Одна з найважливіших характеристик - схема інвестування. Всього таких схем існує близько десятка, але жодна з них не дає 100% гарантії, що будівництво буде закінчено в строк. І все ж, є схеми законні і тому більш надійні, і напівлегальні, що створюють суттєві ризики для інвесторів.
Відповідно до Закону України про інвестиційну діяльність, законними вважаються 4 схеми інвестування, пише domik.ua. Це Фонд фінансування будівництва (ФФБ), покупка безвідсоткових цільових облігацій, Фонди операцій з нерухомістю та Інститути спільного інвестування. Останні дві схеми в Україні не прижилися, а ось через ФФБ і продаж облігацій реалізують квартири в споруджуваних будинках більшість провідних забудовників столиці.
Відповідно до закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Фонд фінансування будівництва - це кошти фізичних та юридичних осіб, які акумулюються для ведення будівництва з подальшою передачею об'єкта у власність цих осіб.
Існує 2 типу ФФБ - А і Б. У фондах типу «А» визначає вартість будівництва і відповідає за акумулювання необхідних кошти замовник будівництва, в фондах типу «Б» цим займається керуючий ФФС. В Україні фонди типу «Б» не створюються - це занадто дорого, та й не вигідно для забудовника.
Згідно зі згаданим законом «Про фінансово-кредитні механізми», створювати Фонд фінансування будівництва можуть банківські установи та фінансові компанії, які володіють ліцензією на здійснення діяльності по залученню коштів для фінансування будівництва або операцій з нерухомістю. При цьому, статутний капітал такого закладу повинен становити 1 млн євро і бути повністю внесений до початку залучення коштів на будівництво.
Контролюють роботу Фонду НБУ, якщо керуючий банк, або Нацкомісія з регулювання ринків фінансових послуг, якщо керуючий - фінансова компанія.
Банк-управитель ФФБ відкриває рахунок Фонду на своєму балансі. Якщо ж керівник - фінансова компанія, вона повинна відкрити рахунок в будь-якому вибраному банку. Цей рахунок і буде рахунком Фонду.
Створення ФФБ починається з розробки та затвердження його правил і механізму взаємодії між сторонами - замовником будівництва, забудовником, управителем ФФБ та довірителем (інвестором). Потім відкривається рахунок, на якому передбачається акумулювати кошти для будівництва. Після цього замовник будівництва передає свої функції забудовника (якщо це різні організації), а забудовник підписує договір з управителем ФФБ та бере на себе обов'язок побудувати, ввести в експлуатацію певний об'єкт і передати його у власність довірителів.
На етапі залучення коштів до ФФБ інвестор - довіритель - укладає договір з фондом, а той, у свою чергу, закріплює за ним певний об'єкт (квартиру). Після оплати 100% вартості об'єкта керуючий поступається права на нього довірителю, а отримані кошти перераховує забудовнику. По закінченню будівництва забудовник передає об'єкт інвестування у власність інвесторів. Після передачі всіх об'єктів у власність довірителів, ФФБ ліквідується.
При цьому всі права на споруджуваний об'єкт забудовник передає управителю ФФБ, і договір уступки майнових прав між управителем та забудовником укладається окремо. Теоретично, якщо забудовник не виконує своїх зобов'язань, управитель ФФБ може розірвати з ним договір і укласти його з іншим забудовників. На практиці, звичайно, це навряд чи можливо.
Примітно, що ФФБ не є юридичною особою, і, в разі його ліквідації, кошти залишаються на рахунку і можуть бути передані іншій керуючому для продовження будівництва.
Переваги Фонду фінансування будівництва:
1. Створення і робота Фонду чітко регулюються законодавством.
2. За інвестором закріплюється конкретний об'єкт, а його інтереси захищені законом. Це мінімізує ризики подвійних продажів.
3. Багаторівневий контроль: ФФБ зобов'язаний контролювати забудовника, в той же час діяльність Фонду контролюється державою.
4. Мінімізація нецільового використання коштів: кошти, акумульовані для будівництва кожного окремого об'єкта, відокремлені від інших активів ФФБ.
5. Теоретично існує можливість змінити забудовника або керуючого, якщо вони не виконує своїх обов'язків. Але практично це навряд чи можливо, оскільки часто ФФБ створюються і контролюються будівельними компаніями.
6. Створення ФФБ передбачає наявність повного пакета дозвільної документації на будівництво.
1. В Україні Фонди фінансування будівництва в переважній більшості випадків створюються забудовниками і ними ж контролюються. По-перше, що істотно знижує можливості для контролю керуючим забудовника, а по-друге, в типовому договорі інтереси забудовника зазвичай захищені більше.
2. У разі відмови довірителя брати участь у ФФБ, внесені кошти повертаються йому тільки після того, як закріплений за ним об'єкт буде проданий іншому інвесторові, або після введення будинку в експлуатацію.
3. Інвестори не можуть зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва. Втім, таку можливість виключають більшість схем.
4. Відсутність прямих взаємовідносин довірителя із забудовником - це ускладнює можливість пред'явлення йому претензій.
5. Не передбачено страхування відповідальності забудовника за несвоєчасне введення об'єкта в експлуатацію.
Забудовники кажуть, що ФФБ - це практично 100% гарантія того, що інвестор отримає свою квартиру в термін. Насправді, абсолютно гарантії немає, але на сьогоднішній день Фонд фінансування будівництва вважається найнадійнішою з існуючих схем інвестування.