Після визначення повної вартості відновлення або заміщення з отриманої величини віднімається знос для розрахунку залишкової вартості об'єкта. Поняття «знос», що використовується оцінювачами і поняття «знос», що використовується бухгалтерами відрізняються один від одного.
Термін «Знос» в теорії оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта. а отже, і його вартості з різних причин, а не тільки через факт часу. Цей термін в іншому сенсі вживається в бухгалтерському обліку, де під зносом розуміється механізм перенесення витрат на собівартість продукції протягом нормативного терміну служби об'єкта.
У практиці оцінки застосовується кілька методів визначення зносу і споруд:
- метод розбиття;
- метод терміну життя,
Метод розбивки. "Цей метод полягає в обліку всіх видів зносу:
- усувного фізичного;
- непереборного фізичного:
- усувного функціонального:
- непереборного функціонального;
- зовнішнього (економічного).
Знос вважається переборним, якщо витрати на усунення дефекту є меншими за величиною, ніж додається при цьому вартість. Навпаки, якщо витрати на виправлення більше, ніж додається вартість, то знос відноситься до анулювання. Клієнти оцінювачів часто вимагають, щоб список відновлюваних елементів разом з розрахунком витрат відновлення включався до звіту про оцінку.
Визначення (оцінка) фізичного зносу. У табл. 6.1 - 6.4 наводяться параметри для розрахунку фізичного зносу, як усувного, так і незворотного.
Визначення знецінення, викликаного переборним фізичним зносом
Визначення оцінка) функціонального зносу
Функціональний знос, також як і фізичний ділиться на усувний і непереборний. Критерій віднесення зносу до переборні або невиправного, такий же як і у випадку з фізичним зносом. Відповідно вартість усувного функціонального зносу визначається як витрати доцільні з точки зору їх вкладу в майбутній дохід від експлуатації об'єкта.
Усувний функціональний знос викликається:
- недоліками, які вимагають додавання елементів;
- недоліками, які вимагають заміни або модернізації елементів.
У першому випадку він дорівнює різниці між вартістю виконання необхідних додатків на момент оцінки і вартості виконання цих же додавань, як якщо б вони були виконані спочатку при будівництві об'єкта оцінки.
Це пояснюється тим, що зазвичай перебудова частини об'єкта обходиться дорожче, ніж якби ця частина створювалася в момент будівництва самого об'єкта.
У другому випадку усувний функціональний знос вимірюється витратами на заміну застарілих елементів.
Непереборний функціональний знос може бути викликаний як недоліком, так і надлишком якісних характеристик об'єктів оцінки. При нестачі він вимірюється, зокрема, втратами в сумі орендної плати при здачі в оренду даного об'єкту.
Непереборний функціональний знос розраховується наступним чином:
Втрати в орендній платі (за місяць)
Мультиплікатор валовий місячної орендної плати (ВРМ), характерний для даного типу нерухомості.
Елементи будівель і споруд, наявність яких в даний час неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів відноситься до «сверхулучшеніям». В даному випадку мова йде про непереборному функціональному зносі, викликаному надлишком якісних характеристик.
Приклад. Створення систем внутрішнього зв'язку додало до вартості об'єкта 23 000 долл. А витрати на установку склали 30 000 дол. Таким чином, збиток установки цих елементів склав 7 000 долл. Кількість зайвих елементів, як правило, збільшується з віком нерухомості, так як її власники, пристосовуючи її під себе, вносять істотні зміни.
Визначення (оцінка) зовнішнього (економічного) зносу. Такий знос виражається в зниженні функціональної придатності нерухомості, викликаному зовнішніми по відношенню до неї негативними факторами: загальним занепадом району, невдалим місцем розташування об'єкта і т.д. Якщо фізичний і певною мірою функціональний знос можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос від зовнішнього впливу в більшості неустраним. Він традиційно розраховується:
- методом парних продажу. Порівнюються два порівнянних об'єкт. Один з яких має ознаки зовнішнього зносу, інший не має. Різниця в цінах продажів трактується як зовнішній знос;
- методом капіталізації рентних втрат. Використовується валовий рентний мультиплікатор. Порівнюються доходи від орендної плати порівнянних об'єктів, причому один піддається негативному зовнішньому впливу, іншого - не піддається. Звідси маємо:
Економічний знос = втрати в орендній платі × валовий рентний мультиплікатор
Метод терміну життя. При визначенні зносу цим методом оперують такими поняттями:
термін економічного життя об'єкта це часовий відрізок, протягом якого об'єкт (будівля) можна використовувати, отримуючи прибуток. У цей період поліпшення «вносять вклад» у вартість об'єкта. Термін економічного життя об'єкта закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок в його вартість внаслідок загального старіння об'єкта;
термін фізичного життя об'єкта - це період часу, протягом якого будівля існує. Термін фізичного життя закінчується знесенням будинку;
ефективний вік (експертно оцінюваний) вік, заснований на оцінці зовнішнього вигляду об'єкта з урахуванням його стану, тобто відповідний його фізичного стану;
термін залишилася економічного життя об'єкта, що становить період від дати оцінки і до закінчення економічного життя об'єкта;
нормативний термін служби це визначений нормативними актами термін служби будівель і споруд.
Взаємозв'язок між зносом, відновною вартістю, ефективним віком і типовим терміном економічного життя будівлі виражається наступною формулою:
ВС - відновна вартість;
ЕВ - ефективний вік;
ЕЖ - термін економічного життя.
Ця формула може бути записана наступним чином:
ЕВ / ЕЖ = відсоток зносу від відновної системи
Метод розрахунку терміну життя використовується як для оцінки сукупного зносу, так і для обчислення будь-якого одною виду зносу.