аспірант кафедри «Підприємницьке право»
ФГБОУ ВПО «Фінансовий університет при Уряді Російської Федерації»
Науковий керівник: д. Ю.М. проф.,
Спільне майно багатоквартирного будинку як об'єкт управління
Ключові слова: спільне майно багатоквартирного будинку, управління багатоквартирним будинком.
Незважаючи на те, що багатоквартирний будинок як об'єкт цивільного обороту, в тому числі і як об'єкт управління, досліджується вже тривалий час, багато питань як теоретичного, так і практичного характеру залишаються невирішеними і викликають масу дискусій. Глава VIII Житлового кодексу РФ [1] (далі ЖК РФ) названа «Управління багатоквартирним будинком», незважаючи на те, що регульовані відносини не поширюються на що знаходяться всередині будівлі житлові приміщення. Згідно ст. 161 ЖК РФ до об'єкта, який підлягає управлінню, відноситься тільки спільне майно в багатоквартирному будинку.
Пооб'єктний склад спільного майна багатоквартирного будинку прямо вказано в ст. 36 ЖК РФ, де основною ознакою, характерним для даного майна, є обслуговування двох і більше приміщень в багатоквартирному будинку.
На це звернув увагу й Верховний Суд РФ у своєму Визначенні від 01.01.01 -61 [4], встановивши, що житлові приміщення (квартири) у багатоквартирних будинках відносяться до складних речей, де головною річчю є сама квартира, т. К. Вона задовольняє житлові потреби громадян, а інші загальні приміщення будинку, що знаходяться в загальному користуванні, призначені для обслуговування і забезпечення головної речі (квартири) і пов'язані з нею спільним призначенням. Відповідно, Верховний Суд РФ виділив ознаки загального майна, що містяться в ст. ст. 134 і 135 ГК РФ, при цьому вказавши на спеціальну регламентацію відносин, що виникають при користуванні житловими приміщеннями. Таку ж позицію зайняв і ФАС Північно-Західного округу в своїй Постанові від 01.01.01 № А / 01 [5].
До такого ж висновку прийшли багато вчених, вважаючи, що та частина багатоквартирного будинку, яка не відноситься до житлової, призначена для обслуговування житлових приміщень, будучи приналежністю [6] (якщо підійти до цього питання з суб'єктивної точки зору, то слід розглядати не майно, а частку в праві на спільне майно як приналежність [7]).
Також, деякі правознавці вказують на те, що в цивільно-правовій доктрині міцно вкоренилося уявлення про складну речі як сукупності фізично не пов'язаних між собою речей і відсутність такого зв'язку дає можливість сторонам договору включати на свій розсуд до складу складної речі ті чи інші елементи в межах їх загального призначення [8]. Що ж стосується елементів багатоквартирного будинку (приміщень, комунікацій та обладнання), то їх неможливо уявити без фізичного зв'язку між собою, скріплених, так званої, ригидной зв'язком ( «ригідний» від лат. Rigidus - твердий, жорсткий), коли всі елементи складної речі знаходяться в жорсткій однозначної причинного зв'язку, як будь-які механізми машини.
Звичайно, в будь-який наукової роботи слід спиратися на доктрину, проте чинне законодавство має не менш важливе значення для дослідження. Так ось, ст. 134 ГК РФ відносить до складніших речей утворюють єдине ціле різнорідні речі, при цьому, не вказує яким саме чином відбувається утворення таких речей, т. Е. Скріплені вони механічно чи ні. Отже, для законодавця не має значення ступінь фізичної зв'язку між елементами складної речі.
Можна також додати, що коли мова йде про спільному майні багатоквартирного будинку, то власники приміщень не мають права включати або виключати будь-які елементи при укладенні договору. Якщо говорити про власників окремих приміщень, то вони в угодах, пов'язаних з передачею прав на дані приміщення, взагалі не згадують спільне майно багатоквартирного будинку. Що ж стосується випадку, коли у всіх приміщень один власник, то і тоді при укладанні угоди. останній не може спільне майно житлового будинку дробити на окремі елементи (наприклад, відчужувати всі житлові приміщення і загальне майно за винятком ліфтів і ліфтових шахт). В останньому випадку багатоквартирний будинок слід розглядати як єдину, юридично неподільну річ (ст. 133 ЦК України).
Крім цього, противники теорії про складну речі, вказують на притаманні їй властивості, відмінні від властивостей окремих елементів. Йдеться про те, що зібрані воєдино компоненти дають «сверхсуммарним ефект» [9], який дозволяє виникнути нового об'єкту, по своїй суті значно відмінному від складових його компонентів. Вони вважають, що в даному випадку такого не відбувається, т. К. Квартира, якщо її представляти елементом складної речі, як раз і містить в собі всю сутність і всі необхідні властивості, щоб відповідати своєму призначенню.
