Література: Ільяшенко, Договір запродажи з точки зору майбутнього громадянського уложення (Жур. Гр. І уг. Ін. 1889 році, N 5); Змірлов, Про договорі купівлі-продажу, запродажи і поставки за нашими законами (Жур. Гр. І уг. Ін. 1889 році, N 3); Кассо, запродажи і завдаток (Жур. Мін. Юст. 1903 році, N 5).
Визначення договору. Запродажи називається договір, в силу якого сторони зобов'язуються укласти в певний строк договір купівлі-продажу щодо визначеного предмета і за обумовленою ціною.
а. З цього визначення видно, що запродаж представляє собою попередній договір про укладення іншого договору. Потреба в ньому викликається існуванням перешкод до укладення того договору, який передбачається в майбутньому внаслідок відсутності будь-яких умов, необхідних для його укладення. Зі зміною згодом обставин відкриється можливість укласти головний договір. Історично договір запродажи викликаний неможливістю здійснити купівлю-продаж на нерухомості, що знаходяться під забороною. Причиною ув'язнення запродажи може бути також відсутність в даний момент права власності, яке необхідно для купівлі-продажу, або очікувана поява речі в майбутньому (80, 94).
b. Хоча закон наш визначає запродажу як договір, в силу якого одна сторона зобов'язується продати іншій річ (ст. +1679), і це змушує деяких вважати запродажу одностороннім договором (Кассо), але безсумнівно, що запродажи властива двобічність. Закон, мабуть, висловився неточно, так як в наступних своїх визначеннях встановлює обов'язки для обох сторін.
с. Закон вважає істотним вказівку терміну, в який сторони зобов'язуються укласти договір купівлі-продажу (ст. Один тисяча шістсот сімдесят дев'ять, 1 682). Однак закон не пов'язує упущення терміну з недійсністю запродажи і тому відсутність в запродажню договорі терміну повинно бути толкуемую в тому сенсі, що кожен з контрагентів має право вимагати здійснення купівлі-продажу повсякчас (91, 35). Термін може бути встановлений не тільки календарним днем, але і поставлений в залежність від настання відомої події.
d. При здійсненні запродажи визначається і сама ціна, за яку річ повинна бути запродана (ст. 1679), інакше довільним призначенням ціни обличчя проданої могло б перетворити в ніщо право набувача.
Зі сказаного виявляється деяка відмінність запродажи від купівлі-продажу, з одного боку, і поставки - з іншого. Від купівлі-продажу запродаж відрізняється на думку практики тим, що продана річ надходить негайно у власність покупця його, а за договором запродажи зберігається право власності на запродаваемую річ (67, 72). Було вже зазначено, що здійснення купівлі-продажу не з'єднується з негайним переходом права власності, який стоїть в залежності від передачі. Тому відмітна ознака між куплею-продажем і запродажи слід шукати в іншому обставині. Купівля-продаж передбачає неодмінно право власності на річ, тоді як для запродажи закон такого умови не встановлює. Тому запродана, а не продана, може бути річ чужа, річ ще не існуюча. Від поставки запродаж відрізняється визначеністю речі, яка характеризується видовими, а не родовими ознаками. За цими двома ознаками, відсутності права власності та визначеності речі, так звана продаж майбутнього врожаю або сінокосу повинна бути визнана запродажи.
З точки зору законодавчої політики договір запродажи, що становить особливість російського законодавства і при цьому не особливо давнього походження (XVIII століття), є абсолютно зайвим в системі договорів. Запродаж могла б мати виправдання, якби купівля-продаж встановлювала перехід права власності в силу одного угоди. Але цього немає в даний час. Для нерухомості, для яких цей договір відстоюється деякими, досить буде розмежування договірного елемента в купівлі-продажу від речового елемента при внесенні в іпотечні книги. [Проект кн. V утримує договір запродажи тільки для певних нерухомих маєтків і вимагає при всякій сумі посвідчення його на листі (ст. 252, 253). Досконалий нотаріальним порядком договір запродажи може супроводжуватися накладенням заборони до закінчення терміну, призначеного для виконання договору (ст. 255)].
