості
Як ми вже сказали, якщо у вас є комерційна нерухомість, то не факт, що її можна буде в подальшому переоформити в житлову. Законодавством на цей рахунок розроблені всілякі СНИП і СанПіН, плюс, на даний момент існує більше десятка постанов Уряду РФ, з приводу процесу перекладу комерційної нерухомості в житлову. Ми звичайно не будемо розбирати їх все, а зупинимося лише на найголовніших умов, яким повинна відповідати комерційна нерухомість.
Місцезнаходження нерухомості
Напевно основне правило, якого має відповідати нерухомість, це допустиме розташування. Виходить, що якщо ваші комерційні квадратні метри не відповідають даній вимозі, то все інше в розрахунок вже братися не буде. Хоча вимог і насправді багато.
Справа в тому, що комерційна нерухомість повинна знаходитися саме в житловій зоні. Містобудівна кодекс РФ не допускає переоформлення тієї нерухомості, яка знаходиться в промислових зонах, лісових масивах і т.д. Наприклад, на території заводу у вас у власності є невелике приміщення, яке, ви хочете перевести в житлове. Так ось цього буде зробити не можна, тому що це порушує вимоги встановлених стандартів.
Архітектурні особливості та наявність комунікацій
Якщо місце розташування вашої нерухомості відповідає встановленим вимогам, то значить потрібно звернути увагу на її будівельні і архітектурні особливості, до яких, між іншим також пред'являється ряд обов'язкових вимог.
Наприклад, висота стель, габарити дверних і віконних прорізів повинні відповідати СНІП, по даному регіону. Існує загальноприйнятий параметр, який на сьогоднішній день складає не менше 3 метрів (висота стель).
Також, нерухомість повинна володіти всіма обов'язковими комунікаціями, або допускати можливість проведення таких. До обов'язкових комунікацій, за відсутності яких переклад буде неможливий, відносяться наступні:
- електропостачання
- водопостачання (гаряче і холодне)
- опалення (температура повинна бути не менше 18 градусів)
Слід також зазначити, що підвальні або напівпідвальні приміщення не підлягають переоформленню, тому що одним з основних вимог СНиП є те, відповідно до якого, підлогу майбутньої комерційної нерухомості повинен перебувати вище рівня землі. Це правило встановлено для того, щоб уникнути руйнівного впливу (підтоплення) нерухомості грунтовими водами.
Плюс, вкрай важлива і можливість проведення перепланування (при такій необхідності). Справа в тому, що діючі стандарти встановлюють, що якщо, наприклад, будівля двоповерхова, то кухня і санвузол, в разі розташування на другому поверсі, не повинні бути над житловими кімнатами.
Вимога до пожежної безпеки
Якщо комерційна нерухомість вдає із себе магазин або заклад громадського харчування, то все промислове вентиляційне обладнання повинно бути замінено на обладнання для житлових приміщень. Всі витяжки та інші подібні конструкції повинні бути також замінені, або прибрані.
Будівля не повинно мати пошкоджень, деформацій, і будь-яких інших дефектів. В іншому випадку, довідку з МНС, яка обов'язкова при оформленні перекладу, отримати не вийти.
Які потрібні документи
- правовстановлюючі документи на об'єкт
- технічний і кадастровий паспорта
- в деяких випадках потрібно поверховий план
- проект майбутньої перепланування, якщо є така потреба
- довідки та дозволи з ряду державних органів
До даного пакету документів слід прикріпити також і копії паспорта (паспортів) всіх власників, а також письмова нотаріально-завірену згоду таких. Плюс, потрібно написати заяву на переклад в двох примірниках.
Але в будь-якому випадку, ваша заява буде розглядатися протягом 45 днів з моменту подачі, і тільки по закінченню цього терміну, комісія винесе рішення про схвалення на переоформлення нерухомості або ж про відмову в такому.
Після того, як дозвіл отримано, можна братися за проведення перепланування, підведення всіх відсутніх комунікацій, і далі йде переступати до оформлення прав власності на вже житлову нерухомість. Тобто це швидше за все заново доведеться отримувати кадастровий паспорт, технічний план та інші обов'язкові документи, якими повинен володіти кожен власник житлового приміщення.
Причини по яким можуть відмовити в переоформленні
Власне таких причин існує стільки ж, скільки і обов'язкових вимог. Далі ми по порядку вкажемо найчастіші обставини, які передбачають неможливість переоформлення комерційної нерухомості в житлову.
До державного органу подається не повний пакет документів
Крім вас є ще власники
Якщо комерційна нерухомість належить двом або декільком власникам, з числа яких не всі дали згоду на переоформлення, то комісія відповість відмовою, тому що потрібна згода всіх власників, яке повинно надаватися після нотаріального засвідчення. Адже в іншому випадку, будуть порушуватися законні права власності громадянина, а державний орган собі цього дозволити не може. те ж саме стосується і наявність будь-якого чинного обтяження на нерухомість.
Технічні особливості будови
Нерідко трапляється так, що для перекладу комерційної нерухомості в житлову потрібне проведення повної (часткової) перепланування, яка можлива далеко не у всіх випадках. Відповідно, якщо обов'язкове проведення перепланування неможливо по технічно причин, то про будь-якому переоформленні можна забути.