Земельна ділянка як об'єкт застави
За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця , за винятками, встановленими федеральним законом.
Заставодавцем може бути сам боржник за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, або особа, яка не бере участь в цьому зобов'язанні (третя особа). Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні.
Іпотека може бути встановлена в забезпечення зобов'язання за кредитним договором, за договором позики або іншого зобов'язання, в тому числі зобов'язання, заснованого на купівлі-продажу, оренді, підряді, іншому договорі, заподіянні шкоди, якщо інше не передбачено федеральним законом. Іпотека забезпечує сплату заставодержателю основної суми боргу по кредитному договору чи іншому забезпечуваному іпотекою зобов'язанню повністю або в частині, передбаченої договором про іпотеку.
За договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки, якщо відповідні землі на підставі федерального закону не виключені з обороту або не обмежені в обороті.
Якщо земельна ділянка передана за договором оренди громадянину або юридичній особі, орендар земельної ділянки має право віддати орендні права земельної ділянки в заставу в межах терміну договору оренди земельної ділянки за згодою власника земельної ділянки.
Застава прав оренди на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності, орендарем такого земельної ділянки допускається в межах терміну договору оренди за згодою власника земельної ділянки. При оренді земельної ділянки, що перебуває у державній або муніципальній власності, на термін більше ніж п'ять років заставу права оренди допускається без згоди власника земельної ділянки за умови його повідомлення.
При спільній частковій або спільній власності на земельні ділянки іпотека може бути встановлена тільки на приналежний громадянинові або юридичній особі земельну ділянку, виділену в натурі із земель, що перебувають у спільній частковій або спільній власності.
Іпотека земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, не допускається, за винятком передбачених законодавством випадків (щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення таких випадків не передбачено). Крім того, не допускається іпотека частини земельної ділянки, площа якої менше мінімального розміру, встановленого нормативними актами суб'єктів Російської Федерації і нормативними актами органів місцевого самоврядування для земель різного цільового призначення і дозволеного використання.
Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, земельну ділянку, набуту з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого іншою юридичною особою на придбання цієї земельної ділянки, вважається які у заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на цей земельна ділянка. У разі, коли відповідна земельна ділянка взятий в оренду, виникає іпотека в силу закону на право оренди, якщо інше не встановлено федеральним законом або договором оренди. Заставодержателем за даним застави є банк або інша фінансова установа або інша юридична особа, що надали кредит або цільову позику на придбання земельної ділянки або права оренди земельної ділянки.
Продаж і придбання на публічних торгах, аукціоні або за конкурсом закладених земельних ділянок здійснюються з дотриманням встановлених федеральним законом обмежень щодо кола осіб, які можуть набувати такі ділянки.
Оцінка земельної ділянки, яка передається в заставу
Оцінка земельної ділянки здійснюється відповідно до законодавства, що регулює оціночну діяльність в Російській Федерації. Заставна вартість земельної ділянки, яка передається в заставу за договором про іпотеку, встановлюється за згодою заставодавця з заставоутримувачем.
Договір на проведення оцінки укладається в простій письмовій формі і повинен містити:
вид вартості майна (спосіб оцінки);
розмір грошової винагороди за проведення оцінки;
відомості про обов'язкове страхування цивільної відповідальності оцінювача;
найменування саморегулівної організації оцінювачів, членом якої є оцінювач, і місце знаходження цієї організації; вказівка на стандарти оціночної діяльності, які будуть застосовуватися при проведенні оцінки;
вказівка на розмір, порядок і підстави настання додаткової відповідальності по відношенню до відповідальності, встановленої цивільним законодавством і ст. 24.6 Закону N 135-ФЗ, оцінювача або юридичної особи, з яким оцінювач уклав трудовий договір.
У договорі на проведення оцінки, укладеному замовником з юридичною особою, повинні бути вказані відомості про оцінювача або оцінювачів, які будуть проводити оцінку, в тому числі прізвище, ім'я, по батькові оцінювача або оцінювачів. Договір на проведення оцінки як одиничного об'єкта, так і ряду об'єктів повинен містити точна вказівка на об'єкт або об'єкти, а також їх опис.
Звіт про оцінку об'єкта оцінки не повинен допускати неоднозначного тлумачення або вводити в оману. У звіті в обов'язковому порядку зазначаються дата проведення оцінки об'єкта оцінки, що використовуються стандарти оцінки, цілі і завдання проведення оцінки об'єкта оцінки, а також наводяться інші відомості, які необхідні для повного і недвозначного тлумачення результатів проведення оцінки об'єкта оцінки, відображених у звіті.
Якщо при проведенні оцінки об'єкта оцінки визначається не ринкова, а інші види вартості, в звіті необхідно вказати критерії встановлення оцінки об'єкта оцінки і причини відступу від можливості визначення ринкової вартості об'єкта оцінки.
У звіті повинні бути відображені:
дата складання та порядковий номер звіту;
підставу для проведення оцінювачем оцінки об'єкта оцінки;
місце знаходження оцінювача і відомості про членство оцінювача в саморегулівної організації оцінювачів;
точний опис об'єкта оцінки, а щодо об'єкта оцінки, що належить юридичній особі, - реквізити юридичної особи та балансова вартість даного об'єкта оцінки;
стандарти оцінки для визначення відповідного виду вартості об'єкта оцінки, обгрунтування їх використання при проведенні оцінки даного об'єкта оцінки, перелік використаних при проведенні оцінки об'єкта оцінки даних із зазначенням джерел їх отримання, а також прийняті при проведенні оцінки об'єкта оцінки допущення;
послідовність визначення вартості об'єкта оцінки і її підсумкова величина, а також обмеження і межі застосування отриманого результату;
дата визначення вартості об'єкта оцінки;
перелік документів, що використовуються оцінювачем і встановлюють кількісні та якісні характеристики об'єкта оцінки.
Звіт може містити інші відомості, що є, на думку оцінювача, істотно важливими для повноти відображення застосованого ним методу розрахунку вартості конкретного об'єкта оцінки.
Заступник генерального директора
INTERFINANCE (ТОВ "Інтерфінанс МВ")
Підписано до друку