Купівля квартири в новобудові сьогодні є одним з відносно вигідних і надійних способів інвестування коштів: в цілому на ринку пропозицій небагато, ще зберігається можливість придбання квартир за демпінговими цінами, які в майбутньому можуть вирости. Однак питання «як правильно і без втрат придбати новобудову» залишається актуальним і сьогодні, коли монополізм вижили девелоперів на ринку новобудов стає більш помітним.
Наше видання за допомогою учасників ринку нерухомості вирішив дати відповіді на найпопулярніші питання, якими задається майбутній покупець житла в новому будинку, що будується. Представляємо вашій увазі 10 порад щодо купівлі квартири в новобудові.
Як вважають в будівельній компанії «Пересвет-Інвест», необхідно спочатку вивчити і об'єкт, і забудовника: якщо компанія давно на ринку, а всі об'єкти здаються в експлуатацію і є готові будинки, то довгобуду, швидше за все, не буде. «Необхідно звернути увагу, чи працює забудовник по 214-ФЗ: цей закон захищає права учасників пайового будівництва і дозволяє уникнути подвійних продажів квартир. Крім того, при виникненні спірних питань та звернення до суду, інтереси покупця під захистом, тільки тоді, коли всі документи про придбання нерухомості законні », - говорить Наталя Бланкова, маркетолог компанії« Пересвет-Інвест ».
Упевнитися в тому, що на будмайданчику панує активність можна, і не виходячи з дому. Сьогодні багато забудовників встановлюють на будівництвах web-камери, зображення з яких транслюється в режимі он-лайн на корпоративні сайти компаній. У будь-якому випадку, перед покупкою варто подивитися на котлован, в який можуть бути закопані ваші гроші.
2. У кого краще покупать- у ріелторів або у забудовника?
Це одне з питань, рішення по якому доведеться приймати безпосередньо покупцеві. Думки ж наших советчіков- девелопера і ріелторської компанії-як водиться, розділилися. Так, за словами Наталії бланкової з "Пересвет-Інвеста», коли квартира в новобудові здобувається через ріелтора, то укладається договір про надання послуг із супроводу угоди. «Сам договір пайової участі (попередній договір або вексель) навіть у разі придбання квартири через агентство підписується з клієнтом і забудовником (юрособою, на якого оформлений об'єкт будівництва). Тобто агентство просто надає послугу, але не дає ніяких гарантій », - кажуть в девелоперської компанії.
Як вважає Василь Мітько, генеральний директор агентства МІАН, забудовник пропонує покупцеві тільки ті обсяги, які він зводить самостійно, його мета продати власний об'єкт. «Професійне ж агентство завжди намагається вникнути в нюанси кожної конкретної ситуації у свого клієнта, і запропонувати йому весь спектр можливостей, які існують на ринку, в різних цінових сегментах, як в Москві, так і в Підмосков'ї. Тому, якщо при виборі нового житла ви плануєте розглянути кілька варіантів покупки і заощадити час на пошуки, що особливо актуально сьогодні з урахуванням постійно скорочується обсягу пропозиції, то найкращим варіантом є покупка квартири через агентство нерухомості », - радять ріелтори МІАНа.
В якості одного з аргументів ріелтори призводять довід про те, що ріелторська компанія може допомогти і з придбанням новобудови шляхом іпотечного кредиту. «Можливості ж забудовника сильно огранічени- в окремих випадках вам може бути пропозиції тільки розстрочка платежу. Ні для кого не секрет, що банки кредитують покупки на первинному ринку далеко не у всіх забудовників », - інформує Василь Мітько.
3. Як прийти до компромісу, якщо квартири в будинку вашої мрії вже розпродані, а на ринку пропозицій панує дефіцит?
