Завищена вартість на квартиру для банку, ризики продавця
Відповіді юристів (13)
В який момент різниця у вартості виявляється на руках покупця?
У договорі Ви це не пропишіть. Різниця виявиться в руках покупця тоді, коли Ви йому її віддасте.
Але, дивіться ... Сума в договорі у Вас повинна бути така, на яку дає банк залишок + те, що він платить готівкою ... Тобто сума повинна бути завищена ... І, чесно кажучи, ніхто не заважає Вам взагалі не віддавати покупцеві нічого.
Є питання до юриста?
А хіба вартість квартири визначається не на підставі звіту незалежного оцінювача? Уточніть у вашого покупця.
У Вашому випадку існують ризики пов'язані з оподаткуванням. Якщо Ви по документам отримаєте суми більше, то і податок будете оплачувати більше. Але це стосується лише до випадку якщо квартира у Вашій власності менше трьох років. Якщо гроші за квартиру банк буде перераховувати на Ваш рахунок, то виходить вся сума буде у Вас. І передавати зайве Вам потрібно буде покупцеві самостійно. Тут виникають ще такі ризики, що у разі визнання угоди недійсною або розірвання договору, Вам доведеться повернути покупцеві суму більшу, ніж Ви отримали в реальності.
Головний ризик, який Ви як продавець будете нести полягає в тому, що якщо припустити, що з якихось причин угода буде визнана недійсною з обов'язками сторін повернути все в початковий стан, то ви повинні будете повернути гроші в тому розмірі, які вказані в договорі .
Тому Вам слід оцінити, наскільки такий ризик вас влаштовує. В іншому ж, подібна угода ніяк не відрізнятиметься від звичайної іпотечної угоди.
Ви можете отримати від покупця аванс, сума якого буде входити у вартість квартири. Під «наглядом» банку укладаєте договір. Банки часто вимагають обов'язково його засвідчувати у свого нотаріуса, тому домовтеся відразу, що всі витрати несе покупець (тим більше, що на практиці, як правило так і відбувається). Іпотечні гроші на практиці виплачуються також, як і гроші покупця. В день операції, на рахунок покупця надходить необхідна сума, яку він може зняти. Ви цю суму разом закладаєте в клітинку і укладаєте договір про умови доступу. Після реєстрації вам відкривається доступ і ви отримуєте гроші за договором.
уточнення клієнта
У покупця не вистачає готівки, щоб внести початкові 15% і він пропонує передати мені на 200 тис менше, ніж у нас прописано в договорі. При цьому зробити окрему розписку, що він взяв у мене в позики ці гроші. Решту грошей він отримає вже потім від банку. і ще питання, в які терміни (до якого моменту) угода може виявитися не дійсною. Чи можу я стати жертвою шахрайства?
Подібна схема не вийде в принципі - банк не буде видавати іпотечний кредит без проведення оцінки його вартості, оскільки вартість приміщення принципово важлива для банку, так як буде предметом застави.
Банк безпосередньо перерахує гроші Вам в тій сумі кредиту, яку вирішить видати. Тому Ваш Покупець не зможе восопользоваться сумою грошей, що становлять різницю. Отримати ці гроші від зможе тільки від Вас.
Місто не вказано
у банків різні вимоги по іпотеці, найчастіше банк від покупця приймає кошти собі, а потім продавцеві перераховує всю суму відразу (в вашому випадку завищену). тільки ви самі потім віддаєте надлишок покупцеві це, так би мовити на вашій совісті.
єдино, з завищеної суми продажу квартири, зазначеної в договорі, вам доведеться платити податок.
Завищуючи вартість квартири, покупець більше ризикує в тому плані, що якщо в Договорі розрахунок проводитися через банк (за розрахунковими рахунками), а покупець переведе меншу суму в чому договорі, Ви маєте як продавець вимагати все суму за Договором. Якщо ж оплата відбувається готівкою, то знову ж таки якщо сума зазначена в розписці про отримання грошей менше ніж та яка вказана в Договорі ви можете зажадати доплати.
Плюсом ля покупця може бути, в тому випадку якщо раптом банк вирішить звернути стягнення на квартиру (якщо покупець не впоратися з іпотекою), то на торги як правило виставляється квартира за тією ціною, яка вказана в договорі, чим вона вища, тим вигідніше покупцеві.
Це явно шахрайська схема.
Воно вам треба бути співучасником злочину?
Місто не вказано
У разі розірвання угоди сторони зобов'язані повернути отримане за угодою, тобто покупець повинен повернути продавцеві квартиру, а продавець - гроші, в тому числі і ті, які не отримував. З цього, формально існує подібного роду ризик. Його ймовірність, звичайно, мала, але теоретично, така можливість є.
