Типи проблем при продажу квартири
Експерти розповіли, які ситуації можуть викликати труднощі при продажу квартири власником і як їх вирішити без особливих витрат. В цілому вони виділили 5 основних видів перешкод, передає Метрпрайс.
Житлові комплекси в Москві
Неузаконена перепланування може якщо не позбавити можливості продати квартиру, то значно розтягнути по часу пошук покупців. Глава Департаменту міської нерухомості «Стройтрест-Нерухомості» Світлана Бирине звернула увагу, що в цілому подібні об'єкти реалізовувати дозволяється. На плані БТІ неузгоджені зміни квартири відзначаються червоними лініями, але вони не перешкоджають реєстрації угод. Однак їх наявність суттєво скорочує число охочих придбати самовільно перебудоване житло. В першу чергу на такі квартири не зможуть претендувати Ипотечники. Банки не беруться за схвалення кредитів на приміщення з незаконним переплануванням. У той же час інші покупці в світлі сформованого надлишкової пропозиції на ринку віддадуть перевагу проблемному варіанту іншого.
За словами керуючого партнера «Метріум Груп» Марії Литинецкой, будь-які квартири з нестандартним плануванням зазвичай експонуються на 2-4 місяці довше типових. Тому при завданні термінового продажу власники змушені поступатися потенційним новоселам в ціні, встановлюючи дисконт. У деяких випадках він доходить до 20-30%. Однак іноді власнику вигідніше позбутися від незвичайної перепланування, після чого реалізовувати житло за повною вартістю. Бирине уточнила, що іноді перебудована квартира може принести і додатковий дохід. Коли вдалі роботи підвищують ліквідність об'єкта, значить, і попит.
Важко продавати житло, що означає в іпотечній заставі у банку. Нерідко позичальники вирішують поміняти куплену квартиру або зовсім звільнитися від зобов'язань перед заставодержателем. Однак для цього необхідно заручитися згодою банку. Крім того, останній може схвалити одну зі схем продажу - зі зняттям обтяження або без. За повідомленням Литинецкой, банки найчастіше не заважають реалізації нерухомості, але просять достроково погасити кредит і тільки потім укладати угоду купівлі-продажу. Що вимагає наявність майбутнього новосела з «живими» грошима. У сформованих же економічних умовах таких мало, тому власникам доводиться йти на знижки.
У той же час банки мають право не знімати обтяження у вигляді іпотеки з квартири. У такому випадку при продажу всі кредитні зобов'язання власника-іпотечникам дістануться новому власнику. Останній також може отримати і штрафи, пені, нараховані заставодержателем попереднього позичальнику.
Перешкодою в реалізації житла виступають зареєстровані на момент потенційної угоди треті особи. Особливо гостро постає питання з так званими «вічними» мешканцями. Це громадяни, залишаються зареєстрованими в квартирі в період приватизації і які відмовилися від свого права на користь інших мешканців. За російськими законами, в такому випадку вони можуть безстроково користуватися нерухомістю. На думку Бирине, навіть вагома знижка не приверне покупців на квартиру з сусідом, прописаним там назавжди.
Юристи і ріелтори сходяться на думці, що краще не купувати житло, обтяжене «відмовниками». В іншому випадку, потрібно бути готовими до їх появи в будь-який час, не дивлячись на те, що вони живуть в іншому місці і виписалися з цієї квартири. Подібні ситуації розглядаються судом. І відомі справи, коли він займає сторону «відмовників».
У той же час експерти говорять, що незважаючи на ризикованість операції з купівлі нерухомості з обтяженням, є методи її мінімізації. Наприклад, придбати «відмовників» нове житло, рівнозначне тій частці, яку він колись залишив, або надати грошову компенсацію. По-друге, домогтися від попереднього власника пред'явлення розірваного договору соцнайму і заяви «відмовника», завіреного нотаріусом. Де має бути зазначено, що «відмовники» не має претензій на користування жілпомещеніем і на частку в праві власності. У договорі купівлі-продажу потрібно прописати, що «відмовники» бере зобов'язання знятися з реєстраційного обліку і переїхати на нове місце проживання. По-третє, вже після здійснення угоди можна визнати «відмовника» таким, що втратив право користування жілпомещеніем через суд. Але необхідні докази, що він добровільно поміняв місце проживання і відрікся від безстрокового права користування квартирою.
Крім того, потенційних покупців мало приваблює житло, недавно дісталася у спадок. Після продажу нерухомості можуть з'явитися інші спадкоємці з вимогою своєї частки. У підсумку угоду оскаржать і квартиру потрібно буде повертати. Частково від такої картини врятує титульне страхування. Воно гарантує споживачеві відшкодування збитку при скасуванні операції.
При цьому єдиним методом зняття арешту є погашення боргів. За словами Литинецкой, суд має право заарештувати майно з різних причин. Наприклад, через прострочення іпотечних платежів, аліментів або інших приватних зобов'язань.
Підводячи підсумок, фахівці відзначили, що на заваді продажу квартири можуть виступити й інші фактори. Непомірно висока або низька ціна, незадовільний стан об'єкта або химерний дизайн. Однак, на думку експертів, безвихідних ситуацій практично не буває. Вони радять власникам узгоджувати свої дії у намірі реалізувати житло з існуючим станом ринку, об'єктивно оцінювати фізичні та юридичні стан квартири і бажано позбуватися від наявних мінусів завчасно, до початку пошуку потенційних покупців. Тоді навіть в умовах кризи вдасться уникнути вимушених значних знижок.