Наталя Бланкова з "Пересвет-Інвеста» визнає що склалася сьогодні ситуацію з дефіцитом цікавих пропозицій на ринку. За її словами, найбільш затребувані новобудови (швидкого спорудження економ-класу) розкуповуються дуже швидко, тому, «щоб підібрати найкращий варіант, треба подбати про покупку на самому початку будівництва, коли на ринок виходить найбільший обсяг квартир». Деякі забудовники виставляють квартири по чергах, тоді необхідно відстежувати варіанти у продажу, - радять забудовники.
4. Чи допоможуть знижки або програми покупки житла за допомогою розстрочки дійсно заощадити бюджет на квартиру?
За словами Григорія Алтухова, радника президента Фінансово-будівельної корпорації «Лідер», на знижки сьогодні як і раніше можна розраховувати, правда тепер масовому покупцеві «кризових» знижок в 15-20% ніхто не запропонує. Залежно від попиту на об'єкт і позиції забудовника, в «економі» поширені знижки в 3-6% при 100% -й оплаті, в бізнес-класі-5-10%. Правда, як попереджає Василь Мітько, поодинокі пропозиції зі знижкою залишилися сьогодні для найменш ліквідних об'єктів.
«Основне призначення розстрочки-дати час покупцеві знайти відсутню частину коштів на квартиру. Економію від розстрочки в рублях в таких випадках порахувати досить складно, але умовно її можна прирівняти до процентних платежах за споживчий кредит на термін і суму розстрочки », - каже Григорій Алтухов. Однак потрібно мати на увазі, що з початку року, як повідомляють в МІАН, багато забудовників знову повернулися до практики стягування відсотків за розстрочку: в середньому сьогодні вартість розстрочки становить 1-1,5% на місяць. Від іпотечного кредиту на нове житло розстрочка відрізняється простотою оформлення, мінімальним розміром переплати за рахунок більш короткого терміну кредитування, можливістю домовитися про умови та графік платежів на індивідуальних умовах.
5. За яким договором краще купувати квартиру в новобудові?
«Давайте будемо реалістамі- за договорами в повній відповідності з 214-ФЗ в Москві продається не більше 20% від усього обсягу новобудов. Тому, вибираючи собі нове житло, рекомендую в першу чергу вивчити ділову репутацію забудовника, ступінь готовності будинку і умови договору, що укладається », - вважає Василь Мітько. Втім, за словами директора з маркетингу компанії «НДВ-Нерухомість» Ірини Наумової, ряд забудовників і девелоперів сьогодні вважають, що ніяких принципово нових змін до чинного федерального закону № 214-ФЗ не внесено. «Так само і схема укладання з громадянами попередніх договорів на новобудову не стає поза законом, так як саму можливість укладення попередніх договорів, будь то попередній договір підряду, надання послуг або горезвісної купівлі-продажу, відповідно до загальних правил цивільного законодавства ніхто не відміняв, і скасувати не можуть », - каже Ірина Наумова.
За словами Дмитра Отяковского, комерційного директора ГК «Піонер», підписання договору по 214-ФЗ не є панацеєю, оскільки він після підписання повинен бути зареєстрований у Федеральній реєстраційній службі (ФРС). Однак, деякі забудовники цього не роблять, через що договір можна вважати недійсним.
«Перш ніж укладати договір, покупець повинен, по-перше, звернути увагу на комплект правовстановлюючих документів по об'єкту. Основним документом тут є дозвіл на будівництво. По-друге, він повинен чітко розуміти, звідки забудовник бере гроші: це можуть бути приватні інвестори, що дуже ризиковано, або серйозний фінансовий інститут, або і те, і інше. Показником надійності також є кредитування декількох об'єктів забудовника будь-яким великим фінансовим установою », - радить Дмитро Отяковській. У ГК «Піонер» вважають, що якщо покупця не влаштовують будь-які пункти в договорі, то його краще не підписувати. «Велика компанія-забудовник проводить до тисячі договорів одночасно, тому використовується договір-шаблон, який попередньо узгоджується з усіма підрозділами-юридичним, фінансовим і т.д. Внести до нього зміни практично неможливо.
