Є багато випадків, коли житлова нерухомість з дорогого активу здатна перетворитися в «мертвий вантаж».
Джерело зображення: Фотобанк Лорі
Далеко не кожну квартиру можна продати швидко і прибутково - благополучною угоді може перешкодити як ситуація на ринку, так і власні фізичні та юридичні вади об'єкта. З огляду на попит, що знизився на житло і ряд змін в законодавстві, завдання по реалізації квартир останнім часом стала особливо непростий. Портал МетрПрайс.ру попросив експертів розповісти, що може перешкодити продажу житлової нерухомості і як можна вийти з подібних ситуацій без великих витрат.
Створити перешкоду для продажу квартири можуть багато чинників, починаючи від неадекватно заявленої ціни і закінчуючи серйозними обтяженнями, через які реалізація житла стане повністю неможливою, кажуть фахівці ринку нерухомості. До останніх обставин, за словами Світлани Бирине, керівника департаменту міської нерухомості компанії «Стройтрест-Нерухомість». відносяться смерть власника, арешт і заборону на проведення операцій, визнання будинку аварійним, а також обтяження, пов'язані з судовими позовами.
Арешт на нерухомість може бути накладено судом з різних причин, в першу чергу, через різноманітних заборгованостей власника - наприклад, по іпотеці, аліментах або приватним зобов'язанням. «Єдиний спосіб зняти арешт - це погашення боргу, - каже Марія Литинецкая, керуючий партнер« Метріум Груп ». - У минулому році ми самі зіткнулися з необхідністю накладення арешту на майно боржника. Він з нашою допомогою знайшов покупця для елітного заміського будинку, однак після реєстрації угоди не заплатив агентську винагороду. У підсумку ми були змушені звернутися до суду і накласти заборону на його квартиру, власником якої він був. Після того, як клієнт повністю погасив заборгованість, конфлікт було вичерпано ».
Під знаком іпотеки
Певні труднощі представляє собою продаж квартири, що знаходиться в іпотечній заставі у банку. Така необхідність може виникнути у позичальника, якщо він вирішить поміняти куплену в борг квартиру або ж зовсім захоче позбутися іпотечного тягаря. Одним з головних умов такої угоди є згода банку-заставодержателя, але не менш важливо і те, яку схему продажу схвалить банк - зі зняттям обтяження або без нього. За словами Марії Литинецкой. банки зазвичай не перешкоджають продажу квартири, проте найчастіше кредитори вимагають достроково погасити іпотеку, а потім вже продавати житло, тобто така угода можлива тільки при наявності покупця з «живими» грошима. Через те, що таких покупців сьогодні трохи, продавцеві, швидше за все, доведеться зробити велику знижку для залучення уваги до свого об'єкту.
Можливий і другий варіант продажу іпотечної квартири - без зняття обтяження. Ця схема має на увазі, що кредитні зобов'язання продавця-іпотечникам перейдуть до покупця, який стане новим позичальником. «При цьому« сюрпризом »для нового власника можуть стати штрафи або пені, нараховані банком колишньому власникові. Тому покупка заставної квартири - досить спірна угода », - зауважує МаріяЛітінецкая.
Проте, механізм продажу заставних квартир вже відпрацьований на ринку, і якщо позичальникові зустрінеться відповідний покупець, операція не викличе великих проблем. «Більш того, за певних умов дисконт, пов'язаний з наявністю обтяження іпотекою, може і не знадобитися, - говорить Світлана Бирине. - Наприклад, якщо сума боргу, який залишилося погасити, є відносно невеликою (2-3 млн рублів), а банк - відомим ».
ПДФО змусить почекати
Приховані загрози: «вічні» мешканці та свіже спадок
Досить важко продати житло, якщо на момент реалізації в ньому зареєстровані треті особи. Особливо це стосується ситуацій з так званими «вічними» мешканцями - громадянами, які на момент приватизації житла були зареєстровані в ньому, але відмовилися від свого права на користь інших мешканців. За російським законодавством, вони мають право безстрокового користування квартирою. Важко уявити, що хтось погодиться купити квартиру з сусідом, прописаним там навічно, і навіть великий дисконт не гарантує залучення покупця, говорить Світлана Бирине ( «НДВ-Нерухомість»).
Також покупці не люблять квартири, недавно отримані в спадщину. У покійного власника квартири може виявитися дуже багато спадкоємців, які з'являться з претензіями на свою частку спадщини вже після того, як житло буде продано більше моторними родичами. В результаті угоду оскаржать, і квартиру доведеться повернути. Від подібного результату частково може захистити титульне страхування, яке гарантує покупцеві відшкодування збитку в разі скасування угоди. Тим не менше, більшість покупців вважають за краще не ризикувати і обходять спадкові квартири стороною.
Ремонтні фантазії поза законом
Перешкодою для продажу житла може стати зроблена в ній неузаконена перепланування. В принципі, продаж таких об'єктів не заборонена: червоні лінії на плані БТІ (так позначаються всі неузгоджені зміни в квартирі) не стануть перешкодою для реєстрації угоди. Однак наявність неоформлених змін відразу ж значно звужує коло потенційних покупців, кажуть фахівці ринку нерухомості. Перш за все, таку квартиру не зможуть купити Ипотечники - банки подібні об'єкти майже ніколи не схвалюють. Та й інші покупці на тлі великої кількості пропозицій навряд чи виберуть проблемний варіант, зауважує Світлана Бирине.
«Як правило, термін експозиції практично будь-якої квартири з нестандартним плануванням більше, ніж типовий, на 2-4 місяці, - каже Марія Литинецкая (« Метріум Груп »). - А для того щоб терміново реалізувати свій актив, власнику квартири необхідно буде надати покупцеві дисконт, розмір якого в деяких випадках може доходити до 20-30% ». Тут доведеться добре порахувати, що вигідніше: усунути незвичайну перепланування самостійно, а потім продати житло за повну вартість, або все-таки спробувати залучити покупця знижками.
У той же час перепланування може зіграти і в плюс продавцю. «Продажу шкодять невдалі, безглузді переробки, а от у випадку вдало проведених робіт ліквідність об'єкта підвищується, а разом з цим і сам попит», - зауважує Світлана Бирине.
На заваді продажу квартири можуть стати і інші фактори. Завищена або надто занижена ціна, поганий стан квартири або екстравагантний дизайн інтер'єру. В цілому ж безвихідних ситуацій майже не буває, підводять підсумок фахівці. Головне - співвідносити свої дії з ситуацією на ринку, адекватно оцінювати фізичні та юридичні стан квартири і по можливості усувати наявні недоліки заздалегідь, до початку пошуків покупця. Тоді все обов'язково складеться, і навіть на нинішньому ринку вдасться обійтися без великого дисконту.
Портал МетрПрайс бажає вам вдалих угод!