Вплив кризи на зарубіжну іпотеку
Сьогодні в Європі говорять про пожвавлення іпотеки: ставки знизилися, банки знову почали видавати кредити. Поступово повертається попит: громадяни переконалися в тому, що відбулася стабілізація цін на нерухомість, і готові до нових покупок. Однак аж ніяк не всі проблеми і не скрізь ще вирішені. Найбільш серйозні зміни під впливом кризи зазнали ринки іпотеки в таких країнах, як США, Великобританія, Іспанія, а також в державах Європи, де кредитування трималося в основному на системі сек'юритизації. У цих країнах банки для видачі позик використовували схему випуску цінних паперів, забезпечених заставними на об'єкти іпотеки. Але найчастіше це забезпечення було віртуальним. Ніхто не міг точно сказати, що стоїть за конкретною іпотечної папером, тому під час кризи безліч кредитів виявилося незабезпеченими нерухомістю. Система звалилася і поховала під собою іпотечний ринок.
З початком кризи на цих ринках почалося зростання обсягу неплатежів за раніше виданими кредитами. Це в свою чергу спричинило фінансові проблеми у кредиторів. Багато банків, побоюючись збільшення проблемних активів у своєму портфелі, побажали знизити ступінь ризиків, тому обмежили обсяги або повністю відмовилися від видачі кредитів. Тим більше попит на нерухомість в цей час теж знизився.
Ті ж кредитори, хто зберіг іпотечні послуги, помітно закрутили гайки: вимоги до позичальників і умови кредитування стали набагато жорсткіше. Наприклад, в Чехії розмір іпотечного кредиту зараз не перевищує 40% від вартості нерухомості. І взагалі позики на покупку житла практично перестали видавати.
Однак для цих країн спад кредитування не став потрясінням, як, скажімо, для Англії, Іспанії та США. Переважна частина угод з нерухомістю перед кризою відбувалася тут за допомогою готівкових коштів. У більшості з них фінансова система відставала від будівельних ринків. З початком кризи кардинально нічого не змінилося.
Втім, в деяких країнах (Кіпр, Швейцарія, Норвегія, Німеччина та ін.) Іпотечні ринки продовжували і продовжують функціонувати в колишньому режимі. Причини стабільності називають різні: і відсутність сек'юритизації (банки видавали кредити тільки за рахунок власних коштів), і стійкість ринків нерухомості, і спочатку більш суворий підхід до позичальників. У цих країнах зберігся попит на нерухомість, а ціни в більшості своїй не мають тенденції до необгрунтованого зростання, тому покупці спокійно отримують кредити. У деяких регіонах, наприклад у Франції, інтерес до житловими позиками викликаний зниженням ставок, на Кіпрі ж попит на іпотеку завжди залишався стабільно високим.
На Кіпрі проекти купували не тільки іноземці, а й місцеве населення, активно використовуючи кредити. Це держава з високим рівнем сільськогосподарського виробництва, з низькою безробіттям, тому і просідання там не така помітна.
Спостерігається активізація майже на всіх західних ринках, крім ринку США. Наступила стабільність, відновлення зростання цін - все це призводить до підвищення попиту на іпотечні кредити.
Однак, за відгуками експертів, відновлення попиту йде досить повільно. Справа в тому, що процентна ставка - тільки один з параметрів доступності кредитів. Мабуть, більш значимий показник - розмір початкового внеску. Ця планка після кризи зросла в більшості країн і поки не знижується. Якщо до кризи в тій же Великобританії можна було отримати кредит на 90% від вартості об'єкта, то зараз - лише на 70% ».
Найбільш складним залишається становище справ на іпотечному ринку США. Нерухомість тут поки ще не відновилася в ціні, і угод майже не проводиться. А у банків тим часом накопичуються прострочені кредити. Причому вони не можуть виставити об'єкти застави на продаж, тому що в цьому випадку ринок просто завалиться, і нерухомість знеціниться ще більше. Тимчасове пожвавлення відбулося в кінці минулого року, коли після грошових вливань з боку держави деякий час видавалися кредити практично на докризових умовах. Але зараз її ресурси вичерпані, а проблеми залишилися. Складнощі при отриманні іпотеки в США відносяться не тільки до позичальника, але і до об'єкта і його розташування. Наприклад, у Флориді при наявності відповідного пакету документів можна легко отримати позику на будинок або віллу, але значно складніше на апартаменти або кондо-готель, оскільки ліквідність таких об'єктів сьогодні дуже низька. Багато будинків стоять добудовані, але порожні. Менше проблем в Нью-Йорку, але подібного роду обмеження все ж існують.
У США ситуація зміниться не раніше, ніж банки спишуть все обсяги заборгованості. Крім того, до цих пір не прийнято рішення про те, як будувати систему рефінансування кредитів далі. Схема сек'юритизації себе дискредитувала, але що прийде їй на зміну, поки незрозуміло.
Досить активний, за відгуками експертів, ринок іпотеки в Ізраїлі. Тим більше що ця країна є однією з небагатьох, де з початку фінансової кризи середня вартість нерухомості виросла на 16%. Однією з причин попиту на нерухомість в Ізраїлі є доступність іпотечних кредитів як для місцевих жителів, так і для росіян, а також їх низька ставка в 3,5-5%.