Об'єкт в договорі управління багатоквартирним будинком
- будівлі, передані керуючої організації, відображаються на її окремому балансі, за яким ведеться самостійний облік (п. 2.8);
- в обов'язки керуючої організації входить укладення договорів з наймачами житлових приміщень на надання послуг з технічного обслуговування (п. 3.1.7); виявлення житлових приміщень, що звільнилися у зв'язку з вибуттям громадян, та своєчасно вживає заходів до їх заселення (п. 3.1.32); проведення роботи по паспортизації житлових приміщень (п. 3.1.34);
- керуюча організація наділена правом укладати договори найму житлових приміщень у гуртожитках, виступаючи уповноваженим представником власника;
- до числа основних завдань керуючої організації віднесені планування і організація технічного обслуговування, поточного і капітального ремонту житлового фонду, організація санітарного утримання будинків (п. 4.2.19, 4.2.20).
Таким чином, об'єктом управління за договором управління багатоквартирним будинком може бути як спільне майно багатоквартирного будинку, так і багатоквартирний будинок в цілому. Однак і в тому, і в іншому випадку склад спільного майна багатоквартирного будинку в силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ потребує спеціального описі в договорі.
Склад загального майна багатоквартирного будинку в нормативних правових актах представлений по-різному. Спільне майно будинку визначено в ст. 290 ГК РФ вичерпним чином як загальні приміщення будинку, несучі конструкції будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири.
Визначення складу спільного майна багатоквартирного будинку як об'єкта управління є завданням власників приміщень у багатоквартирному будинку при виборі способу управління на загальних зборах або органу місцевого самоврядування, якщо керуюча організація відбирається за результатами відкритого конкурсу (п. 1 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку).
Таким чином, в ЕГРП відповідно до Інструкції повинні були відбиватися відомості про спільному майні кондомініуму, а не будь-якого багатоквартирного будинку. По-друге, при відсутності ТСЖ або іншого об'єднання власників, створеного для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, Інструкція встановлювала необхідність подачі заяви про державну реєстрацію прав на спільне майно в кондомініумі усіма домовласниками або представником всіх домовласників, чинним на підставі належним чином оформлених довіреностей (п. 11 Інструкції). Таким чином, проведення реєстрації права кожного було поставлено в залежність від волі всіх домовласників. Все це разом з відсутністю обов'язковості державної реєстрації права спільної часткової власності на об'єкти нерухомого майна, що є спільним майном домовласників, не сприяло тому, щоб відомості про його складі було використано в ЕГРП.
- коли даний об'єкт передається в користування (наприклад, в оренду) будь-якій особі (особам) або є предметом інших угод, на підставі яких право спільної часткової власності обмежується (наприклад, угоди про сервітут);
- при зведенні нового об'єкту нерухомості, на який у власників приміщень виникає право спільної часткової власності.
Слід зазначити, що далеко не всі земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, на цей момент сформовані і поставлені на кадастровий облік. Причинами такого стану справ є відсутність ініціативи з боку власників приміщень у багатоквартирному будинку, небажання нести витрати, пов'язані з формуванням земельної ділянки, небажання ставати платниками земельного податку. Таким чином, відомості, що містяться в ЕГРП, в даний час не є повноцінним джерелом для цілей визначення складу спільного майна.
У цих умовах основою для визначення складу спільного майна багатоквартирного будинку стають дані державного технічного обліку та інвентаризації житлового фонду. Так, технічний паспорт будівлі містить такі відомості, необхідні для визначення складу спільного майна багатоквартирного будинку: будівельний об'єм будівлі; число сходів, їх збиральна площа; збиральна площа коридорів і місць загального користування; площа будівлі (з лоджіями, балконами, шафами, коридорами і сходовими клітками); загальна площа квартир; фізичний знос будівлі; опис конструктивних елементів будівлі: фундаменту, капітальних стін, перегородок, перекриттів, даху, внутрішнього сантехнічного та електротехнічного обладнання, ґанків і інших елементів.
Незважаючи на те, що входять до складу спільного майна трубопроводи холодної і гарячої води, каналізації, опалення, газу тощо а також радіатори центрального опалення на поверхових планах не показуються, а площі підпілля для провітрювання будинку, зведеного на вічно мерзлих грунтах, горища, технічного підпілля (технічного горища), позаквартирних комунікацій, а також тамбурів сходових кліток, ліфтових та інших шахт, портиків, ґанків , зовнішніх відкритих сходів до загальної площі будівлі не включаються, документи технічного обліку будівлі є найважливішим джерелом відомостей про спільному майні багатоквартирного будинку. Однак цими документами власники приміщень в багатоквартирному будинку, як правило, не мають у своєму розпорядженні, маючи в своєму розпорядженні тільки технічні паспорти квартир. Зберігання обліково-технічної документації на об'єкти житлового фонду здійснюється в архіві Бюро технічної інвентаризації. Відповідно до п. 15 Положення про організацію в Російській Федерації державного технічного обліку та технічної інвентаризації об'єктів капітального будівництва органи по державному технічному обліку і (або) технічної інвентаризації об'єктів капітального будівництва надають фізичним та юридичним особам відомості (документи) про об'єкти капітального будівництва по їх заявами.
Разом з тим крутий заявників Положенням обмежений і включає в себе власників, власників (балансоутримувачів) і їх довірених осіб; спадкоємців за законом і заповітом; правоохоронні органи та суди; органи державної влади та місцевого самоврядування; податкові органи; органи державної статистики; установи юстиції, що здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним. Власники приміщень у багатоквартирному будинку, які звернулися із запитом відомостей (документів) про все будівлі, незважаючи на наявність частки у праві спільної часткової власності на спільне майно багатоквартирного будинку, як правило, отримували відмову.
У ряді суб'єктів РФ і муніципальних утворень тягар визначення складу спільного майна в багато квартирних будинках взяли на себе органи влади. Так, управи районів міста Москви виконують функції державного замовника на організацію і проведення наступних видів робіт: отримання вихідної технічної документації; Готує висновки проектно-вишукувальних організацій про технічний призначення приміщень в разі виникнення розбіжностей щодо статусу приміщення загального майна і з питання віднесення того чи іншого приміщення до складу спільного майна багатоквартирного будинку; формування переліку приміщень спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку; внесення відомостей про даному переліку в технічні паспорти на будівлі, домоволодіння і експлікації. Фінансування зазначених заходів здійснюється за рахунок коштів бюджету м Москви, передбачених префектурах адміністративних округів м Москви. Функція підготовки описів складу загального майна в багатоквартирних будинках покладено на інженерні служби районів.
Споживання пам'яті: 0.5 Мб