- Сьогодні багато говорять про те, що шторм на фінансових ринках не вщухає, настають чергові потрясіння в глобальній економіці. Все частіше можна почути думки, що фінансова система може перестати існувати в її нинішньому вигляді. Як відбивається така фінансова «турбулентність» на іпотеці в Росії і на діяльності АІЖК?
- Які в цій ситуації перспективи для джерел фінансування іпотеки?
- Є два аспекти. Перший - залучення фінансування для видачі іпотечних кредитів, довгострокове фінансування. Другий - це ризики, які приймає банк, видаючи іпотечний кредит, пов'язані зі зміною цін на нерухомість, з платоспроможністю позичальника.
У першому випадку основні джерела фондування для видачі іпотеки в Росії, це, перш за все депозитна база, особливо у великих мультіпродуктових банків. З точки зору депозитної бази, на мій погляд, зараз немає ніякого загострення ситуації.
Ще одне джерело - це сек'юритизація іпотечних кредитів. Агентство є найбільшим оригінатором випусків облігацій з іпотечним покриттям в Росії - його обсяг становить близько 50% від випуску російських ІЦП.
З точки зору попиту на іпотечні цінні папери, ми поки не бачимо якихось негативних тенденцій. Крім того, досить великий вплив на ринок робить програма «Зовнішекономбанку». ВЕБ через свою дочірню компанію «ВЕБ-Капітал» фактично виставив оферти на придбання іпотечних цінних паперів за фіксованою ставкою з певними вимогами до забезпечення цих паперів. Відповідно, програма важлива ще тим, що фактично це держзамовлення на розвиток іпотеки, спрямований на придбання житла на первинному ринку. З іншого боку, для банків ця програма дає впевненість в довгостроковому фондування за фіксованими ставками.
Нарешті, третє джерело - це залучення боргового фінансування. Не думаю, що велика частина банків видає іпотеку, спираючись на це джерело як на основний. Однак, для окремих банків, які спеціалізуються на іпотеці, вартість такого фінансування може вирости, якщо тенденція по волатильності на ринку збережеться. Але, по-перше, ми оцінюємо цю частку як не дуже високу в загальному обсязі видачі кредитів. По-друге, там така ж відсоткова ставка за кредитами, як і в перших випадках, вона визначається не тільки вартістю запозичення для банку, але і маржею на ризик, маржею на витрати, при цьому банки орієнтуються на конкурентне середовище. Якщо в цілому рівень ставок на ринку коливається близько певних орієнтирів, не будуть же банки видавати іпотечні кредити по позаринкові ставками? Якщо резюмувати, ми не бачимо серйозних передумов до потрясінь. По крайней мере, в короткостроковій перспективі.
- А в довгостроковій перспективі?
- В цілому є тренд на зростання попиту на іпотечні кредити. Є тренд на зниження процентних ставок, на зниження рівня інфляції, який відбивається на рублевих ставках. Ми не бачимо ризику того, що ставки, в глобальному розумінні цього слова, в найближчому майбутньому будуть підвищуватися.
- Наскільки зараз виріс попит, з урахуванням зниження ставок, ініційованих недавно АІЖК?
- Звичайно, зростання попиту є, оскільки ми досить сильно знизили ставки по нашим продуктам і бачимо, як збільшується кількість звернень до наших партнерів. Обсяги рефінансування у наших партнерів і у нас виросли за останні кілька місяців. Але ще раз повторюся, механізм іпотеки кілька інерційний, має місце відкладений ефект, тому результати зниження ставок буде видно в ході подальшої роботи - ближче до кінця року.
- Які фактори стримують розвиток іпотеки сьогодні?
- Оскільки іпотека - це не фінансовий продукт сам по собі, а інструмент придбання житла, то в першу чергу, треба говорити про доступність житла. Це один з основний факторів.
- Що говорить статистика? Житло залишається недоступним?
- В цілому, воно стало більш доступним. Але це за останні два роки, а до цього ми спостерігали різке зростання цін на нерухомість.
- Значить, держпрограми працюють?
- Так, і крім того, доходи населення ростуть, діє фактор відкладеного після кризи попиту. Проте, сьогодні придбати житло, в тому числі за допомогою іпотечного кредиту, можуть дозволити собі далеко не всі. Індекс доступності житла в країні зараз перебуває на рівні приблизно 20%. І від ціни житла його доступність залежить набагато більше, ніж від процентної ставки по кредиту.
Сьогодні багато експертів, розмірковуючи про стримуючих факторів, вказують на високі процентні ставки, порівнюють іпотеку в Росії з західними країнами. Але ніхто не каже, що порівнювати треба не абсолютні показники ставки, а відносні, з урахуванням інфляції, зростання доходів населення. Якщо людина зараз бере іпотечний кредит під 11-12% річних, то він щомісяця сплачує 30 тис. Руб. і через 10 років буде виплачувати 30 тис. руб. Але, якщо зараз ця сума займає, наприклад, 30% його доходу, то через 10 років це буде набагато менше. Крім того, є вражаюча статистика дострокового погашення. На відміну від Росії в європейських країнах або США цей показник не дуже високий. Якщо середній термін кредиту у нас становить 16-17 років, то термін, протягом якого він гаситься - 6-7 років.
