Державна реєстрація ПРАВ ВЛАСНОСТІ - ЯК ОФОРМИТИ СВОЇ ПРАВА
Для того щоб правильно оформити свої права на нерухомість треба знати ключові положення законодавства, що встановлюють обов'язковість державної реєстрації. Ці положення такі.
1. Право власності та інші речові права на нерухомість підлягають державній реєстрації (п. 1 ст. 131 ЦК України). Права, що підлягають державній реєстрації, виникають з моменту реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 8 ЦК РФ). Право на знову створюване (побудоване) нерухоме майно також виникає з моменту державної реєстрації (ст. 219 ЦК України).
3. Угоди з землею і іншою нерухомістю також підлягають обов'язковій державній реєстрації відповідно до ГК РФ (п. 1 ст. 164) і визнаються укладеними з моменту реєстрації (п. 3 ст. 433), якщо інше не встановлено законом.
4. Реєстрації підлягає відчуження майна, а право власності у набувача виникає з моменту реєстрації права (п. 2 ст. 223 ЦК України).
ЩО ТАКЕ НЕРУХОМІСТЬ.
Статтею 130 Цивільного Кодексу Російської Федерації визначені наступні критерії віднесення об'єктів цивільних прав до нерухомого майна, відповідно до яких всі нерухомі об'єкти можуть бути розділені на три групи.
1) До першої групи віднесені об'єкти, які є нерухомістю за своєю природою - земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти.
2) Критерієм віднесення об'єктів до другої групи є міцний зв'язок із землею, неможливість переміщення без невідповідного збитку їх призначенню. До об'єктів, що є нерухомістю за фізичними властивостями, відносяться, наприклад, ліси, багаторічні насадження, будівлі та споруди.
3) Якщо речі по своїй фізичній природі є рухомими речами, але в силу вказівки закону віднесені до нерухомих речей, то з правової точки зору вони є нерухомим майном (нерухомість згідно із законом). Цивільний кодекс відносить до нерухомих речей повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (п. 1 ст. 130). Незважаючи на явну фізичну природу зазначених об'єктів як рухомих речей, вони законодавчо віднесені до нерухомого майна не тільки з огляду на високу вартість і необхідність спеціального регулювання обороту, але також і тому, що вони є «рухомими ділянками території», що знаходяться під юрисдикцією Російської Федерації. Нерухомістю визнається і особливий об'єкт цивільних прав - підприємство як майновий комплекс (ст. 132 ЦК України).
Житлові та нежитлові приміщення можуть бути віднесені до нерухомості як за другим критерієм (неможливість переміщення без відповідного збитку призначенням), так і в силу спеціальної вказівки в законі, що не має принципового значення для їх правового режиму. Можна сказати, що незалежно від фізичної природи і суті цивільно-правових відносин нерухомим майном є об'єктом з юридичним режимом нерухомості, оборот яких підпорядковується спеціальним правилам, в тому числі нормам про державну реєстрацію прав та угод.
ПЕРЕЛІК ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ:
Слід зазначити, що кондомініуми, згадані в ст. 1 Закону про державну реєстрацію, не можуть бути віднесені до об'єктів цивільних прав. Як визначено Законом про товариства власників житла, кондомініум є єдиним комплексом нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташоване на ньому житловий будинок, інші об'єкти нерухомості, в якому окремі частини, призначені для житлових і інших цілей (приміщення), знаходяться у власності різних осіб (домовласників). Решта майна, призначене для обслуговування і використання приміщення в кондомініумі (спільне майно), знаходиться в частковій власності домовласників. Відповідно до ст. 23 Закону про державну реєстрацію прав в Єдиному державному реєстрі реєструються права домовласників на належні їм приміщення в кондомініумі, а також право часткової власності на загальні об'єкти нерухомого майна: земельні ділянки, загальні приміщення, будівлі та споруди.
У наведеному вище переліку маються на увазі індивідуальні житлові будинки. Багатоквартирний житловий будинок, як і кондомініум, не є єдиним об'єктом права. Не можна віднести до єдиного об'єкту речових прав і домоволодіння, що включає житловий будинок і господарські споруди. До складу домоволодіння можуть входити кілька житлових будинків, гаражів та інших будівель споживчого значення, що належать різним особам.
Відсутні в наведеному переліку і такі «об'єкти» як «частка квартири», «частка будинку», «земельна частка». У разі спільної власності об'єктом права є зазначені в переліку об'єкти нерухомості, частки можуть бути визначені в праві власності, але не в самому об'єкті. Разом з тим, наявність у власності, наприклад, частини житлового будинку, що складається з конкретних приміщень, не означає наявність права спільної власності на житловий будинок в цілому. В цьому випадку будинок, зберігаючи фізичну і обліковий цілісність, не є об'єктом цивільних прав. Об'єктами, що підлягають реєстрації є конкретні частини будинку (конструкції, обладнання, загальні приміщення) виникає у власників відокремлених частин будинку в силу п. 1 ст. 290 ГК РФ і не вимагає окремої реєстрації.