Цю позицію поділяють і в ФСК «Лідер». Щоб змусити забудовника внести зміни в договір, за словами Григорія Алтухова, перш за все сума угоди повинна бути значимою для компанії. «Забудовники підмосковного" економа "з продажами в сотні квартир на місяць по всіх об'єктах навряд чи будуть правити і переузгоджувати договір заради єдиної угоди. У той же час при покупці квартири десь від 10-15 млн руб. можна розраховувати на більш індивідуальний підхід до клієнта і внесення правок в договір. Але якщо бути чесним, то майже все правкі- "косметичні", на дійсно ключові зміни договору забудовники практично ніколи не йдуть », - резюмує Григорій Алтухов.
6. Чи можна застрахувати свої ризики при покупці новобудови? Як повернути собі гроші, якщо будинок не буде побудований?
Як повідомляють в «Стройтрест-Нерухомість», яка, зокрема, страхує свої об'єкти за допомогою СК «Росно», страхування ризиків при покупці новобудов сьогодні можливо. «При страхуванні на ринку первинного житла термін дії страхового поліса дорівнює терміну будівництва і оформлення права власності на квартиру, а також плюс півроку після оформлення прав власності клієнта», - розповідають про свою практику в компанії. За словами Василя Мітько, сьогодні на ринку з'явилися цікаві програми страхування, страхова премія в яких в середньому становить від 2,5 до 4,5% від повної ринкової вартості квартири, що купується.
«Якщо ж забудовник серйозно затягує терміни здачі будинку, а переговори не призводять до бажаних результатів, вирішення спірних питань можливо в судовому порядку, в тому числі і повернення грошових коштів відповідно до умов договору.
Головне структурування угоди по покупці новобудови таким чином, щоб у покупця «на руках» не опинився договір з компанією-«пустушкою», мета існування якої тільки одна-убезпечити несумлінного забудовника від претензій покупців », - попереджає Мітько.
На думку Дмитра Отяковского, найкращою гарантією безпеки для покупця є наявність у забудовника об'єкту замовника в особі однієї з державної структур, або підтримка великого фінансового інституту. «У разі, якщо об'єкт не буде добудований, варто звертатися в суд. На даний момент, в більшості випадків він встає на сторону покупця, тому не варто боятися вирішувати такі питання в судових інстанціях », - радять в ГК« Піонер ».
7. Як провести взаімозачет- продати стару вторинку і купити новобудову, в чому зручність чи незручність цього процесу?
Значна частина покупців сьогодні розглядає можливість придбання житла частково за рахунок власних накопичень, а частково-за рахунок продажу наявної квартири. Така угода вимагає додаткового часу та зусиль. Якщо забудовник зацікавлений в покупці, то готовий піти назустріч тим чи іншим способом. У ряді випадків забудовник готовий почекати, поки потенційний покупець продасть наявну нерухомість, і тимчасово резервує квартиру. «Тим, хто поспішає продати квартиру і придбати нову, деякі компанії пропонують послугу trade in- залік квартири з істотним дісконтом- 10% -15% від ринкової вартості. Тому даний спосіб не можна назвати дуже популярним », - говорить Дмитро Отяковській.
Як роз'яснює керуючий директор компанії «Century 21 Захід» Євген Скоморовский, потрібно розуміти, що компанія, яка пропонує покупцеві послугу trade-in, бере вашу квартиру аж ніяк не з альтруїстичних міркувань. «Звичайно, для забудовників і ріелторів, це, в першу чергу, не спосіб заробити, а опція, мета якої залучити покупців. Але в нинішній ситуації продавцю, особливо якщо ви купуєте безпосередньо у забудовників, які загрузли в кредитах, вигідніше отримати живі гроші, а не ще один об'єкт, який потрібно буде реалізувати. І щоб компенсувати ці незручності, об'єкти по trade-in оцінюються продавцем на 10% дешевше від їхньої ринкової ціни. Перед тим, як користуватися цією схемою, покупцеві треба зважити, що вам вигоднее- втратити гроші або час? », - задається питанням Євген Скоморовский.