II. Дія запродажи. Договір запродажи, все одно стосується він нерухомості або рухомого, вимагає письмової форми (ст. 1683), так званої запродажню записи, відсутність якої усуває можливість показань свідків. Але закон зовсім не наполягає на нотаріальній формі, і запродаж, досконала домашнім порядком, буде цілком дійсна (76, 362).
Виконання за договором запродажи полягає у вчиненні в установлений термін договору купівлі-продажу на тих умовах, які були вказані в попередньому договорі. призначений в договорі запродажи термін відноситься взагалі до скоєння акту купівлі-продажу, отже, до початкового моменту, а не обов'язково до моменту затвердження купчої старшим нотаріусом (contra реш. 75, 794). Як і будь-який договір, запродаж дає право кожному з контрагентів вимагати від іншого виконання договору, тобто в даному випадку укладення купівлі-продажу, але не примушувати його до того. Тому ухилення від вчинення купівлі-продажу може спричинити за собою відповідальність, домовлену договором, платіж неустойки, втрату завдатку, а також обов'язок відшкодувати весь збиток, заподіяний невиконанням (71, 378). [Проект кн. V покладає на сторону, винну в невиконанні запродажи, обов'язок відшкодувати другій стороні завдані їй збитки].
Договір запродажи припиняється, крім виконання, з наступних причин: а) із закінченням обумовленого терміну запродаж втрачає свою силу по відношенню до обов'язки контрагентів укласти договір купівлі-продажу (ст. Тисячі шістсот вісімдесят-два), але зберігає ще своє значення і після цього терміну, наскільки питання стосується визначених запродажи наслідків; b) якщо до вказаного терміну не буде набуто право власності, то і договір купівлі-продажу не може бути виконаний, але ця обставина не звільняє від відповідальності за невиконання; с) таке ж наслідок тягне за собою загибель проданої речі або не появу очікуваної речі, наприклад якщо жучок виїв посів або сонце спалило траву, і так як неможливість виконання настає з причин, не залежних від волі контрагентів, то договір припиняється, звільняючи боку від будь-якої відповідальності .
III. Задаточная розписка. Для договору запродажи нерухомості закон наш встановлює спеціальні положення про завдаток, які не можуть мати застосування до іншими договорами і до запродажи рухомих речей. Умова про завдаток може бути включено в запродажню запис, але воно може бути виражено і в особливому акті, задаточной розписці (ст. 1 685). Задаточная розписка повинна містити в собі: а) вказівку її видачі, b) визначення умов договору, який забезпечується завдатком, тобто купівлі-продажу або запродажи, с) зазначення строку, в який сторони зобов'язуються укласти договір і який не повинен перевищувати одного року (ст. 1 686). Якщо сторони в установлений термін або якщо строк не був встановлений протягом року з часу видачі розписки не вчинять можливого договору, то з цього моменту починається перебіг давності для сили завдатку (ст. 1687). Протягом року від вказаного моменту кожен з контрагентів має право наполягати на законних наслідки умови про завдаток (09, 81). 1) Якщо від здійснення договору відмовиться сторона, яка повинна була бути продавцем, або якщо неможливість виконання настане з її вини, то вона зобов'язується повернути отриманий завдаток у подвійному кількості. Очевидно, що ми маємо тут справу не з завдатком у власному розумінні, а з законною неустойкою. 2) Якщо договір не буде укладений з вини сторони, яка повинна була стати в положення покупщика, то вона втрачає виданий нею завдаток на користь іншого контрагента. Зрозуміло, що коли настають умови для припинення запродажи без провини якого-небудь з контрагентів, то сторони повертаються в той майновий стан, в якому вони перебували б без договору, тобто завдаток повертається.