- Що ще стримує розвиток ринку іпотеки?
- Для банків основна проблема - джерела фінансування видачі кредитів. Оскільки іпотечний кредит - довгостроковий актив, то повинно бути і довгострокове фінансування. Або, якщо фінансування фондується короткими джерелами, повинні бути інструменти хеджування процентних ризиків.
- А в Росії вони є?
- В якому стані сьогодні у нас законодавча база по сек'юритизації?
- У задовільному. Нещодавно в Держдуму внесено відповідний законопроект, яким вносяться правки в закон про іпотечні цінні папери. Але вони не носять кардинального характеру, а, скоріше, спрямовані на уточнення окремих положень, на зниження ризиків для інвесторів.
- Тут позитивним є той факт, що, в принципі, механізм звернення стягнення працює. Але це досить тривалий і дорогий механізм. За нашою статистикою, яка приблизно відповідає статистиці банків, які не працюють за нашими програмами, з моменту подачі заяви до суду до моменту винесення судового рішення в середньому проходить два-чотири місяці, далі 6-8 місяців відводиться на звернення стягнення. У підсумку, це рік і навіть більше.
- Чи не простіше вирішувати ці питання в позасудовому порядку?
- Раніше діяв порядок позасудового звернення стягнень, зараз він скасований, але, напевно, має сенс розглядати повернення цього порядку. Взагалі це комплексна проблема. Зазначені тривалі терміни, крім ризиків для банків, в тому числі ризиків зниження цін на нерухомість, породжують ще одну проблему - протягом цього терміну продовжують нараховуватися штрафи і пені. В результаті, коли позичальник підходить до звернення стягнення, у нього виникає ситуація, коли розмір боргу істотно перевищує вартість реалізованої нерухомості. Може статися й так, що навіть після реалізації нерухомості позичальник залишається винен банку, і це буде вже незабезпечений борг. Думаю, має сенс обмежити стелю боргу позичальника. Наша «дочка» - Агентство з реструктуризації іпотечних кредитів, яке реалізовувало програму допомоги позичальникам, стикалося з випадками, коли борг позичальника в два рази перевищував вартість реалізованої нерухомості. Квартира позичальника продається, а він залишається винен банку стільки, скільки він узяв на її придбання.
- Який вихід?
- Ми вже ввели механізм страхування іпотечних зобов'язань позичальника, збираємося обговорювати питання кінцівки боргу позичальника, потрібно розглядати питання про повернення практики позасудового звернення стягнення. Все це в комплексі з законодавством, яке зараз розробляє Міністерство економічного розвитку з питань банкрутства фізичних осіб. Наприклад, як варіант, ми обговорювали включення опції, яка працює в окремих штатах США, коли вартість суми боргу обмежується вартістю реалізації нерухомості. Ця опція, може бути прописана в кредитному договорі.
- У споживчому відношенні, що зараз більше беруть з використанням іпотеки, вторинку або первинку?
- Статистика однозначно говорить, що в цілому угод з нерухомістю відбувається більше на вторинному ринку.
- Під час кризи вторинне житло було більш затребуваним?
- І зараз і в кризу попит на іпотеку на вторинному ринку нерухомості вище. За нашими оцінками, менше 20% всієї іпотеки - це кредити, видані на придбання нового житла, решта - кредити на житло на вторинному ринку. Це приблизно відповідає пропорції угод між первинним і вторинним. Тим часом, ми помічаємо зміна цієї конструкції. Зокрема, в останні два роки частка іпотеки, виданої на первинне житло, зросла. Багато в чому завдяки тому, що працює держпрограма за низькими ставками на придбання новозбудованого житла. Максимальний стелю ставок 11% річних. Є ще один тренд - істотно знизився середній розмір іпотечного кредиту. Тепер це близько 1,5 млн руб. замість колишніх 1,8 млн.
- Про що це говорить?
- Про те, що населення після кризи переорієнтувалося на житло економ-класу, істотно знизився попит на дороге і інвестиційне житло.
- А які прогнози за обсягом видачі кредитів? Як далеко ще до докризового рівня?
- Серед планованих продуктів АІЖК є зворотна іпотека. Що це таке, і які ще цікаві продукти розроблені агентством?
Крім усього іншого, ми будуємо конструкцію зворотної іпотеки для ринку. Цей продукт дуже затребуваний на Заході. Він націлений на пенсіонерів, які мають житло, але не є достатньо забезпеченими для задоволення життєвих потреб. Фактично банк бере в заставу житло у пенсіонера і забезпечує йому довічну виплату щомісячних платежів.
