Ті люди, які хоч раз купували або продавали нерухомість, напевно, знають про такий термін, як внесення передоплати. Як правило, покупці продавцям як аванс дають певну суму грошей, як би забронювавши за собою обрану квартиру. Адже в будь-якому випадку після рішення придбання квартири відразу ж купити її точно не вийде, в першу чергу потрібно зібрати всі документи на нерухомість і оформити угоду в нотаріуса, а це точно забирає не один і навіть не два дні.
Що таке передоплата і її функції
Передоплата - це певна сума грошей, яку передає покупець продавцеві. Вона необхідна для того щоб продавець розумів всю серйозність намірів покупця і більше не пропонував свій товар нікому іншому.
Аванс - це частина суми, яка вноситься покупцем в рахунок оплати квартири, цей тип передоплати не несе матеріальної відповідальності.
Сума яка була передана в якості авансу повинна повернутися покупцеві незалежно від того, з чиєї вини було розірвано договір.
Завдаток - це частина суми, яку віддає покупець продавцеві для того, щоб той деякий час потримав квартиру для нього. Люди вносять такі платежі в тому випадку, якщо з якихось причин у них немає грошей на покупку квартиру, але вони з'являться через кілька днів (очікування схвалення від банку отримання кредиту, переведення в готівку материнського капіталу). Але це не означає, що продавець роками буде тримати квартиру, терміни внесення залишився платежу і оформлення угоди купівлі-продажу прописуються в розписці. Якщо після закінчення цього часу покупець так і не вніс кошти, що залишилися, продавець може пропонувати нерухомість іншим людям.
Також завдаток має місце бути в тому випадку, якщо продавець готовий продати свою квартиру, але з якихось причин не може цього зробити в найкоротші терміни. В такому випадку покупцем встановлюється термін протягом якого будуть готові всі документи і відбудеться угода купівлі-продажу.
Завдаток має три функції:
- Доказательственная. Необхідний захід при укладанні попереднього договору купівлі-продажу.
- Забезпечувальна. Покупець після внесення заставної суми прагне якомога швидше виконати всі свої обов'язки.
- Платіжна. При дотриманні всіх умов договору, сума завдатку віднімається з повної вартості квартири.
Якщо при покупці квартири вам допомагає в оформленні угоди ріелтор, він повинен попередити клієнта про те, що має бути внесено завдаток за вподобану квартиру. У тому випадку, якщо з вашої вини угода не відбулася завдаток залишається у продавця, якщо ж продавець передумав продавати квартиру або знайшов найбільш вигідних покупців, він повертає вам завдаток у подвійному розмірі.
Запорукою при покупці квартири може виступати не тільки грошова сума грошей, але і якась цінна річ (наприклад, квартира, машина). При укладанні договору річ переходить у тимчасове користування продавцем, якщо його умови порушені передбачуваним покупцем, то він стає власником цієї речі.
Принципова різниця між завдатком та авансом
Найчастіше при покупці квартири використовується завдаток або аванс. Завдаток при покупці квартири вигідніший покупцеві. так як якщо продавець зірве угоду, то повинен буде повернути передоплату в подвійному розмірі. А аванс - продавцеві. якщо угода не відбудеться, то можна просто повернути гроші покупцеві.
Як вносити передоплату за квартиру
Великої різниці в процесах внесення авансу і завдатку немає. Відрізняється лише фінансова відповідальність сторін у разі зриву угоди.
Спочатку визначаємося з термінами внесення авансу і його сумою.
Термін внесення авансу за квартиру
Термін внесення авансу вважається від моменту внесення передоплати, до дня реєстрації договору купівлі-продажу в Росреестра.
За цей час покупцеві необхідно встигнути документи на квартиру і особистість продавця. Тут поспішати не потрібно. Беріть мінімум два тижні, частіше за все беруть місяць. Цього часу достатньо для збору і перевірки необхідних документів та контрольної консультації з юристом.
Нагадуємо. Тут ви можете отримати безкоштовну консультацію наших юристів через онлайн-чат справа або на сторінці питань юристу. Відповідь за 5 хвилин.
Розмір завдатку при купівлі квартири
Взагалі сума завдатку або авансу залежить від різних особливостей, в тому числі від вартості нерухомого об'єкта. Також чимало важливу роль відіграє і тип використовуваної передоплати.
Розмір завдатку може бути будь-який в залежності від того, як домовиться покупець і продавець, але на практиці вона зазвичай не перевищує 2% від вартості квартири. Хоча іноді агентства нерухомості встановлюють мінімальний поріг рівний 50 000 або 100 000 рублів. Є деякі продавці, які просять від покупців завдаток рівний 5-7% від вартості квартири. Сума авансу, як правило, становить 1-2% від вартості нерухомого об'єкта.
У будь-якому випадку покупець буде намагатися виплатити мінімальну суму передоплати, так як він не виключає того фактора, що може придбати інший, більш вигідний варіант. Цього ж боїться і продавець, який намагається завищити суму передоплати, в надії на те, що покупцеві буде шкода втрачати сплачену суму і він будь-що-будь, купить саме цю квартиру, за яку вже вніс передоплату.
Договір завдатку при купівлі або продажу квартири
Перед здійсненням операції з купівлі-продажу квартири укладається договір авансу. Це такий собі пакт про наміри, підтверджених фінансово. Потрібен для того, щоб Покупець не передумав купувати об'єкт угоди, а Продавець - не віддав квартиру іншій особі (який запропонував велику ціну). Грамотно складений, договір авансу убезпечить боку від шахрайства, безвідповідальності і недбалості.
