У людей залишається все менше власних коштів для покупки житла. У Москві більше половини квартир купується за іпотечними програмами, а в Підмосков'ї частка іпотечних угод в деяких проектах доходить до 90%. Забудовники все активніше просувають схеми кредитування: вони беруть частину витрат на себе, анонсуючи привабливі ставки.
Іпотека, яка на перший погляд здається дешевої - # 8203; це не тільки благо, але і ноша, яка для багатьох стає непосильним: згадаємо, наскільки привабливою здавалася валютна іпотека і в якій ситуації при коливанні курсу опинилися валютні позичальники.
Всупереч окремим прогнозам ринок житла не встав після завершення державної програми субсидування іпотечної ставки. Навпаки, з'явилися пропозиції з різноманітним набором умов, які не обмежених «зверху». Але зі своїм завданням програма впоралася. Минулий рік показав: якщо пропонувати покупцеві посильну іпотеку, при цьому трохи залякуючи, що скоро субсидування закінчиться, то продажі йдуть непогано. Програма закінчилася, але забудовники засвоїли урок, взявши на озброєння прийом, коли великими літерами пишеться «іпотека - # 8203; 7% », а маленькими - # 8203; скільки за ці низькі відсотки доведеться віддати.
Тепер все іпотечні програми, як «акції», так і стандартні, чітко поділилися на продукти для двох цільових груп. Якщо людина щодо багатий (припустимо, позичальник зумів накопичити 40-50% вартості квартири - # 8203; більшість кредиторів буде вважати, що він багатий, навіть якщо це сама бюджетна квартира), він має право розраховувати на іпотеку під більш низький відсоток, ніж той, у кого заощаджень немає. Початковий внесок є тільки в розмірі 10-15% (раніше це вважалося середнім внеском, тепер оцінюється як знижений)? Ставка буде середньоринкової. Мінімальні початкові внески в найбільших банках коливаються від 10 до 40%.
Якщо накопичити зовсім нічого не вдалося - # 8203; і це не біда, деякі банки з задоволенням, хоч і з пристрастю, дадуть іпотеку, тільки за ставкою 14-15% річних. «Створюючи програми з нульовим початковим внеском, банки особливо строго відслідковують клієнтські платежі, якщо тільки не підписується тристороння угода, за якою забудовник зобов'язаний викупити назад квартиру в разі прострочень з боку позичальника», - # 8203; зазначає голова ради директорів компанії «Бест-Новобуд» Ірина Доброхотова.
Як не дивно, бувають акції (саме акції, а не довгострокові банківські продукти), де низький початковий внесок йде в комплекті з адекватною для нинішніх умов ставкою. Такі програми - # 8203; результат співпраці забудовника і банку. Тривають подібні акції місяць-півтора. Компанії сподіваються, що клієнт попадеться на гачок дешевої іпотеки, але в підсумку не скористається нею, а купить квартиру на загальних підставах.
«Унікальні іпотечні програми від забудовників сьогодні зустрічаються майже у всіх проектах масового сегмента новобудов. Програми з нульовим початковим внеском або рекордно низькими ставками використовуються девелоперами і банками швидше як маркетинговий інструмент. Їх завдання - # 8203; залучити клієнта і запропонувати йому реальну альтернативу на стандартних умовах », - # 8203; розповідає керуючий партнер «Метріум Груп» Марія Литинецкая.
За словами експерта, в дійсності по унікальним спецпредложениям отримати іпотеку дуже складно, частка схвалених заявок по ним, як правило, не перевищує 10%. Так що хоча кількість іпотечних «акцій» зросла, реальні обсяги видачі за ними поки що невеликі.
Важливо розуміти, що забудовники не виступають кредиторами, кредит як і раніше видає банк. Однак щоб забезпечити цікаву ставку, забудовник домовляється з банком про компенсацію витрат. Тобто по суті це те ж субсидування, тільки не державою, а забудовником, і покривається не за рахунок усіх платників податків, а з бюджету компанії.
Витрати, які несе забудовник, залежать від суми кредиту, починаються вони від кількох сотень тисяч і іноді перевищують 1 млн руб. за кожну операцію. «Наприклад, покупець хоче придбати квартиру вартістю 3,6 млн руб. і взяти кредит на 15 років. Щоб знизити для клієнта ставку з 11 до 7% річних, забудовник повинен одноразово компенсувати банку 750 тис. Руб. », - # 8203; наводить приклад директор зі стратегічного розвитку ГК «Прем'єр» Сергій Новіков. Чим дорожче квартира, тим більше величина компенсації.
Зрозуміло, ніхто з забудовник не жадає розлучатися із зайвими грошима - # 8203; вони використовують подібні акції для розкрутки конкретного проекту або компанії в цілому. Тому такі програми не бувають постійними. Сезонний пік подібних акцій припав на передноворічний час, коли забудовники змагалися, хто запропонує програму вигідніше, з'явився навіть «негативний внесок». Одним з підводних каменів цих акцій є більш висока ставка по кредиту і більший розмір підтвердженого доходу.
Незважаючи на те що число реальних угод по найбільш вражаючим акційними ставками невелика, є шанс взяти і звичайний іпотечний кредит на більш вигідних умовах, ніж до кризи. Хоча середня ставка перевищує 12% річних, житлова іпотека зі ставками близько 10-11% зустрічається і у не дуже великих гравців, і у лідерів іпотечного кредитування.
Поки влада обіцяє дешеву іпотеку, а забудовники придумують різноманітні акції, все більше людей потрапляють в мережі іпотеки. Особливо небезпечні програми без первісного внеску, так як позичальники з недостатньо високими доходами або низьким рівнем фінансової грамотності переоцінюють свої сили. З одного боку, поділ акцій і банківських продуктів за цільовою аудиторією - # 8203; для тих, хто багатший, і тих, хто бідніший - # 8203; обґрунтовано. Банки заохочують вигідних клієнтів. Але з іншого боку, найважче знову доводиться тим, у кого і так немає грошей. У тих, хто не може дозволити собі значні вкладення на старті, і ставка, і сума боргу більше - # 8203; боргове навантаження істотно вище.
В результаті потенційно «дешева» іпотека здатна виявитися для багатьох непосильною ношею - # 8203; такий же, як для деяких свого часу стала валютна іпотека. Крім того, через що знизився рівня доходів багато іпотечні позичальники мають по кілька кредитів.
«Закономірно виникає занепокоєння з приводу закредитованості населення. Хотілося б попередити багатьох майбутніх власників іпотечного житла про ризики і рекомендувати їм ретельно зважити своє рішення, особливо якщо мова йде про програми з нульовим або мінімальним першим внеском. У такі програми добре вступати тим, хто відчуває себе впевнено. Якщо фінансове становище хитке, робити великі придбання на емоціях і куражі не варто », - # 8203; попереджає керівник департаменту іпотечного кредитування Kaskad Family Анна Борисова. За її словами, проблема закредитованості вже актуальна - # 8203; частка тих, хто має один або кілька кредитів крім житлового, перевищує 40%.
Думати за покупця банки і забудовники не будуть: їм потрібно продавати кредити і квартири відповідно. На даний момент ситуація така, що без розвитку іпотечного ринку будівельний може не протриматися до кінця кризи. Частка іпотечних угод в масовому сегменті в Москві становить 54%, а в Московській області - # 8203; 72%. Так що девелоперам найбільш бюджетних проектів доводиться заманювати клієнтів доступною іпотекою, а прораховувати свої ризики - # 8203; завдання покупця.