Багато забудовників запевняють покупців, що купуючи нерухомість шляхом участі у ФФБ (Фонд Фінансування Будівництва) - це 100% гарантія отримання бажаної квартири у власність. Чи так це - розповів юрист практики будівельного права ЮФ «Constructive lawyers» Олександр Босенко.
Придбання житла шляхом участі у Фонді Фінансування Будівництва (ФФБ) - це прямо передбачений і законодавчо відрегульований спосіб інвестування нерухомості, що будується, до того ж досить поширений.
Учасники фінансово-кредитних механізмів
Суб'єктами такої системи, згідно Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон «Про фінансово-кредитні механізми»), є:
Забудовник - особа, яка згідно з чинним законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.
Управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах довірителів і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим Законом.
Довіритель (установник управління майном) - особа, яка передає майно (інвестиції) управителю в довірчу власність на підставі договору про участь у ФФБ. У свою чергу, управитель закріплює за Довірителем об'єкт інвестування. Простіше кажучи, Довіритель - це інвестор, який передає свої кошти Управителю для отримання в майбутньому проінвестованої нерухомості.
Замовник - фізична або юридична особа, яка має у власності або в користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) про її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об'єкта містобудування (ст.1 ЗУ «Про архітектурну діяльності »).
Що це за фонд
Фонд фінансування будівництва - це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ (ст. 2 Закону «Про фінансово-кредитні механізми»).
ФФБ буває двох видів:
- Для ФФБ виду «А» поточну ціну об'єкта будівництва визначає забудовник, при цьому він бере на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва та зобов'язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
- При створенні ФФБ виду «Б», ціну продажу нерухомості визначає управитель фонду, він же і відповідає за акумулювання необхідної суми для будівництва. В Україні, практика створення ФФБ виду «Б» відсутня. Це обумовлено рядом «незручностей» для управителя, пов'язаних з будівельною діяльністю.
Для кожного ФФБ відкриваються окремі рахунки. Яких-небудь обмежень щодо кількості об'єктів що фінансуються ФФБ або про обсяги інвестицій залучених управителем ФФБ в управління - не встановлено (ст. 11 Закону «Про фінансово-кредитні механізми»).
Ці фонди створюються з метою забезпечення будівництва нерухомості за рахунок фізичних і юридичних осіб, для отримання Довірителями ФФБ у власність, після закінчення будівництва, об'єкта інвестування.
Варто відзначити, ФФБ не є юридичною особою. При цьому, кошти учасників фондів, отримані управителем, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів. Тобто, при ліквідації / банкрутство управителя ФФБ, грошові кошти довірителів не йдуть до ліквідаційної маси, а залишаються на рахунку і можуть бути передані іншій управителю для відновлення будівництва, що є незаперечним «плюсом» даної схеми інвестування.
Як працює ФФБ?
Механізм роботи фонду можна розділити на 3 етапи:
- На підготовчому етапі створення ФФБ розробляються і затверджуються правила фонду, які регламентують порядок взаємодії учасників ФФБ, встановлюють порядок, умови, особливості та обмеження управління ФФБ та інше, а також відкривається відповідний рахунок;
- Замовник будівництва підписує із забудовником певний пакет документів, в яких функції замовника передаються нової організації (забудовнику);
- У свою чергу, управитель фонду укладає договір із забудовником, в якому останній зобов'язується побудувати, ввести в експлуатацію і передати у власність об'єкт Довірителям;
Після здійснення перерахованих вище дій, ФФБ вважається створеним.
- Далі, довіритель підписує певні документи з управителем про участь у ФФБ, після чого відбувається акумулювання коштів до фонду;
- Управитель закріплює за довірителем об'єкт інвестування;
- Управитель, перераховує зібрані кошти забудовнику, згідно з графіком;
- Забудовник організовує спорудження об'єкту будівництва, залучаючи при цьому генпідрядну організацію;
- Після 100% оплати, управитель відступає (передає) майнові права довірителю.
- По закінченню будівництва, забудовник, передає об'єкт у власність довірителям;
- Після досягнення мети, з якою був створений фонд і після виконання управителем ФФБ зобов'язань перед усіма довірителями - припинення функціонування фонду.
Для забезпечення взятих на себе зобов'язань, забудовник передає управителю за іпотечним договором майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва. Більш того, по кожному об'єкту (квартирі), між управителем і забудовником укладається договір уступки майнових прав та договір доручення з відкладальними умовами. У разі порушення забудовником взятих на себе зобов'язань, управитель має право змінити його або самостійно виконувати функції забудовника.
Хто може створювати та управляти ФФБ
Як вказується в ч. 1 ст. 11 Закону «Про фінансово-кредитні механізми», фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ.
