Оскільки слова менеджера розійшлися з даними, знайденими мною в Інтернеті, я зателефонувала в «Главстрой-СПб» ще раз і поговорила з іншим менеджером, але знову не отримала виразних роз'яснень. В кінцевому підсумку, мені було запропоновано «сподіватися і вірити», що будинки будуть побудовані і підключені до всіх комунікацій в термін, хоча ніяких подробиць менеджер не повідомив. Однак довіри ситуація з «Юнтолово» якраз зовсім не викликає, причому, не тільки у мене одного: форуми також сповнені сумнівів. Люди не розуміють, що відбувається і на що можна розраховувати.
Пайовики скаржаться на форумах на низьку якість обробки, погану роботу керуючої компанії, а вже про сервіс відділу продажів і зовсім жодного позитивного відгуку не знайти. Також багато скарг на те, що «Главстрой-СПб» затягує терміни передачі квартир і реєстрації власності (забудовник змусив пайовиків укласти договір про оплатне надання послуг, за яким реєстрацією власності займаються представники цієї ж компанії).
З іншого боку, не можна не визнати, що «Главстрой-СПб», що входить у велику промислову групу «Базовий Елемент» - один з лідерів Петербурга за обсягами введення житла в експлуатацію, не дивлячись на те, що проектів житлового будівництва у забудовника всього три.
Більше питань, ніж відповідей
Продовжуючи свої дослідження в Інтернеті, я заглянула на сайт ЖК «Юнтолово». Складно припустити, з якою метою він створювався. Наполегливо проситься думка, що, по всій видимості, «для галочки», тому що практична інформація відсутня повністю. Немає ні цін, ні планувань, ні плану забудови, ні фотографій з будівництва (не кажучи вже про web-камері), немає інформації про технології будівництва, обробці, умови оплати, немає дозволу на будівництво (тільки проектна декларація і зміни до неї) або хоча б малюнків зовнішнього вигляду будинків - нічого цього на сайті немає.
Крім сайту новобудови від «Главстрой-СПб», мені попався сайт. створений агентством нерухомості «Хочу квартиру». Там я знайшла ціни за квадратний метр, а також планування поверхів, правда, зовсім нечитабельним в силу дрібного масштабу і достатку технічних деталей (мабуть, їх взяли прямо з технічної документації).
Що стосується форумів, як я вже говорила, вони містять більше питань, ніж відповідей. Людей хвилює ситуація з комунікаціями, «мертва» атмосфера на будівництві, питання будівництва дорожньої і торгової інфраструктури, майбутнє району.
В офісі: записуватися краще заздалегідь
Менеджери «Главстрой-СПб» не поспішають допомогти прояснити ситуацію. Очевидно, що вони вкрай перевантажені і не справляються з потоком покупців. Насамперед вони цікавляться, коли клієнт планує покупку, і якщо з'ясовується, що не в найближчі дні - радять з усіма питаннями звернутися по досягненні готовності до угоди. Мотивують тим, що квартири розкуповують дуже швидко і інформація застаріває.
Комерційне представництво «Главстрой-СПб» знаходиться в БЦ «Петровський Форт», на розі Пироговській набережній і Фінляндського проспекту. На зустріч обов'язково слід записуватися заздалегідь, інакше є чималий ризик довго чекати своєї черги на консультацію (за словами менеджера, очікування може тривати аж до 2-3 годин). За даними на сайті, офіс працює тільки по буднях з 10.00 до 19.00, але в дійсності прийом клієнтів ведеться також і по суботах.
Я приїхала в будній день до 14.00 годин, але в офісі було людно, як у вихідний. Прямо в зоні ресепшн стоять столики, за якими відвідувачі чекають менеджерів. На щастя, мені не довелося довго чекати, як іншим клієнтам, які на моїх очах кілька разів нагадували про себе дівчині на ресепшн, побоюючись, що про них забули.
Менеджер, який вийшов до мене, виглядав явно утомленим, уникав дивитися в очі, на питання відповідав коротко і ухильно. Задавши всі свої питання і не отримавши чіткого уявлення про новобудову, я трохи розгубилася. І тут менеджер проявив ініціативу, чого я вже, правду кажучи, не очікувала. Він запитав, які у мене основні критерії при виборі житла, що трохи оживило нашу бесіду і поліпшило враження від спілкування.
Ціни, дійсно, дуже доступні. Судіть самі, базова ціна квадратного метра:
Планування хоча і не блищать різноманітністю, але все досить зручні. У деяких квартирах передбачені великі комори, скрізь є місце під шафу-купе в передпокої, судячи по кресленнях, досить великі вікна.
Очевидно, що забудовник не зацікавлений в наданні розстрочки. Менеджер прямо мені сказав: «вигідніше буде взяти іпотеку». Надають кредити поки тільки два банки: «Ханти-Мансійський» і банк «Союз». Процентні ставки починаються від 12% річних (як при розстрочці), тільки додатково надається знижка 3% від вартості житла.