як правильно поетапно організувати угоду?
Судячи з усього, Ваш покупець уже був в банку і пройшов консультацію, а можливо, вже почав оформляти документи.
Якщо Ваш покупець ще не робив попередній розрахунок у кредитного менеджера, то йому необхідно це зробити. Справа в тому, що Банк повинен його оцінити як позичальника.
Після того, як банк схвалити його, як потенційного позичальника, Ви можете вступати з ним в переговори за умовами угоди.
Те, що покупець хоче купити квартиру за завищеною ціною, вже не характеризує його з позитивного боку. Існує можливість, що банк йому відмовить (покупець не платоспроможний).
Покупцеві не варто віддавати ніякі оригінали документів для пред'явлення їх в банку. Для проведення всіх попередніх заходів банкам і оцінювачам досить копії техпаспорта.
Далі вирішується питання про завдаток. Якщо ви отримали завдаток від покупця, ви зобов'язані припинити пошук нових клієнтів на весь термін дії угоди про завдаток (як правило, 2-3 тижні, цього терміну достатньо для оформлення кредиту). Після отримання покупцем позитивного рішення кредитного комітету призначається час і місце проведення нотаріальної угоди.
Далі, в Банк Вам необхідно принести з собою документи на квартиру, посвідчення особи, а також кадастрову довідку. Останній документ підтверджує факт вашого володіння і показує, що на квартиру немає обтяжень, призупинень і арештів.
Далі проводиться оцінка квартири. Як правило, ринковою оцінкою квартири займається покупець.
Далі, банк розглядає заявку по іпотечному кредитуванню. Банк запрошує копії засвідчують документів продавця і покупця, документи по нерухомості (техпаспорт, договір купівлі-продажу, міни або дарування та ін.), Звіт про оцінку, а також кадастрову довідку про обтяження на квартиру.
Коли є позитивне рішення про кредитування, між покупцем і продавцем складається попередній договір купівлі-продажу. У цей момент покупець оплачує продавцеві початковий внесок. Основний договір купівлі-продажу складається при отриманні позики в банку. Покупець підписує договір банківської позики і повністю розраховується з продавцем в банку. При цьому підтверджуючим документом про закінчення угоди є розписка про отримання всієї суми продавцем. Вам же, ні в якому разі не потрібно віддавати розписку про повний розрахунок до тих пір, поки не отримаєте всі гроші.
Після чого всі документи підписані, вони реєструються в уповноважених державних органах. У період переоформлення нерухомості на нового господаря відразу накладається обтяження банку.
У покупця не вистачає готівки, щоб внести початкові 15% і він пропонує передати мені на 200 тис менше, ніж у нас прописано в договорі. При цьому зробити окрему розписку, що він взяв у мене в позики ці гроші. Решту грошей він отримає вже потім від банку. і ще питання, в які терміни (до якого моменту) угода може виявитися не дійсною. Чи можу я стати жертвою шахрайства?
Взяти таку розписку Ви можете, це Вас убезпечить певною мірою. Але питання в іншому, жертвою шахраїв Ви стати дійсно можете. Терміни позовної давності по визнанню правочину недійсним бувають до трьох років. Але це формально, на практиці терміни можуть продовжуватися. Я рекомендую не укладати угоду на таких умовах.
Чи можу я стати жертвою шахрайства?
Тут буде без варіантів ст.159.1 КК РФ ... Ви підете як співучасник ...
У покупця не вистачає готівки, щоб внести початкові 15% і він пропонує передати мені на 200 тис менше, ніж у нас прописано в договорі. При цьому зробити окрему розписку, що він взяв у мене в позики ці гроші. Решту грошей він отримає вже потім від банку. і ще питання, в які терміни (до якого моменту) угода може виявитися не дійсною. Чи можу я стати жертвою шахрайства?
Розмір Авансу завжди визначається сторонами. Ви маєте право піти покупцеві на поступки і в якості авансу прийняти будь-яку суму. Більш того, аванс навіть не є обов'язковим платежем. Тому займ тут ні до чого. Хоча якщо скласти розписку про позику (не прив'язуючись до угоди) у вас виникнуть додаткові способи захисту.
Угода може бути визнана недійсною лише після її здійснення (раніше такої угоди просто ще немає). Договір вважається укладеним з моменту підписання, а перехід права власності здійснюється після реєстрації.
Ось після цих подій, теоретично угоду можна оскаржувати.
Передумов для того, щоб ви стали жертвою шахрайства особисто я поки не бачу. Але якщо вас бентежить ця ситуація, ви не зобов'язані погоджуватися на умови покупця. Тим більше, що ви ризикуєте незрозуміло заради чого. Але рішення за Вами.