Цей закон встановлює загальні принципи, правові та організаційні способи залучення коштів фізичних і юридичних осіб до управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові способи та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів Фонду операцій з нерухомістю
Розділ 1 - Загальні положення (ст. 1-10)
Розділ 2 - Фонд фінансування будівництва (ст. 11-24)
Розділ 3 - Фонд операцій з нерухомістю (ст. 25-36)
Розділ 4 - Емісія сертифікатів Фонду операцій з нерухомістю (ст. 37-49)
Розділ 5 - Особливості надання довірителям кредиту для участі у Фонді фінансування будівництва, або на придбання житла, побудованого за рахунок коштів Фонду операцій з нерухомістю (ст. 50-51)
Розділ 6 - Прикінцеві положення
Розділ 1 - Загальні положення
Цей Закон встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.
Стаття 3. Система фінансово-кредитних механізмів і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю
Системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю далі - система фінансово-кредитних механізмів) за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва та здійсненні операцій з нерухомістю.
Суб'єктами такої системи є довірителі, керуючому, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів Фонду операцій з нерухомістю та власники сертифікатів Фонду операцій з нерухомістю.
Суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів не мають права втручатися в дії управителя щодо здійснення управління майном, крім довірителів у разі виявлення ними фактів нецільового управління майном, переданим управителю за договором управління майном, шляхом подання йому відповідного письмового звернення.
Відносини між суб'єктами системи фінансово-кредитних механізмів припиняються після виконання всіх зобов'язань перед установниками управління майном.
Керуючим може бути фінансова установа, яка отримала в установленому законодавством порядку дозвіл / ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності.
Керуючим може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше одного мільйона євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.
Забудовником може бути особа, яка відповідно до законодавства має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.
Фінансові установи створюють Фонди за власною ініціативою в порядку, визначеному цим Законом. Залежно від мети створення Фонд може бути:
Фондом фінансування будівництва;
Фондом операцій з нерухомістю
Метою створення ФФБ - Фонду фінансування будівництва є отримання довірителями ФФБ у власність житла. Метою створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього фонду. в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у Фонді фінансування будівництва.
Об'єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ та ФОН. Об'єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Керуючий є довірчим власником отриманого ним в управління майна.
Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил Фонд операцій з нерухомістю та договору управління майном. Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна.
Кошти учасників Фонд операцій з нерухомістю, отримані керуючим в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.
Керуючий Фонд операцій з нерухомістю на праві довірчої власності здійснює управління Фонд операцій з нерухомістю і для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього Фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах.
Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решту коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил Фонду. Вільні кошти на поточних рахунках Фонду, що тимчасово не передані на фінансування будівництва, банк-управитель має право використовувати при здійсненні банківських операцій. При цьому банк-управитель несе відповідальність за їх збереження власними коштами.
Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти засновників для фінансування спорудження об'єкта будівництва до отримання забудовником в установленому законодавством порядку дозволу на виконання будівельних робіт для спорудження об'єкта будівництва.
Управитель при реалізації права довірчої власності:
має право одночасно здійснювати управління кількома ФФБ і ФОН;
не може відповідати за своїми боргами активами Фонду;
несе відповідальність за виконання вимог цього закону правил фонду й договору управління майном;
несе відповідальність за забезпечення інтересів установника управління, повноту і своєчасність виконання своїх зобов'язань перед ним.
Правила Фонду повинні передбачати обмеження права довірчої власності управителя, встановлені установником управління майном у договорі управління майном:
керуючий не може доручити здійснення управління майном іншим особам та зобов'язаний здійснювати управління майном особисто;
керуючий не може використовувати отримане в управління майно не за цільовим призначенням, визначеним у договорі управління майном;
керуючий не може на свій розсуд припиняти управління майном або в односторонньому порядку розривати договір управління майном, крім випадків невиконання установниками управління майна своїх зобов'язань, передбачених договором про участь у ФФБ;
керуючий не може вимагати від установника управління майна виконання всіх своїх зобов'язань в разі, якщо керівник не виконує свої зобов'язання за договором управління майном;
керуючий не може встановлювати обов'язкові для установника управління майна умови, з якими останній не мав можливості ознайомитися перед укладенням договору управління майном, за
винятком норм, встановлених законодавством;
інші обмеження, встановлені законом або договором управління майном.
Керуючий укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується збудувати один або декілька об'єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію до встановленого законодавством порядку та передати об'єкти інвестування установникам цього Фонд операцій з нерухомістю в терміни і на умовах, визначених цим Законом, Правилами Фонду та договором управління майном , а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.
Договір між забудовником і управителем ФФБ повинні обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах цього Закону та Правил ФФБ.
Договір між забудовником та управителем Фонду операцій з нерухомістю може містити застереження про те, що фінансування спорудження цього об'єкта будівництва може здійснюватися з використанням засобів інших фондів, управителем яких може бути сам керуючий Фонду операцій з нерухомістю чи інші фінансові установи.
За одним об'єктом будівництва забудовник не має права укладати договори з різними керуючими ФФБ - Фонду фінансування будівництва.
Управитель визначає банк, в якому повинні бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва. Ця умова повинна бути внесена забудовником у договори підряду та інші договори, пов'язані із спорудженням об'єкта будівництва.
Відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ - Фонду Фінансування будівництва за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам Фонду на умовах Правил цього Фонду . Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю Фонду, без письмової згоди керуючого
Фонду, а після переходу прав на об'єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.
Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Протягом періоду будівництва управитель ФФБ відповідно до умов договору підтверджує забудовнику обсяг замовлення на будівництво шляхом надання даних про об'єкти інвестування, майнові права на які передані установникам ФФБ - Фонду фінансування будівництва на умовах Правил цього Фонду та договорів про участь у ФФБ - Фонді фінансування будівництва.
Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем Фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або інше нерухоме майно, яке належить забудовнику на праві власності. Іпотечний договір повинні бути укладений у письмовій формі і нотаріально посвідчений відповідно до закону.
У договорі повинні бути передбачене зобов'язання забудовника уступити управителю майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, в разі виникнення обумовленого цим договором ризику невиконання забудовником своїх зобов'язань перед управителем.
За кожним об'єктом будівництва забудовник і керуючий укладають:
договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;
договір доручення з відкладальнімі умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручає виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам. При цьому забудовник на час дії договору має право надавати безвідкличну довіреність управителю на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останньому умов договорі з керуючим.
У разі виявлення управителем визначеного договором ризику порушення забудовником умов договору договір уступки заставленого майнового права набирає чинності і забудовник повинен передати управителю Фонду майно та майнові права на нерухомість, яка єоб'єктом будівництва.
У разі невиконання забудовником умов договору управитель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до законодавства.