Термін кредиту робимо правильний вибір

Підшукуючи для себе підходящу іпотечну програму. ми звертаємо увагу на самі різні умови, але часто не приділяємо належної уваги термінів кредитування. А даремно. Насправді це один з найважливіших параметрів, до якого часто прив'язані і процентні ставки. і розмір початкового внеску. і загальна сума виплат.

Що таке «термін кредиту»

Однак перш ніж говорити про переваги і недоліки різних видів іпотечних договорів. слід визначитися з самим терміном. Адже в кредитній сфері в поняття «термін кредиту» можуть закладати самий різний сенс. Головне при цьому - не помилитися самому позичальникові в тому, що саме мається на увазі.

Наприклад, є таке поняття, як термін дії кредитного договору. закінченням якого вважається дата повного виконання сторонами своїх зобов'язань. З іншого боку, є термін нарахування і термін сплати відсотків (їх важливо знати, щоб уникнути покарання рублем за прострочення платежів), а також термін повного повернення кредиту (конкретна календарна дата).

Але найважливішим для іпотечного позичальника є поняття «термін кредиту» як такої. Під цим розуміється період між датою отримання коштів за кредитом позичальником і датою їх повернення. Причому термін кредиту не може виходити за рамки терміну дії кредитного договору.

Типові умови

Залежно від того, на який термін надається позика, існують кредити:

короткострокові (до одного року),
середньострокові (від одного року до п'яти років),
довгострокові (понад п'ять років).

Якщо ж говорити про іпотеку, то зрозуміло, що короткостроковий кредит тут ніяк не підходить. Як визначили фахівці, термін кредиту при іпотеці не може бути менше трьох років. оскільки позичальник отримує досить значні суми на покупку житла. А ось термін в 50 років бути може цілком, але в сучасних умовах це швидше виняток.

Як банки визначають термін кредиту

Як правило, кредитори, пропонуючи позичальникові той чи інший іпотечний продукт, орієнтуються в тому числі і на його вік. Термін кредиту розраховується зазвичай таким чином, щоб виплати завершилися до досягнення людиною пенсійного віку (для жінок це 55 років, для чоловіків - 60 років), оскільки розмір пенсії в Росії найчастіше настільки незначний, що вже не дозволяє вести регулярні виплати по іпотеці.

До слова, в європейських країнах і США, де пенсійні виплати більш значні, таких обмежень, як правило, немає. Там іпотека доступна в тому числі і людям більш старшого віку.

Втім, за деякими іпотечними програмами і в Росії термін кредитування у виняткових випадках продовжується на пенсійний період - аж до 75-річчя позичальника.

Як визначити оптимальний термін кредиту

Термін іпотеки визначається не тільки тим, який ваш вік або розмір кредиту, але можливістю його погашення. Тут, звичайно, проглядається така залежність: чим менше термін іпотеки, тим менше доведеться позичальникові переплачувати за житло, яке він набуває. Коли позичальник визначає розмір кредиту, а також свої можливості по його погашенню, він бере до уваги свої потреби в житло, а також вартість цього житла.

По-перше, саме від терміну кредиту в основному залежить розмір щомісячних виплат. що є важливим чинником для будь-якого користувача іпотеки. При нинішньому механізмі кредитування перші роки дії договору позичальник своїми платежами в основному лише обслуговує процентний борг, майже не виробляючи виплат безпосередньо за сумою кредиту.

По-друге, настає такий момент, коли ефективність залученого кредиту різко падає. Чим більше термін кредиту, тим більше позичальник змушений буде переплатити. Так що бажано заздалегідь розрахувати, який термін кредиту для вас буде оптимальним, щоб «точка неефективності» була якомога ближче до дати закінчення дії кредитного договору.

Термін кредиту і дострокове погашення

Кожен позичальник повинен сам для себе вирішити, що йому вигідніше: довгий термін кредиту з невеликими щомісячними платежами і значною переплатою або ж більш короткостроковий кредит з великими щомісячними виплатами і мінімальною переплатою. Як правило, вибір залежить від розміру і стабільності доходу потенційного позичальника.

Але більшість з нас, звичайно ж, хотіли б скористатися можливістю дострокового погашення кредиту. коли з'являється хоч найменший шанс для цього. Обов'язок десятиліттями платити, платити і платити виявляється тяжким психологічним тягарем. Особливо якщо при цьому ще й світить велика переплата.

Однак іпотечним банкам (не тільки в Росії, але і по всьому світу) невигідно дострокове погашення кредитів. І тому в більшості іпотечних програм навіть спеціально обмовляється неможливість такого кроку або ж передбачені великі штрафи.

Кредитори активно використовують і інші механізми, що перешкоджають дострокового повернення боргу. Наприклад, встановлюється період, протягом якого повернення просто неможливий (найпоширеніший зараз варіант - півроку), або передбачається досить великий розмір мінімального внеску при достроковому погашенні кредиту (скажімо, достроково можна погасити не менше 75 тис. Рублів або 3 тис. Доларів).