Метод ефективного віку набагато простіше технічно та менш залежний від стану ринку. Він заснований на експертизі будівель оцінюваного об'єкта і апробованої гіпотезі про те, що ефективний вік так відноситься до типового терміну економічного життя, як накопичений знос до поточної відновної вартості. З цього відносини випливає наступна формула накопиченого зносу:
де ЕВ - ефективний вік;
ЕЖ - термін економічного життя;
ВС - відновна вартість.
Розглянемо варіанти застосування даної формули. Наприклад, на підставі методичних прийомів, викладених в цьому розділі, оцінювач визначив поточну відновну вартість будівлі, побудованого 15 років тому, в 360 млн. Руб. За паспортом типового проекту цієї будівлі він отримав відомості про типовий термін його економічного життя, який становить 80 років.
Якщо ця будівля, на думку оцінювача, побудовано згідно діючим стандартам і експлуатувалося в нормальному режимі, його ефективний вік буде дорівнює фактичному, а знос - бухгалтерської амортизації. Він складе 18,75% відновлювальної вартості, або 67,5 млн. Руб.
Якщо в результаті огляду будівлі у оцінювача склалося професійне судження, що ефективний вік будівлі внаслідок поганого обслуговування перевищує фактичний і може бути оцінений в 20 років, то накопичений знос складе 25%, або 90 млн. Руб.
Кваліфікований оцінювач здатний при визначенні ефективного віку будівлі врахувати вплив факторів функціонального зносу і вплив зміни навколишнього середовища, але все його припущення матимуть інтуїтивний характер. У спірних ситуаціях йому важко переконати настороженого опонента, і результати такої оцінки юридично вразливими. Крім того, метод ефективного віку, як і метод порівняння продажів, не дає відмінностей між типами і видами зносу, а також за термінами життя окремих елементів будівлі.
Метод розбивки позбавлений цих недоліків. Він полягає в послідовній оцінці всіх видів зносу, включаючи:
• усувний фізичний знос;
• непереборний фізичний знос;
• усувний функціональний знос;
• непереборний функціональний знос;
Для оцінки усувного фізичного зносу будівлі розбивають на окремі конструктивні елементи за термінами їх економічного життя, виділяючи:
• короткоживучі елементи, що залишився термін економічного життя яких менше залишилася економічного життя будівлі;
• довгоживучі елементи, що залишився термін економічного життя яких дорівнює залишилася економічного життя будівлі.
При оцінці виходять з принципу однократного і послідовного врахування впливу на вартість будівлі окремих видів зносу.
Для наскрізного прикладу візьмемо такі вихідні дані: оцінюється двоповерхова будівля загальною площею 600 м2 розташоване на ділянці 800 м2; будівля побудована 20 років тому і має розрахунковий термін фізичного життя 100 років; поточна відновлювальна вартість будівлі становить 2,2 млрд. руб.
Припустимо, що при оцінці будівлі встановлена необхідність негайної заміни покрівлі та косметичного ремонту інтер'єрів. На місцевому ринку будівельних послуг ці роботи оцінюються відповідно в 70 і 56 млн. Руб. а повна відновна вартість зазначених елементів на дату оцінки становить 70 і 130 млн. руб. (Табл. 12.2).
Оцінка усувного фізичного зносу
Тепер вимірюють непереборний фізичний знос короткоживучих елементів. Він визначається різницею між повною відновною вартістю елемента і сумою його усувного зносу, помноженої на процентне відношення фактичного віку до загальної фізичної життя елемента.
Ця залежність виражається формулою
де НФІк.ж.е-непереборний фізичний знос короткоживучого елемента;
ВСел - повна відновна вартість елемента на дату оцінки;
УФІел - усувний фізичний знос елемента;
ФВел - фактичний вік елемента;
ФЖЕЛ - термін фізичного життя елемента.
Розрахунки по цій формулі наведені в табл. 12.3.
Оцінка непереборного фізичного зносу короткоживучих елементів