ЩО ТАКЕ РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВА?
1) суб'єкт права (правовласник);
2) об'єкт права (майно);
3) вид права (власність та інші речові права;
4) підстава (правовстановлюючий документ).
Запис на право дає відповідь на питання: «Хто, на що, яке право і яким чином придбав?».
Вироблена державна реєстрація підтверджується Свідоцтвом про державну реєстрацію права (ст. 14 Закону про державну реєстрацію прав). Причому право вважається зареєстрованим і відповідно виникли з моменту внесення запису до Єдиного реєстру, але не з дати видачі Свідоцтва. Реєстратор може внести запис про право, наприклад сьогодні, а Свідоцтво підготувати і підписати через тиждень. Але власником власник стане з дати внесення запису до реєстру, навіть якщо Свідоцтво отримає на руки набагато пізніше. До того ж Свідоцтво можна не отримувати, оскільки згідно з п. 3 ст. 131 ГК РФ воно видається «за клопотанням правовласника». Якщо ж правовласник не заявить про його видачу, то установа юстиції не зобов'язана його підготувати. Правда, не маючи на руках Свідоцтва, власник позбавляється докази існування зареєстрованого права.
ЩО ТАКЕ СВІДЧЕННЯ ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВА НА НЕРУХОМЕ МАЙНО?
Важливою інформацією, що міститься в Свідоцтві, є існуючі обмеження (обтяження) зареєстрованого права. Якщо такі обмеження (обтяження) зареєстровані в реєстрі на момент видачі Свідоцтва, то це повинно бути вказано в Свідоцтві. З іншого боку, якщо в Свідоцтві відомості про обмеження (обтяження) відсутні, то це не означає, що вони не могли з'явитися пізніше. Тому найкращим підтвердженням їх відсутністю є виписка з Єдиного державного реєстру по даному об'єкту з найбільш пізньої датою видачі.
У Свідоцтві зазначаються дві дати: у верхній частині - дата видачі, а в нижній дата внесення запису до Єдиного реєстру. Дати можуть збігатися, але дата видачі може бути і пізніше дати внесення запису до реєстру (але ніяк не раніше!).
На договорі, на підставі якого зареєстровано право, проставляється завірений підписом реєстратора і гербовою печаткою штамп: «Свідоцтво про державну реєстрацію Серія Номер», в якому зазначаються вид права, серія і номер бланка суворої звітності, на якому надруковано Свідоцтво, дата його видачі. Договір з реєстраційним штампом служить підтвердженням прав разом зі Свідоцтвом, в якому він вказаний як підстави.
Відповідно до п. 1 даної Інструкції за клопотанням правовласника Свідоцтво про державну реєстрацію може бути видано повторно, наприклад, замість загубленого, що стало непридатним. Свідоцтво видається повторно поки підтверджене їм право належить заявнику згідно з даними Єдиного державного реєстру (тобто, поки він є правовласником нерухомого майна).
У чому полягає ще одна особливість реєстрації прав? У Цивільному кодексі України існує поняття правоздатності: здатністю мати цивільні права мають всі громадяни, незалежно від віку. Правоздатність виникає з моменту народження громадянина і припиняється його смертю. Це означає, що після смерті громадянина державна реєстрація його права здійснена бути не може. Після смерті всі права припиняються, і ніяких нових прав придбано бути не може, в день смерті відкривається спадщина, в яке включається те, що придбав громадянин за життя. Якщо він, наприклад, придбав нерухоме майно, але не зареєстрував за життя своє право, то воно не вважається що виникли і з успадкуванням цього майна можуть бути великі проблеми.
ЧИ ПРАВА НА НЕРУХОМІСТЬ ПІДЛЯГАЮТЬ РЕЄСТРАЦІЇ.
Державної реєстрації в установах юстиції підлягають тільки речові права. Що таке речове право на нерухомість? Поняття добре знайоме: «цей будинок - моя власність», «цю земельну ділянку - моя власність». Основне речове право - право власності, бути в моїй власності - значить, більше не бути ні в чиїй. Правда, замість «моєї власності» можлива «наша власність», це випадок спільної власності. Існує особливе речове право на житлові приміщення - право члена сім'ї власника цього приміщення (гл. 18, ст. 292 ЦК України). Це право користування житловим приміщенням, умови якого регулюються житловим законодавством і яке не припиняється при відчуженні квартири (будинку) власником. Якщо громадяни проживають (прописані) в квартирі, приватизація або купівля-продаж якої оформлена тільки на одного члена сім'ї, продаж їм квартири зовсім не означає, що інші члени сім'ї зобов'язані виписатися з неї, не може цього вимагати і новий власник квартири. Але це речове право, на відміну від права власності, державної реєстрації не підлягає, а права членів сім'ї захищаються іншими способами.
