Міські землі як об'єкт дослідження та управління
У міру розвитку людського суспільства і збільшення чисельності населення росла роль землі (саме земельних ресурсів - у широкому розумінні) як сукупного просторово-економічного чинника, а в безлічі галузей народногосподарського комплексу - як основного базису. Процес пізнання і розвитку земельних відносин стає важливим завданням економічної теорії.
Дискусії серед вчених і політиків з питань власності на землю, оцінки та вартості землі тривають вже більше 200 років, породжуючи діаметрально протилежні точки зору.
Дослідження проводилися в рамках різних наукових дисциплін, включаючи географію, юриспруденцію, соціологію та економіку. У кожної наукової дисципліни земля вивчається з різних точок зору, тому існують різноманітні визначення самого поняття землі.
Тому формування земельних відносин в містах має будуватися з урахуванням різних концепцій, що дозволить створити основу і базові знання для ефективного управління земельними ресурсами.
На відміну від інших засобів виробництва, які в процесі використання зношуються, зменшують свої корисні властивості, виходять з господарського обороту, природна продуктивна здатність землі не зменшується, а збільшується при правильному і раціональному використанні Маркс К. Капітал, т.3,9. - М. Политиздат, 1988. - с. 56.
Суттєвою особливістю землі є її незамінність, тобто неможливість використовувати замість неї будь-які інші засоби виробництва. Незамінність землі створює об'єктивну необхідність підвищення рівня інтенсивності використання земельних ділянок.
Разом з тим, міська земля як об'єкт нерухомості і управління, що приносить дохід, володіє цілим рядом особливих характеристик:
- Обмеженість території міського поселення для екстенсивного розширення, тому необхідно збільшити ефективність використання земельних ділянок і зменшити землеёкості (ресурсоспоживання) продукції, що випускається і транспортних засобів.
- Зміна правових відносин, дефіцит привабливих земельних ділянок, інфляція, концентрація виробництва, економічна ефективність міського середовища підвищує ціну земельних ділянок.
- Земля є фізичною нерухомістю, що відбивається в більш широкому кількості ризиків по відношенню до іншого товару (володіє більш низькою ліквідністю).
- Інвестиції в земельні ділянки вимагають вкладення великого капіталу з метою отримання в майбутньому стабільного доходу від їх експлуатації та продажу.
- Ринки земельних ділянок (міських земель) є одними з найбільш сегментованих і локальних.
Таким чином, земля має ряд нерозривно пов'язаних сутнісних якостей, що визначають її багатофункціональну роль в життєдіяльності будь-якої держави і суспільства в цілому. В рамках цього дослідження міська земля розглядається як об'єкт управління в контексті особливостей, характерних для земельних відносин.
Міські землі - складний багатофункціональний об'єкт управління. Світовий досвід показує, що в сучасних умовах ринкової економіки вимагає такого державного управління земельними ресурсами, яке забезпечує суворе дотримання земельного законодавства в поєднанні з економічною самостійністю суб'єктів землекористування.
До міських земель законодавство відносить всі землі, що знаходяться в межах риси поселень, яка є для них зовнішнім кордоном.
Для міста земля є основним просторово-економічним базисом у функціональному виробництві як розміщення виробництва товарів і отримання жителями міст різних благ.
Одним з головних елементів сучасної земельної реформи є формування земельних відносин в містах. Земельна реформа докорінно змінює земельний устрій країни - пішла в минуле виняткова власність держави на землю, з'явилися різні форми власності, земля стає об'єктом цивільно-правових угод, земельні спори розглядаються в судах.
Діяльність землекористувачів в містах та інших поселеннях, особливості управління муніципальної землею представляють безсумнівний інтерес. Міська земля - це не просто територія, простір, що служить місцем розміщення промислових об'єктів, розвитку продуктивних сил суспільства; це природне середовище, призначена створити для існування і розвитку суспільства сприятливі умови.
Основними особливостями земель міста є:
2. Практично всі земельні ділянки мають невідчужувані від них будівлі, причому вартість створених будівель і прокладених комунікацій може перевищувати вартість самої земельної ділянки.
3. Вільних земель в більшості міст практично немає.
4. Значна частина території міст зайнята приватизованими підприємствами, які мають право на приватизацію земельної ділянки.
Таким чином, в сучасних містах земельний ринок представлений не стільки земельними ділянками, скільки майновими об'єктами.