Юридична сила
Документ готують в двох варіантах: один Продавцю, другий Покупцеві. Реєструвати його ніде не потрібно. Можна звернутися за допомогою до нотаріуса. Нотаріальне посвідчення підвищить ступінь юридичного захисту учасників угоди і допоможе убезпечити боку від шахрайських дій контрагента.
Допустима форма - рукописний варіант договору. Головне, щоб він був юридично грамотним: містив важливі дані і істотні умови.
ВАЖЛИВО: Коли власниками об'єкта нерухомості виступають кілька осіб (сім'я), буде краще, якщо в договорі будуть стояти підписи кожного з них.
Які дані повинні бути в договорі?
Також прописують умови майбутнього договору купівлі-продажу квартири, який сторони підпишуть при реєстрації угоди: це буде нотаріально завірений документ або складений в простій письмовій формі; умови взаєморозрахунків (надійний варіант - через осередок); розподіл витрат між учасниками угоди.
Експерти рекомендують прописати ще й умова, за яким Продавець зобов'язується повернути аванс в триденний термін в разі, якщо виникнуть перешкоджають угоді обставини. Даний пункт договору убезпечить Покупця від втрати грошей. Наприклад, якщо після внесення авансу виникнуть питання до чистоти об'єкта або документів, і від придбання квартири доведеться відмовитися.
Як передається аванс?
За квартиру на вторинному ринку, аванс, як правило, передається готівкою відразу після підписання договору. Часто в тій же квартирі, яка є об'єктом угоди. Покупець при передачі авансу може ще раз оглянути житло, що купується, перш ніж вносити передоплату.
Важливий момент. Перед тим як вносити передоплату, слід переконатися, що квартира дійсно належить продавцю. За кілька днів до операції, потрібно замовити в Росреестра виписку прав з ЕГРП.
Факт передачі грошей може зафіксувати нотаріус, в цьому випадку аванс буде передаватися в його офісі. Присутність нотаріуса в якості свідка гарантує Покупцеві додатковий захист його інтересів.
Договір авансу - важливий етап здійснення купівлі-продажу житлової нерухомості. Його підписання підвищить надійність майбутньої угоди, убезпечивши і Продавця, і Покупця від неправомірних дій, підтвердить серйозність намірів сторін, допоможе уникнути зайвої витрати часу і сил. Головне - підійти до складання договору відповідально, зробити його прозорим і грамотним.
Чи можна повернути завдаток і інші підводні камені
Завдаток - це найсерйозніший тип передоплати, який повернути не так-то просто при порушенні умов договору. При внесенні завдатку є свої підводні камені, а саме тому покупці так не хочуть віддавати свої гроші в якості застави, сторонній людині. Основні труднощі полягають в наступному:
- Важко повернути подвійну суму завдатку у разі відмови продавця продати квартиру. Завдаток, як правило, дається при оформленні попереднього договору, який не обов'язково повинен бути підкріплений грошовими відносинами. А тому повернути хоч якусь частину від завдатку буде складно.
- Завдаток може бути взятий під час укладання агентського договору. Є деякі ріелтори, які діють поза рамками закону і обманюють громадян, беручи з них завдаток за квартиру, яка навіть поки не обрано. Справи з таким людьми мати не варто, а завдаток потрібно передавати тільки продавцеві квартири, після складання розписки.
- Відсутність розписки від продавця. Деякі продавці при отриманні грошей не становлять розписки, а отже при покупці нерухомості складно довести про внесення завдатку. Не варто віддавати гроші без розписки або іншого документа, завіреного у нотаріуса.
- Аванс і завдаток не одне і те ж. При передачі передоплати за квартиру варто вказувати її як завдаток, а не як аванс. Про передачу завдатку потрібно вказати як в договорі, так і в розписці. Для деяких покупців аванс має позитивні сторони, передумав купувати квартиру його можна повернути.
- При частковому порушенні договору вимагати подвійну суму завдатку не має сенсу. Так, наприклад, власник квартири виконав лише частину положень, зазначених в договорі: виписався з квартири, оплатив усі борги за комунальні послуги, але так і не з'їхав. Адже частина договору він виконав, а подвійний завдаток повертається тільки при невиконанні всіх пунктів договору.
Для того щоб не бути обдуреним треба уважно складати договір купівлі-продажу і розписку. В першу чергу покупець квартири повинен упевнитися в тому, що нерухомий об'єкт знаходиться у власності продавця. Для того щоб не потрапити на гачок шахрая, суму рівну завдатку потрібно залишити в осередку банку або в сейфі агентства нерухомості.
Чи може угода пройти незаконно, і на які нюанси потрібно звернути увагу
Звичайно, угода передачі завдатку може пройти і незаконно, і тоді повернути своїх грошей не вийде. Якщо ви нічого не розумієте в юридичних питаннях, необхідно звернутися за консультацією до юристів, які проконтролюють частоту угоди. Незаконною, тобто незакінченою угодою, вона є в наступних умовах:
- неузаконена перепланування квартири;
- відсутні оригінали правовстановлюючих документів;
- присутність не всіх власників квартири при підписанні договору.
Для того щоб не бути обдуреним необхідно правильно залишати розписку про передачу грошових коштів, в присутності свідків. У договорі або розписці повинна бути наступна інформація:
- термін дії.
- паспортні дані обох сторін;
- сума завдатку (у відсотках і рублях - прописом і цифрами);
- спосіб передачі грошей (деяким людям зручніше перевести кошти безготівковим шляхом);
- об'єкт угоди (місце, де були передані гроші), необхідно вказати, хто є власників цього житлового приміщення;
- відповідальність. Заходи, прийняті після порушення пунктів договору (розписки).
Як ми бачимо, то внесення передоплати за квартиру це ризикований крок, але часом обов'язковий. Саме внесенням грошових коштів можна довести свій інтерес до нерухомості.