Багатоквартирний будинок - це не просто сукупність житлових та нежитлових приміщень, це ще й спільне майно.
Так, згідно зі статтею 289 Цивільного кодексу (ЦК) власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать не тільки самі приміщення, а й спільне майно.
Управління спільним майном
Права і обов'язки по відношенню до спільного майна в багатоквартирному будинку мешканці реалізують спільно, адже спільне майно належить власникам на праві спільної часткової власності, не може бути розділене на частки, слід долю житлового приміщення. Обійти стороною питання експлуатації, утримання та ремонту спільного майна не можна, так як саме стан спільного майна обумовлює безпечні умови проживання всіх громадян в будинку, крім того, без загального майна неможливо надання комунальних послуг.
Спільне майно як об'єкт управління
- приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації , інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали);
- даху, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку;
- механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення;
- земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці.
Уточнення до цього списку, а також кордони загального майна наведені в розд. I Правил утримання спільного майна.
Приміщення як спільне майно
Питання віднесення тих чи інших приміщень в багатоквартирному будинку до загального або приватного майна виникає при намірі власників отримувати доходи від їх використання (найчастіше шляхом передачі в оренду для ведення підприємницької діяльності). Доводити, що приміщення є спільним майном, доводиться в ситуації, коли на нього є інші претенденти - органи місцевого самоврядування, які традиційно займали всі службові приміщення в будинку, а також особи, яким забудовник передав приміщення після введення його в експлуатацію. Іншими словами, у спірних приміщень є власник, а власникам квартир доводиться оскаржувати його права.
Якщо всередині приміщень, які не є частинами квартир, розташоване обладнання, призначене для обслуговування потреб власників приміщень, тобто спільне майно в багатоквартирному будинку, то і самі ці приміщення, також призначені для обслуговування декількох або всіх приміщень в цьому будинку і не мають самостійного призначення, відносяться до загального майна власників. Ці приміщення слід відрізняти від нежитлових приміщень, які призначені для самостійного використання і є речами як самостійними об'єктами цивільних прав, в силу чого їх правовий режим відрізняється від правового режиму спільного майна.
Таким же критерієм (наявність в приміщеннях обладнання, що обслуговує багатоквартирний будинок) керуються і арбітри. При цьому вважається, що обслуговування будинку означає можливість за допомогою цього обладнання вплинути на умови проживання в ньому. Щоб визнати приміщення спільним майном, необхідно, щоб в ньому були не просто інженерні мережі, але запірна і регулювальна арматура, доступ до якої унеможливлює експлуатація такого приміщення.
Конституційний суд зазначив, що інших критеріїв, в тому числі критерію наявності інших корисних властивості приміщення, який використовується в судовій практиці для виключення нежитлових приміщень зі складу спільного майна, п. 1 статті 36 ЖК не містить.
Дивіться далі: "Управління багатоквартирним будинком: частина 2".