- Напевно, це зручно, якщо у пенсіонера дві квартири, наприклад?
- Це зручно, якщо він живе в своїй квартирі, і його доходів недостатньо для комфортного проживання. Фактично закласти квартиру - отримувати дохід.
- А який кінцевий сценарій за таким кредитом?
- Або тим, що спадкоємці пенсіонера виплачують борг банку, викуповуючи назад квартиру, або, якщо спадкоємців не виявиться, або вони будуть не в змозі погасити борг, банк реалізує квартиру. Іпотека навпаки.
- А якщо пенсіонер планує жити до 160 років?
- Це лічильна завдання, точно так же, як, припустимо, в пенсійному забезпеченні: є певна статистика терміну дожиття, на підставі якої і розробляються умови. Важливу роль тут відіграє закон великих чисел, всі усредняется, і в цілому банк не понесе збитку. А з іншого боку, продукт буде сконструйований таким чином, щоб позичальник був забезпечений до тих пір, поки в цьому є необхідність.
Ще один цікавий продукт - іпотека орендного житла. Цей сектор теж добре розвинений на Заході. У нас ринок оренди на 99% представлений приватними домовласниками, фізособами і ніяк не регулюється. Права орендарів такого житла не захищені. Тому наша ідея полягає в тому, щоб, як і в усьому світі, орендне житло в Росії було бізнесом для юридичних осіб. Вони б будували орендне житло, здавали його, обслуговували і, відповідно, окупали інвестиції за рахунок орендних платежів. Оскільки це довгострокові проекти, без кредитування тут не обійтися. Ми розробляємо новий продукт, що має на увазі надання іпотеки юрособі. Зараз все в стадії пілотного проекту, є домовленості з Калузької і Новосибірської областями. В останньому випадку вже зараз будується будинок і по його завершенні ми готуємося випробувати схему.
- Тобто кредит беруть будівельники?
- Питання, яке хвилює всіх потенційних покупців житла: коли ставки по іпотеці знизяться до 5-6%? Чи є ймовірність, що ми зможемо брати іпотеку як на Заході під 3-4%?
Як позначилася фінансова криза на іпотеці
Будую і як позначилася фінансова криза на іпотеці незамінний за обсягом, як живий і інгредієнт цілого і в кака результаті цього виявляється, що справжнє своєрідність частин складається лише в силу спекулятивної асиміляції поза тотальності можливо тільки абстрактне, мертве своєрідність, або, вірніше, пусте посягання на самобутність. відбився В організмі частини не самостійні вони перебувають в т. е. позбавлені самостійної реальності зате через свій зв'язок з органічними тотальністю вони причетні істинному фінансовим буття і справжнього своєрідності. Отже, конкретна тотальність є жива смислова субстанція, сама себе створює, і поддержівающая.7 Ця субстанція в якості справжньої живе і виключно з власної, необхідності, 9 кризою здійснюючи свою мету і підпорядковуючи їй свої частини. Органічна тотальність живе за своєю внутрішньою вона є істинний, спекулятивний або, що те ж, жива смислових визначень. Вона на творить процес самодіяльного розвитку, що розкриває її власну сутність і протікає абсолютно в її межах вона творить себе, з себе і заради іпотеку себе. Тому вона повинна бути визначена як реальна мета, 13 як позначилася фінансова криза на іпотеці в творчості якої збігається з з є не що інше, як
Як маючи іпотечні зобов'язання взяти квартиру більше
Чи означає, що діяльність конкретної тотальності протікає як маючи іпотечні зобов'язання взяти квартиру більше в обігу на себе вона визначає лише сама себе і, якому отже, в всією своєю творчістю в себе становить саму сутність її та 1 і ін. Застосуванні до діалектичного противоположенного. Пор. Пор. Phan. Пор. Пор. Пор. Пор. имее напрямок діяльності надає їй характер коловращенія.1 У житті конкретної субстанції є те саме, що виявляється в і що становить всього руху є початок, наслідок іпотечні є підстава, дія є прічіна.2 Здійснюється лише те, що вже реально, 3 і тотальність постає як справжня Ось чому образ зобов'язання поворотного круга передає її основну природу. Конкретна тотальність безкінечний не тому, що процес її триває кінця, ніколи не досягаючи завершення і завжди страждаючи взяти неполнотой.5 Але саме тому, що він відрізняється творческою завершеністю він завжди тяжіє собі він завжди звернений до самої тотальності, квартирі повертається в неї, 6 стверджуючи її для він, за самою своєю природою, вільний від і створює з себе всяке разлічіе.8 Конкретна тотальність не більш має т. е. такого пункту, де для неї починалося як маючи іпотечні зобов'язання взяти квартиру більше б інобуття ні діяльності бо вона є сама