Складніше вирішуються питання з приводу речових прав на землю. «Моя ділянка», - можуть сказати і несобственники. Держава, не бажаючи повністю розлучатися з землею, встановило ще два види речових прав на землю - довічно успадковане володіння земельною ділянкою і постійне (безстрокове) користування земельною ділянкою (ст. 216 ЦК України). Такі земельні ділянки мають двох господарів: власника (користувача) - громадянина і власника - держава. Перший може користуватися ділянкою, будувати житлові будинки, споруди та господарські споруди, обробляти сад, город тощо. Навіть може передати його в користування іншим особам, але от продати, подарувати, обміняти (тобто відчужити) і закласти - не може (так як не є власником). Право довічного успадкованого володіння, на відміну від постійного користування, передається у спадок. Однак слід звернути увагу на те, що такі речові права можуть виникнути тільки на земельну ділянку, але ніяк не на іншу нерухомість, не можна, наприклад, встановити право довічного успадкованого володіння дачею або житловим будинком.
Право власності може належати також і організаціям - юридичним особам (товариствам з обмеженою відповідальністю, закритим і відкритим акціонерним товариствам, кооперативам, фондам, асоціаціям та ін.), Але не всім. Наприклад, державні та муніципальні підприємства володіють майном не на праві власності, а на іншому речовому праві - праві господарського відання, причому власником цього майна є держава (Російська Федерація або її суб'єкт - республіка, край, область, автономний округ, міста Москва і Санкт- Петербург) або муніципальне утворення. Право господарського відання щодо рухомого майна не відрізняється від права власності, що стосується нерухомості, то підприємство може вільно користуватися, володіти нею, але розпорядитися (продати, закласти, здати в оренду) може тільки за згодою власника майна, яку представляють, як правило комітети з управління державним або муніципальним майном. Право власності у державного муніципального підприємства не може виникнути ні за яких умов. Незалежно від того, будувало підприємство саме житловий будинок або гаражі, набувало чи квартири за рахунок чистого прибутку, все одно майно буде державної (муніципальної) власністю, що знаходиться в господарському віданні (п. 3 ст. 213, п. 2 ст. 299 ЦК РФ). Однак, якщо підприємство створено саме з метою будівництва та продажу житла, гаражів, іншої нерухомості (це встановлюється статутом підприємства як юридичної особи), то такі угоди згоди власника не вимагають, оскільки воно виражено в статуті, затверджено засновником цього підприємства. Слід врахувати, що і на землю державне (муніципальне) підприємство купує не право власності, а право постійного (безстрокового) користування, або користується землею на підставі договору оренди, що не дозволяє йому продавати земельні ділянки.
Ще менше прав за розпорядженням нерухомістю (і всім іншим майном) мають державні (муніципальні) установи - поліклініки, лікарні, школи, інститути, інспекції, департаменти тощо. Майно належить їм на речовому праві оперативного управління, яке не дозволяє розпорядитися нерухомістю навіть за згодою власника. Установа має право просити власника (уповноважений ним орган) відчужити (п. 1 ст. 298 ЦК України). Таким чином, купити в установи нерухомість, що належить йому на праві оперативного управління, не можна. Земля також не може бути у власності у державного або муніципального установи, вони набувають право постійного (безстрокового) користування на землю, або з ними укладається договір оренди.
Крім вищеназваних, існує рідкісне, але передбачене нашим законодавством речове право як сервітут. Наприклад, право проходити по стежці на земельній ділянці сусіда до суспільного колодязя за його парканом. Володар сервітуту користується чужим ділянкою, але обмежено: ходить по стежці, а не по всьому городу і саду. Поки з сусідом хороші відносини, він пускає на свою ділянку, але якщо відносини зіпсуються або сусід продасть свою ділянку, то доведеться ходити з повними відрами в обхід всього чужого ділянки. У подібному випадку сусіди можуть оформити домовленість письмовою угодою (можливо, за невелику плату). На підставі даної угоди можна буде зареєструвати сервітут, який буде обов'язковий і для того, хто надалі придбає ділянку. Сервітут може встановлюватися як на землю, так і на іншу нерухомість, як на користь громадян, так і на користь організацій.
Отже, в нашій країні у громадян можуть існувати такі речові права на нерухомість:
- право власності на нерухомість, включаючи земельні ділянки;
- право довічного успадкованого володіння земельною ділянкою;
- право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою;
- сервітут (на земельну ділянку чи іншу нерухомість).
У організацій (юридичних осіб) можуть існувати:
- право господарського відання майном - у державних і муніципальних підприємств;
- право оперативного управління майном - у державних і муніципальних підприємств;
- право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою;
- право власності на майно та земельні ділянки - у інших юридичних осіб (крім підприємств і установ);
- сервітут (на земельну ділянку чи іншу нерухомість).
В ЯКИХ ВИПАДКАХ ВИЗНАЧЕНІ ПРАВА ПІДЛЯГАЮТЬ РЕЄСТРАЦІЇ.
ПОТРІБНО ЧИ ПЕРЕРЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ, придбаних РАНІШЕ.