8. Як тримати руку на пульсі під час будівництва будинку? Що робити, якщо продавець закрив операцію і забув про покупця?
«Як показує практика, якість спілкування між продавцем і покупцем більшою мірою визначається позицією продавця. Причому якщо об'єкт масовий (економ), а продаж була через ріелтора, то через рік-півтора після угоди отримати будь-яку інформацію від ріелтора вкрай складно. Після останнього продажу об'єкт "йде" з бази, і його стан не відстежується. Забудовники, хоч і володіють інформацією по проекту, але діляться нею не завжди. Особливо цим грішать забудовники Московської області з невеликою кількістю майданчиків, у яких немає жорсткого контролю за якістю роботи з клієнтами і розуміння необхідності післяпродажного обслуговування », - повідомляє Григорій Алтухов
На його думку, у великих забудовників, якщо справа не стосується «проблемних» і заморожених об'єктів, спілкування з раніше які купили в них квартиру клієнтами достатньо відкрите. Будь-, навіть малозначущий, на перший погляд, питання з закритими від спілкування забудовниками Григорій Алтухов радить вирішувати через рекомендовані листи: цей спосіб спілкування єдино надійний для отримання важливої інформації (переносів термінів оплати квартири, термінів здачі будинку і т.п.) Або ж вдатися до допомоги «братів по (не) щастя» - спілкуватися на форумах в інтернеті з майбутніми сусідами.
9. Здача будинку Держкомісії (ЦК) і отримання ключів. Що робити, якщо термін здачі відкладається?
При оформленні акта покупцеві видається оглядового лист, в якому він повинен скасувати весь виявлений шлюб. Забудовник, в свою чергу, повинен вказати терміни усунення дефектів. Втім, прийняти квартиру можна і з дефектами, але обов'язково зафіксувавши їх письмово. А залучити забудовника до відповідальності можна і після підписання акту. Гарантія на квартири сьогодні становить п'ять років, раніше було два, але останнім часом термін був збільшений.
10. Коли варто чекати отримання договору власності на квартиру?
Термін отримання договору власності може варіюватися від шести місяців до трьох років залежно від періоду узгодження інвестицій з владою, - повідомив нам Дмитро Отяковській.
Для того, щоб швидко продати квартиру, зовсім не обов'язково знижувати ціну. Досить виділити об'єкт на тлі конкурентів, грамотно підкресливши його переваги за допомогою ряду нескладних прийомів. Експерти компанії «Метріум Груп» розповіли про способи передпродажної підготовки і дали поради, як значно скоротити час пошуку покупця.
За даними Департаменту оренди квартир ІНКОМ-Нерухомість, житлові площі, що здаються без меблів, становлять 35% від загального обсягу пропозиції на столичному ринку найму; максимальний дисконт на них - 15%; чверть орендарів таких об'єктів - покупці квартир в новобудовах, причому їх число виросло за рік в 1,5 рази; істотна частка досліджуваного попиту припадає на немебльовані квартири бізнес-класу - 40%.
Купуючи або продаючи квартиру на вторинному ринку нерухомості, головне на чому зосереджена увага продавця і покупця - це фінальна ціна квартири. Однак ні один, ні інший часом не здогадуються, що в ході оформлення угоди їх чекають ще додаткові витрати, не прорахувавши які, можна просто провалити операцію.
Фахівці федерального порталу «МИР КВАРТИР» підрахували середні ставки оренди кімнат поруч зі станціями московського метро в межах МКАД і з'ясували, що найдешевше житло слід шукати на півдні і південному сході столиці. При цьому від Південно-Східного округу в «дешеву десятку» потрапили лише дві станції, а решта вісім розташовані на околицях Південного округу.