Іпотечне кредитування вУкаіни розвивається дуже швидкими темпами. Досить складно знайти людину, яка не чула б слово «іпотека», проте що за ним ховається, як не дивно, знають далеко не всі. А питання «з чого почати?» Часто ставить в тупик.
Іпотечний брокер - хто він і навіщо він потрібен?
■ Послуга на вибір програми
Визначивши приблизно свої фінансові можливості, представляється логічним зайнятися вивченням банківських пропозицій і програм. З огляду на конкуренцію між банками в боротьбі за клієнта, річна процентна ставка та умови кредитування можуть значно відрізнятися в різних банках. Однак, візьміть до уваги, що при наявності «білої» зарплати можна вибрати будь-яку програму банку. Якщо ж зарплата «сіра» (частина доходу не декларується), то банк може відмовити в кредитуванні за обраною вами програмі. Безумовно, банк може відразу запропонувати альтернативну програму, проте, де гарантія, що за інших рівних ви не отримаєте більш вигідні умови кредитування в іншому банку? Цей перше питання про найбільш вигідних програм кредитування успішно вирішує іпотечний брокер.
■ Послуга отримання кредиту
Іпотечний брокер - це, як правило, компанія, яка укладає договори з банками, і щодня відстежує всі зміни на ринку іпотечного кредитування. Брокер знає не тільки всі нюанси програм, але і загальну політику різних банків по іпотечному кредитуванню тих чи інших позичальників (інформація, як правило, не доступна широкому колу осіб).
Таким чином, брокер, відповідаючи на запитання «яка найвигідніша програма на сьогоднішній день?», Дасть відповідь на нього стосовно вашої конкретної ситуації. Важливий факт - цю роботу брокер може виконати безкоштовно. Договір укладається з брокером тільки тоді, коли ви визначилися з програмою. Можна і самим спробувати пошукати цю програму серед банків. Однак, як показує практика, на це йде дуже багато часу. Навіть якщо ви її і знайдете, немає гарантії того, що банк буде кредитувати вас за даною програмою. Чому? Тому що важливо не тільки підібрати програму, але і правильно оформити документи, щоб у кредитного фахівця банку, який буде займатися вашою справою, склалося правильне і чітке уявлення про вас як про позичальника.
Важливо також застерегти від користування послугами брокерів-одноденок, які пропонують вам фальсифікувати будь-які документи для гарантійного отримання кредиту. По-перше, подібні дії можуть спричинити кримінальну відповідальність. По-друге, подібні довідки перевіряються банками. В результаті, вам буде відмовлено в отриманні кредиту, і ви можете потрапити в «чорний список», яким користуються банки. Б такому випадку, при повторному зверненні і при наявності вже справжніх довідок вам все одно буде відмовлено в отриманні кредиту і в цьому, і в іншому банку. По-третє ви просто втратите гроші, які заплатили такому «брокеру».
■ Послуга підбору квартири
Паралельно з підбором найбільш вигідної пропозиції по кредиту ви можете займатися підбором нерухомості. Для цього потрібен ріелтор. Однак не всякий ріелтор знає вимоги банків до об'єктів нерухомості, оскільки не будь-яку нерухомість банк погодитися взяти в заставу. Тому при виборі ріелтора переконайтеся, що у нього є досвід проведення іпотечних угод.
- «з яким ріелтором працювати?». Як правило, іпотечні брокери працюють з певними ріелторами, оскільки це дозволяє надавати клієнтові комплексну послугу. Цей варіант найбільш прийнятний. У таких ріелторів є досвід роботи з іпотечними угодами, г у брокера
- гарантія, що все пройде максимально швидко і вдало. Крім того, іпотечні брокери при наданні комплексної послуги зменшують розмір своєї комісії.
В результаті, клієнт, звернувшись до іпотечного брокера, отримує не тільки схвалення по кредиту, але і підбір бажаної нерухомості, а також проведення всієї операції. Іпотечний брокер вирішує всі питання клієнта в одному місці, тобто клієнту не треба йти в банк, займатися вивченням програм, шукати ріелтора і т.д.
■ Послуги страхування та оцінці
Важливо також відзначити, що в іпотечній угоді задіяні страхові та оціночні компанії. Серед цих компаній також існує конкуренція. Брокер в рамках своєї послуги може запропонувати найбільш вигідні ставки по страхуванню, оскільки крім банківського відсотка сплачується ще й страховий, який збільшує загальну ефективну ставку (мається на увазі реальна ставка з урахуванням усіх банківських комісій і страхових виплат). Щорічний страховий відсоток залежить від віку і здоров'я позичальника. Страхові компанії, як і банки, пропонують різні ставки.
З оціночними компаніями теж все не так просто. Якщо ви вирішили придбати типову квартиру, то розмір її оцінки в різних компаніях може відрізнятися незначно. Якщо ж мова йде про заміської, елітної або комерційної нерухомості, то оцінка може відрізнятися в рази. Від розміру оцінки нерухомості, що купується залежить розмір вашого кредиту.
Переговори з оціночними і страховими компаніями веде іпотечний брокер. Брокер також організовує саму угоду, стежить за тим, щоб ви не прострочили аванс за квартиру, щоб страхова і оціночна компанії вчасно відправили документи в банк, а фахівець банку їх отримав, перевірив і все підготував до угоди.
Як показує досвід, провести операцію без фахівця практично неможливо. Вдаючись до різних фахівців (банку, ріелтору, страховий і оцінної компанії) окремо, ви збільшите вартість послуг, як мінімум, раз на два, не рахуючи вашого особистого часу на координацію всіх фахівців. Крім того, якщо в одній ланці ланцюжка щось не піде, то угода може не відбутися, і ви втратить час і гроші. Іпотечний брокер бере всі ці проблеми на себе.
Більш того, у іпотечного брокера є різні преференції від банку, а саме банк надає для клієнтів брокера більш вигідні ставки. Весь комплекс послуг у іпотечного брокера може вам обійтися всього 2-5% від вартості нерухомості, тоді як послуги тільки одного агентства нерухомості коштують, як правило, 5% від вартості нерухомості в Москві (для заміської нерухомості ця ставка може бути набагато вище).
■ На закінчення
Хотілося б дати пораду: користуйтеся послугами професійних іпотечних брокерів, у яких вже склалася певна репутація на ринку іпотечного кредитування. Уточніть, скільки брокер працює на ринку іпотечного кредитування, з якими банками він працює. Можна подивитися на сайті банку, чи є дана компанія в партнерах банків. Як правило, банки дорожать своєю репутацією, і не будуть ставити в перелік своїх партнерів невідомі або сумнівні компанії.
Важливо сказати, що іпотечні брокери працюють в інтересах свого клієнта, а не банків, страхових і оціночних компаній, намагаючись вибрати найкраще з можливого.