Вблагати продавця вказати в договорі купівлі-продажу ціну, яка на 10-20% перевищує обумовлену суму угоди - спосіб купити житло в іпотечний кредит без початкового внеску. Але які ризики покупця таїть завищення вартості квартири при іпотеці?
Що значить «без початкового внеску»
Розібратися з процедурою покупки квартири в іпотеку з завищенням вартості допоможе розуміння, чому практично кожен банк так наполягає на горезвісному первинному внеску.
На це є дві серйозні причини:
- Кредитна організація страхує себе від збитків.
- Банк зацікавлений давати кредити тільки по-справжньому платоспроможним особам.
Розглянемо обидві причини докладніше:
- Банк побоюється давати позики в розмірі 100% ринкової вартості заставного майна. Адже якщо позичальник з якихось причин не буде платити по кредиту, а предмет застави подешевшає, кредитор не зможе повернути свої гроші.
- Клієнт, у якого немає заощаджень на перший внесок, для банку - це або людина нераціонально розпоряджається своїми доходами, або має дуже скромні доходи. Чи варто давати кредит такій особі? Тим більше практика свідчить, що самі недобросовісні платники - це саме позичальники, що отримали іпотеку без початкового внеску.
Перша причина вагоміше другий, до того ж іпотека з завищенням зазвичай привертає покупців нерухомості, які мають гроші, але робити початковий внесок не хочуть. Довести свою платоспроможність такий позичальник може, його завдання - домогтися, щоб банк схвалив іпотеку в розмірі 80-90% вартості квартири.
Як працює завищення для іпотеки
Іпотека без первісного внеску з завищенням зазвичай береться за наступною схемою:
- Покупець просить продавця завищити вартість квартири в договорі купівлі-продажу (ДКП) і написати розписку, що продавець отримав від нього гроші в сумі різниці між фактичною і завищеною ціною в якості початкового внеску.
- Покупець, в свою чергу, дає розписку продавцеві, що взяв у нього цю ж суму в борг. Таким чином продавець страхує себе від розірвання угоди, при якому він зобов'язаний повернути покупцеві всю суму коштів, зазначену в ДКП.
- Покупець пред'являє розписку продавця співробітникам банку, отримує іпотеку і сплачує продавцю суму, рівну 100% від фактичної вартості житла.
Проблеми покупця при завищенні
Найслабше місце в цій схемі - обов'язкова оцінка об'єкта житлової нерухомості, без якої банк не прийме рішення про іпотечний позику. Покупцеві потрібно домовитися про завищення вартості житла не тільки з продавцем, а й з оцінювачем. А це зробити непросто, оскільки:
- кредитні організації прекрасно знають про завищення ціни при іпотеці;
- вони вважають за краще мати справу з клієнтами, замовити оцінку в компанії, яка акредитована банком-кредитором;
- акредитовані оцінювачі не хочуть обманювати банк, щоб не втратити акредитації, а з нею і левової частки заробітку.
Якщо ж позичальник замовить оцінку незалежних експертів, банк має право перевірити її правильність. У разі негативного результату він або відмовить в іпотеці, або схвалить суму, набагато менше бажаної, якої не вистачить на придивилася квартиру.
Інший ризик покупця полягає в тому, що після завершення угоди продавець пред'явить йому його розписку і зажадає повернути борг - всю суму або її частину. Це можливо в разі, якщо покупець сильніше боїться розірвання угоди, ніж продавець. Якщо останньому насилу вдалося продати житло, яке ніхто не хотів брати, ризику для нового власника немає.
Третя проблема, яку обіцяє завищення вартості квартири при іпотеці - купивши житлову нерухомість в кредит без початкового внеску, позичальникові доведеться платити відсотки на більш високу суму. Так що переплата за іпотечною позикою буде набагато вище.
І ще один дуже серйозний ризик виникає при спробі отримати податкове вирахування - якщо посадові особи розкриють факт покупки житла за завищеною ціною, покупця можуть притягнути до кримінальної відповідальності за шахрайство.
Також вас може зацікавити: