Все частіше сімейні пари задаються питанням про те, що робити з іпотекою в разі розлучення? Без поділу майна явно не обійтися, і якщо ситуація зачіпає іпотечне кредитування, то в вирішення спорів вступає третя сторона в особі представників банку.
Як випливає з Сімейного кодексу України майно, нажите подружжям в офіційному шлюбі, - загальна власність незалежно від ступеня вкладу кожного з подружжя в його придбання. Так, всі платежі з погашення іпотечного кредиту вважаються виплаченими за рахунок загального майна. Подружжя при оформленні кредиту стають созаемщиками, і банк зобов'язує кожного з них погашати кредит спільно і після розлучення. При цьому банку абсолютно без різниці взаємини між подружжям, і в разі розлучення представники неохоче «допомагають» вирішити суперечку між подружжям. Якщо оплата по іпотеці надходить із затримками протягом 3х місяців або взагалі не надходить, банк має право виставити іпотечну квартиру на аукціон з поверненням грошового залишку від продажу позичальникам.
Чи можна продати іпотечну квартиру?
Однак, з будь-яким банком можна домовитися і знайти інший вихід з ситуації, що склалася. Головне, не вступати в конфлікт як між собою, так і з представниками банку. Вирішувати проблему потрібно спокійно, вдаючись до різних варіантів.
Наприклад, можна спробувати продати іпотечну квартиру. Продаж слід узгодити з банком, без його дозволу ніяких угод проводити не варто. Знайти покупця, який погодитися внести всю суму грошей за квартиру заздалегідь досить нелегко. Якщо покупець знайдений, банк звільняє квартиру від застави. Тільки після цього можна здійснити операцію і провести реєстрацію переходу прав на майно.
Якщо варіантів немає, і колишнє подружжя ніяк не можуть знайти підходящого покупця, можна звернутися в агентство нерухомості, яке готове внести необхідну суму грошей на погашення всього кредиту і допоможе продати квартиру. Практика показує, що такий варіант продажу іпотечної квартири для подружжя виявляється не зовсім вигідним, і якщо є можливість, краще «умовити» банк (банки неохоче погоджуються на цю процедуру) погасити кредит достроково.
Колишнє подружжя при розділі майна можуть задатися питанням, чи можна розділити спільне зобов'язання щодо погашення іпотечного кредиту і зробити його індивідуальним відповідно до частки в квартирі?
Найчастіше банки відмовляються звертати солідарні зобов'язання в індивідуальні. Можна спробувати здійснити ідею через суд. Суд за підсумками може розділити іпотечну квартиру 50 на 50. Чоловік, на кого оформлений договір, зобов'язаний погасити залишилася борг по кредитуванню, а після може вимагати в судовому порядку від другої половини грошову компенсацію відповідно до тією сумою, яку вносив за неї. Також можна попросити банк переоформити угоду на одного з подружжя. Якщо банк підтвердить платоспроможність, перешкод не буде.
Довідка. Переоформлення договору не безкоштовно. Комісія банків становить близько 1% від залишку іпотечного боргу.
А якщо впустити квартирантів?
Іноді суперечка подружжя призводить до думки про здачу квартири в оренду. Впустити квартирантів можливо тільки з дозволом банку, тому що власність перебуває в заставі. Схема досить проста: зобов'язання за договором і сам договір залишаються без змін, борг погашається відповідно до строків, після чого відбувається продаж і розподіл власності.
Багатьом здається, що квартира, взята в іпотеку до шлюбу, дістанеться тому, на кого оформлений договір кредитування. Ситуація не така проста як здається, адже частина кредиту напевно погашалась в шлюбі, тому другий чоловік має право претендувати на частку. Звернувшись до суду, чоловік, який не мав офіційного ставлення до кредиту і квартирі, може відсудити частину власності або претендувати на половину виплат, здійснених за кредитом під час існування шлюбу.
Щоб уникнути такої невигідної для позичальника ситуації, він повинен повідомити банку про вступ в законний шлюб. Банк в свою чергу перепише договір і включить дружину / чоловіка в договір кредитування в якості поручителя. З цього моменту настає солідарна відповідальність за іпотечним кредитом.
А чи може банк вимагати дострокового погашення кредиту через розлучення?
Теоретично не виключено, що банк може зажадати дострокового погашення іпотечного кредиту з сім'ї, яка вступає в шлюборозлучний процес. При розлученні змінюється число власників, і з'являються неплатоспроможні громадяни, і як наслідок, гарантії повернення іпотечного кредиту погіршуються. Банк через суд може змінити договір і зажадати від позичальників дострокового погашення кредиту.