Згідно з чинним законодавством, такими фінансовими установами можуть бути: 1) фінансові компанії, які мають відповідну ліцензію на здійснення діяльності по залученню коштів фізичних осіб для фінансування об'єктів будівництва та (або) здійснення операцій з нерухомістю; 2) або банківські установи. Така ліцензія видається Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг.
Для здійснення своєї діяльності, фінансова установа повинна мати статутний капітал не менше 1 000 000 євро, який повинен бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.
Як показує практика, більш безпечним управителем фонду є великий системний банк.
Як контролюється робота ФФБ
Відмінною рисою ФФБ від інших інвестиційних схем, є контроль всіх учасників будівництва. Так, управитель ФФБ виступає в ролі так званого контролера і зобов'язаний стежити за різними процесами, в тому числі за ходом будівництва та за цільовим використанням коштів до введення об'єкта в експлуатацію. У свою чергу, діяльність управителя фонду контролює Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг або Національний банк України, якщо управитель банк (ст. 24 Закону «Про фінансово-кредитні механізми»).
На що звернути увагу
- До моменту внесення будь-яких засобів і підписання договору, покупцеві необхідно звернути увагу на наступне:
- На репутацію управителя ФФБ. Як вже раніше зазначалося, головна ідея ФФБ - це контроль. Але, управитель може бути «кишеньковою» компанією і принцип контролюючого органу буде відсутній. Тому переконайтеся, що компанії не пов'язані між собою !;
- На наявність відповідної ліцензії в управителя;
- На договір. У типовому договорі, максимально захищені права забудовника і посередника, але не інвестора. Тому, уважно вивчіть і внесіть відповідні зміни.
- І, звичайно ж, на необхідний пакет дозвільної документації.
Переваги і недоліки
Серед переваг ФФБ можна виділити:
- Чітке законодавче регламентування;
- Для створення ФФБ необхідний повний пакет дозвільної документації на будівництво;
- Захист інвесторів передбачена на законодавчому рівні;
- Контроль учасників будівництва та цільового використання коштів;
- Мінімізований ризик подвійних перепродажів квартир;
- Грошові кошти, залучені ФФБ, не підлягають оподаткуванню;
- Особливий статус ФФБ. При ліквідації / банкрутство управителя, грошові кошти довірителів залишаються на рахунках і можуть бути передані іншій управителю;
- Законодавчо прямо передбачена можливість заміни забудовника або управителя у разі виникнення проблем.
А ось основні ризики і недоліки:
- Забудовник може створити «кишенькового» управителя фонду;
- Ризик з термінами завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію, які можуть затягнутися на невизначений час або взагалі - припинення будівництва (втім, як і при інших схемах інвестування);
- Схема кілька складна для розуміння;
- Подорожчання вартості об'єкта через додаткової плати (винагороди) управителю;
- Типовий договір, в основному захищає тільки права забудовника та управителя;
Як показала практика, в більшості випадків, великі будівельні компанії створюють свого, «кишенькового», управителя. Зрозуміло, що в такому випадку забудовник сам розпоряджається отриманими коштами та контролювати його ніхто не буде.
підводимо підсумки
Якщо Ви зважилися придбати нерухомість на «первинці», безумовно, на сьогоднішній день це краще робити через ФФБ. Але, навіть ця схема не дає 100% гарантій отримання заповітного житла у власність.
Олександр Босенко, юрист практики будівельного права ЮФ «Constructive lawyers»
Сподобалося? Поділися з друзями:
Написано грамотно, але Новомосковскется важкувато. Тут ми маємо теоретичний підхід до даного питання, який не завжди збігається з практикою. І орієнтуватися на винятковість даного матеріалу і 100 відсоткову захищеність інвестора при його дотриманні було б не вірно. На жаль інновації зі створенням ФФБ, ФОН, ІНС і випуском цільових облігацій мають правильне початок, але захищають інвестора від навмисних махінацій забудовника тільки частково. (Інакше на Україні не було б 250 тисяч ошуканих інвесторів).
Іван, я взяла до відома Ваші зауваження! Як на мене - Новомосковскется текст ще нормально, а ось розуміється важкувато :)
І спасибі за доповнення :)
Чи не «на Україні», а «в Україні»
Тетяна, велике спасибі за Ваші доповнення та роз'яснення!
Нажаль, компанія «Ріел" не зазначилися, что только около 30% коштів від вартості квартири інвесторі вносячи в ФФБ, а решта віводять через ФОПа (фізічну особу підприємця). У випадка припиненням участия у ФФБ (не важливо з якої причини), інвесторі зможуть Вимагати повернення только ціх 30% ...
Bosenko_o, якось несправедливо Вихід, як на мене ... Дякую за інформацію!