У Укаїни на даний момент склалися такі основні форми власності на землю: приватна, державна і муніципальна. Приватною власністю є земельні ділянки, придбані громадянами і юридичними особами. Державна власність складається з земель, які перебувають у власності Укаїни і земель, що перебувають у власності суб'єктів Укаїни. Землі, які належать на праві власності міських і сільських поселень, а також іншим муніципальним утворенням, є муніципальною власністю. Розподіл земель за формами власності представлено в додатку 2.
Землі міст і інших населених пунктів утворюють складний склад, до якого входять, згруповані за цільовим призначенням земельної ділянки:
а) житлової та громадської забудови, зайняті і підлягають забудові житловими, культурно-побутовими, адміністративними, релігійними будівлями і спорудами;
б) загального користування, які використовуються для задоволення культурно-побутових потреб населення (парки, лісопарки, сади, бульвари, водойми, пляжі і ін.), в якості шляхів сполучення (площі, вулиці, провулки, проїзди, дороги, набережні та ін.) , полігонів для захоронення неутилізованих промислових відходів і сміттєпереробних підприємств та інших земель, що служать для задоволення потреб населення міста;
в) транспорту, зв'язку, зайняті інженерними комунікаціями, спорудами залізничного, автомобільного, річкового, повітряного і трубопровідного транспорту, магістралями інженерної інфраструктури та зв'язку;
г) промислової, комерційної та комунально-складської забудови;
д) природоохоронного призначення (це землі заказників, заборонених і нересту-охоронних смуг, землі, зайняті лісами, землі пам'ятників природи);
е) оздоровчого призначення (до них належать земельні ділянки, що володіють природно-лікувальними факторами, сприятливими для профілактики і лікування захворювань);
ж) рекреаційного призначення (до них відносяться території, які займає будинками відпочинку, пансіонатами, санаторіями, кемпінгами, спортивно-оздоровчими комплексами, туристичними базами, парками, лісопарками, спортивними таборами);
з) історико-культурного призначення (до них належать землі, на яких розташовуються пам'ятки історії та культури, визначні місця, в тому числі оголошені заповідними, національними парками, а також зайняті установами культури);
і) водних об'єктів, зайняті природними і штучними водоймами, річками, водоохоронними зонами, гідротехнічними та іншими водогосподарськими спорудами;
к) сільськогосподарського призначення, зайняті сільськогосподарськими угіддями, а також будівлями і спорудами, що обслуговують потреби сільськогосподарського виробництва;
л) резервні (запасу), які використовуються для територіального розвитку міст та інших населених пунктів;
м) військових об'єктів, режимні зони та інші зони.
1. Землі сільськогосподарського призначення - земельні ділянки, надані селянським господарствам, колгоспам, сільськогосподарським виробничим кооперативам, акціонерним товариствам, товариствам, державним муніципальним сільськогосподарським підприємствам, радгоспам, підсобним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським науково-дослідним і навчальним закладам, громадянам для ведення сільськогосподарського виробництва.
2. Землі поселень - земельні ділянки, які перебувають у віданні міських, селищних і сільських органів влади в межах риси поселень, затвердженої в установленому порядку.
3. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики, космічного забезпечення, енергетики, оборони та іншого призначення - землі, надані в установленому порядку промисловим підприємствам, підприємствам автомобільного, залізничного, трубопровідного транспорту, енергетики, зв'язку, радіомовлення, телебачення, інформатики та іншим установам і організаціям для здійснення відповідних завдань.
4. Землі особливо охоронюваних територій - земельні ділянки природно-заповідного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, особливо цінні землі.
5. Землі лісового фонду - лісові (землі, вкриті лісом, вирубки) і нелісові (болота, дороги), які використовуються для ведення лісового господарства.
6. Землі водного фонду - землі, зайняті водними об'єктами, а також землі, виділені під смуги відведення гідротехнічних та інших споруд, необхідних для використання водних об'єктів, що прилягають до водних об'єктів земельні ділянки, призначені для обслуговування водогосподарських споруд і що забезпечують нормальну експлуатацію і охорону водних об'єктів.
7. Землі запасу - все землі, не надані у власність, довічне успадковане володіння, постійне (безстрокове) користування або оренду.
Структурний і кількісний склад земель України наведено в додатку 3.