Початковий внесок при покупці квартири в іпотеку - від 10%. Тривалість розстрочки всього 12 місяців, що також не має до цього варіанту. Іншими словами, формально варіант покупки в розстрочку присутній, фактично ж умови створені такі, що скористатися ними не має сенсу.
Продажі ведуться по 214-ФЗ через договір пайової участі, але є тонкість. У більшості випадків у інших забудовників покупець переводить суму початкового внеску на акредитив на ім'я забудовника, де він лежить до тих пір, поки ДДУ не пройде реєстрацію в ФРС.
«Главстрой-СПб» працює за іншою схемою. З покупцем укладається попередній договір, за яким клієнт здійснює оплату початкового внеску, після реєстрації в ФРС (за словами менеджера, ця процедура зараз займає 2,5-3 місяці) клієнта запрошують на процедуру укладення ДДУ. Збентежив мене ще й такий момент: за словами менеджера, «Сбербанк» виступає поручителем «Главстрой-СПб» за ЖК «Юнтолово», але, чомусь, не надає іпотеку.
Основний ДДУ підлягає обов'язковій державній реєстрації в Росреестра. Гроші за нього можна приймати лише після реєстрації, яка з урахуванням збору необхідних документів та інших організаційних моментів може зайняти від місяця і більше, тому існує схеми прийняття грошей до реєстрації.
Наприклад, попередній ДДУ не реєструється, що дозволяє забудовнику отримати частину коштів за квартиру відразу і залучити їх в будівництво. Ще одним способом є банківський акредитив. При банківському акредитиві гроші за квартиру передаються посередникові - банку, весь час реєстрації ДДУ забудовник не має до них доступу, отримуючи його лише після реєстрації ДДУ. З цієї причини попередній ДДУ забудовнику вигідніше.
А ось як пайовик? У разі відмови Росреестра в реєстрації ДДУ (якщо забудовник не надав необхідні документи по забудові або в разі судового арешту), грошові кошти дольщику повертаються. Однак якщо банк в цьому випадку особа не зацікавлена, і складнощів з поверненням грошей виникнути не повинно, то забудовник - справа інше. Тому використовувати схему з попередніми ДДУ можна лише з перевіреним і сумлінним забудовником.
Згідно ст. 12.1. ФЗ «Про участь у пайовому будівництві ...» зобов'язання забудовника з будівництва можуть бути забезпечені банківським порукою. Це означає, що в разі нестачі грошей у забудовника їх «зі свого гаманця» доповнить банк, тому якщо у банку «гаманець великий», то боятися нічого.
Крім того, перед прийняттям рішення про банківський поручительство, юридичний відділ банку ретельно перевіряє як забудовника, так і документи на будівництво, що в певній мірі підстраховує пайовиків. Така перевірка схожа з тією, що здійснює банк при вирішенні питання про надання іпотеки на придбання квартир, тому дійсно незрозуміло, чому «Сбербанк» не кредитує придбання квартир в цьому житловому комплексі. Можливо, переговори між забудовником і банком з цього приводу поки не закінчені, і відкриття кредитної лінії на придбання квартир ще належить.
- Плюс в тому, що це не панель.
- А чим поганий панельний будинок?
- Ну, можуть криво змонтувати, можуть погано шви закрити.
Забігаючи вперед, зверну увагу читачів на такий момент: всі будинки підведені під дах, але коштують без фасадів. І будуть стояти так до весни. Фасадні роботи, за словами менеджерів, не планують починати раніше цього терміну. Газобетон мокне під дощем, але ж відома його здатність сильно абсорбувати вологу. Як це відіб'ється на якості будівництва у менеджерів питати, звичайно, марно. Однак, купуючи тут квартиру, я б неодмінно спантеличилася цим питанням.
Всі квартири в ЖК «Юнтолово» новосели отримають з обробкою. Ремонт класу «дешевше не буває», що називається «економ-економ». Менеджери цього не приховують. Лінолеум, шпалери і сантехніка російського виробництва, найдешевші двокамерні склопакети.
Всі 14 будинків першої черги 5-поверхові на три під'їзди (в кожному ліфт). Якої висоти будуть вдома наступних черг, мені так і не вдалося з'ясувати. Однозначно відомо, що будуть будуватися 9-поверхові корпуси, можливо, також з'являться і більш високі будинки (за даними з Інтернету). Менеджери «Главстрой-СПб» на питання: «Якою буде відсоток будинків 5-поверхових, 9-поверхових і багатоповерхових?», - відповідають на межі хамства: «Це все одно, що запитати: скільки відсотків цукру в склянці води?». Загалом, сподівайтеся і вірте, що район не забудують висотками.
З собою мені було дано досить пухкий буклет, по інформативності здатний зрівнятися лише з сайтом ЖК «Юнтолово» - повний загальних красивих слів і не відносяться до справи картинок, але не містить навіть планувань (їх я сфотографувала з робочого альбому менеджера). Мабуть, його творці прагнули втілити щось універсальне, відповідне до всіх черг будівництва. Що почерпне з видання покупець - до уваги не бралося.