Однак з таким твердженням важко погодитися. Згідно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, квартира, як і будь-яка інша житлове приміщення, повинна бути придатна для постійного проживання громадян (відповідати встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства [10]). Для того, щоб житлове приміщення відповідало цим законодавчим вимогам, якраз і необхідно обслуговує її спільне майно багатоквартирного будинку. В іншому випадку, та ж квартира, без подачі в неї електрики, тепла, води, без конструкцій, що забезпечують прохід в неї (сходів, ліфта), перетворюється в ізольований об'єкт нерухомості. непридатний для проживання людей. Звідси, вся сутність і всі необхідні властивості житлового приміщення акумулюються в квартирі, тільки завдяки ефективному функціонуванню спільного майна багатоквартирного будинку, який обслуговує житлові приміщення.
Однак вважати сукупність майна, що входить до складу багатоквартирного будинку, майновим комплексом було б неправильним. Законодавець вже вживає таку термінологію описуючи підприємство (ст. 132 ЦК України). При цьому, допускається, що будь-яка складова частина такого майнового комплексу може бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав. З цілком зрозумілих причин такий стан не може бути застосоване по відношенню до елементів загального майна багатоквартирного будинку. Крім цього, до загального майна багатоквартирного будинку відноситься тільки майно, механічно пов'язане між собою в межах конструкції багатоквартирного будинку, а також будівлі, що знаходяться на ділянці землі. також відноситься до загального майна. Що стосується решти майна, яке хоч і використовується для обслуговування будинку, але цілком віддільно від нього (наприклад, сантехнічні інструменти, мітла, лопати тощо), то поширювати не його правовий режим спільного майна не слід. Якщо говорити про підприємство, то там, як раз, все майно, яке необхідно для його роботи і обслуговування, входить до складу майнового комплексу.
Тепер, що стосується поняття «домовласник». Незважаючи на те, що Житловий кодекс РФ не використовує дане поняття, воно знаходиться в побуті як федерального [12], так і регіонального [13] законодавства. Те ж можна сказати і про судові акти [14].
Домовласником в Росії до революції 1917 року вважався власник міського будинку. Згідно втратив силу Федерального закону від 01.01.01 «Про товариства власників житла» [15], домовласником є власник приміщення в комплексі нерухомого майна - кондомініуму. він же - учасник часткової власності на спільне майно. Проте, нинішній правовий статус власника приміщення в багатоквартирному будинку не відповідає тій суті положення суб'єкта, поняття якого вкладається у визначення «домовласник». У всякому разі, чинне законодавство значно обмежує власника приміщення в праві на управління всім комплексом будинкового майна. Слід мати на увазі, що власник приміщення може реалізувати своє право на управління спільним майном багатоквартирного будинку тільки в тому випадку, якщо його волевиявлення буде збігатися з волевиявленням більшості таких же як і він власників. В іншому випадку, його воля не враховуватиметься. Суть такого положення образно виклав І. Бентам: «Спільність майна нагадує близнюків -уродов, зрощених спинами, з яких сильніший тягне слабшого [16]».
Дійсним домовласником можна вважати тільки загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Точніше - то більшість власників, чиє рішення буде прийнято щодо спільного майна. У той же час, меншість власників, всупереч своїй волі повинні будуть підкоритися більшості і слідувати його принципам. В такому випадку, власник приміщення не може визначатися як «домовласник», т. К. Постає в досить «жалюгідному» положенні суб'єкта, можливості якого явно не відповідають особі, яка здійснює домоволодіння.
Отже, багато ознак вказують на те, що квартиру (кімнату) і приміщення з вбудованим в них спеціальним обладнанням можна розглядати як складну річ. Про це говорить множинність компонентів (складових частин) речі з внутрішніми границями, що розділяють ці частини, їх функціональну цілісність, тобто використання за єдиним призначенням.
Даний підхід дуже важливий, т. К. Багато суб'єктів, що діють за договором управління спільним майном багатоквартирного будинку, забуваючи, дійсно починають управляти всім багатоквартирним будинком, при цьому активно втручаючись в ті права громадян. які останні набувають, стаючи власниками приміщень. Більш того, зазначені суб'єкти, в деяких випадках, поводяться як власники загального майна, яке тимчасово передано їм для управління. При цьому, не слід забувати, що навіть якщо припустити гіпотетичну можливість знаходження «обслуговуючого» майна у власності особи, яка не є власником приміщення, власники приміщень не можуть бути позбавлені права отримувати корисні властивості з «обслуговуючого» майна для задоволення своїх потреб, оскільки в Інакше «обслуговує» майно перестає виконувати свою основну функцію, а саме - обслуговувати приміщення в багатоквартирному будинку [18].
[4] Ухвала Верховного Суду РФ від 01.01.01 -61 // Інформаційна система Консультант Плюс.
[5] Інформаційна система Консультант Плюс.
[7] Див. Потяркин Д. Товариства власників житла // Відомості Верховної Ради. 199. № 6.
[11] Див. Чефранова будинку: проблеми та рішення // Інформаційна система Консультант Плюс.
[16] Бентам І. Вибрані твори. Т. 1. СПб. 1867. С. 418.