Візит в ЖК «Юнтолово»
Відвідати будмайданчик можна тільки в складі організованої автобусної екскурсії. Автобус відходить від центрального офісу в 11.00 і 15.00 годин по буднях, а також о 10.00, 13.00 і 16.00 годин по суботах. Відправляється строго вчасно, так що приходити краще заздалегідь. Займає екскурсія близько години, включаючи дорогу.
Проїхавшись по території, ми побачили 14 сірих будинків без фасадів, що стоять в гнітючої тиші. Тільки тоді я зрозуміла, що поділяю враження людей, які писали на форумі: «Судячи з усього, архітектори намагалися побудувати тут військове містечко, а не житловий комплекс»; «Відчуття, що приїхали в евакуйований район»; «Будівництво варто мертво»; «Роботи на будівництві не ведуться взагалі! Немає ніякої будівельної техніки, немає робочих, в половині побудованих будинків немає вікон ».
З автобуса виходити було строго заборонено. Менеджер мотивував це нашою безпекою: «Цегла злетить, навіщо вам це треба?». Яка цегла може злетіти при відсутності яких би то не було зовнішніх робіт з підведеної під дах будинку - незрозуміло. За словами менеджера, роботи ведуться всередині: монтуються сходові марші і т.п. Що ж, можливо. Техніки я не побачила жодної, але ось пара робочих на очі попадалася.
Ми приїхали в ЖК «Юнтолово» по Приморському проспекту, а виїхали через КАД і недавно побудований ділянку ЗСД. Близькість до цих двох магістралей, безсумнівно, радує, тому що до відкриття ЗСД Приморський проспект був забитий пробками регулярно. У планах міста також будівництво ще двох магістралей в цьому районі, але за термінами менеджер нічого конкретного повідомити не зміг. До 2025 року тут з'являться дві станції метро, буде ходити швидкісний трамвай, але чекати всіх цих благ цивілізації досить довго.
Для тих, хто користується громадським транспортом, ситуація не радісна. Добиратися до метро «Старе село» (або трохи далі до метро «Чорна річка») доведеться або на двох маршрутках (з пересадкою в Ольгине), або на маршрутці і електричці. Причому, маршрутка №212 від Ольгіно ходить досить рідко. Іноді забудовники домовляються з транспортними компаніями про постійних маршрутах транспорту після здачі черзі. Однак в даному випадку «Главстрой-СПб» нічого робити в цьому напрямку не буде.
Погану ситуацію з транспортною інфраструктурою погіршує той факт, що забудовник не збирається віддавати під магазини перші поверхи (крім 19 корпусу). У крокової доступності тут не буде нічого, крім молодого лісу і річки Юнтоловкі.
На форумах часто згадують близьке сусідство звалища (ПТО-3 Новосілки). Не можу погодитися з таким твердженням. Якщо подивитися по карті, видно, що від самих крайніх будинків ЖК «Юнтолово» до краю звалища ніяк не менше 5,5 км по прямій, але головне - це відстань перекривається смугою лісу. Не думаю, що таке сусідство буде відчуватися в будинках, інше питання, що жителям ЖК «Юнтолово» доведеться їздити повз неї по КАД. Виїжджаючи з КАД на ЗСД на зворотному шляху, ми проїхали в 1,5 км від звалища, проте запаху я не відчула, хоча це, звичайно, може бути випадковістю. Також, не можна не відзначити, що своя звалище є практично в будь-якому районі міста і це чомусь завжди стає улюбленою темою для обговорень на форумах пайовиків новобудов.
Очевидні плюси ЖК «Юнтолово» - це, в першу чергу, демократичні ціни, особливо з урахуванням обробки. Комплекс зводиться прямо в Юнтоловского заказнику, близькість річки Юнтоловкі і Лахтинська розливу - також аргументи на користь новобудови, але треба мати на увазі, що це не парк, а молодий ліс з хаотичною рослинністю. Природа в цьому місці виглядає недоглянутою, і не в мене одного залишила гнітюче враження. Можливо, вся справа в часі року і навесні-влітку там все набагато радісніше. Зручний виїзд на КАД і ЗСД, хороші планування - теж козирі проекту.
Тепер про мінуси. Вони, на мій погляд, куди більш численні. В першу чергу, турбує повна відсутність інфраструктури в крокової доступності і неясні перспективи її будівництва. Не до кінця зрозуміло, які досягнуті домовленості з містом, і чи не виникне складнощів з підключенням до комунікацій. Як наслідок, не будуть затримані терміни здачі будинків?
Чи не відчувається ясності щодо подальшої долі проекту. Що і коли буде побудовано? Якої висоти будуть вдома? Ситуація з громадським транспортом дуже сумна. Технологія будівництва викликає питання, на які менеджери або не відповідають, або відповідають по-різному. Якість обробки явно невисока, багато чого доведеться міняти і переробляти. Сервіс відділу продажів взагалі нагадує про часи дефіциту. Тому, на жаль, ЖК «Юнтолово» отримує поки лише 3 бали з величезним мінусом.