Іноді квартири, у яких є всі передумови для швидкого продажу, реалізуються повільніше, ніж зазвичай. Навіть благополучний район, хороша транспортна доступність, красивий вид з вікна і якісний ремонт не завжди привертають покупців. Редакція порталу "РБК-Нерухомості" опитала експертів, чому покази деяких квартир довгий час не закінчуються угодою.
Продаж квартир можуть ускладнити багато чинників, але це не означає, що їх не можна продати. Головне, щоб продажами займався грамотний ріелтор. Професіонал дасть рекомендації, які дозволяють прискорити реалізацію квартири.
1. Завищена вартість. Найголовнішим фактором, який ускладнює продаж житла на вторинному ринку, можна назвати завищену вартість квартири. В середньому, за словами гендиректора компанії "Метріум Груп" Марії Литинецкой, якщо квартира продається за ринковою ціною, то з моменту виставлення її на реалізацію до отримання завдатку, в середньому, проходить 2-3 тижні. Якщо ціна завищена, то квартира може перебувати в експозиції як завгодно довго.
2. Незаконна перепланування. Як відзначають експерти "НДВ-Нерухомість", часто причиною відмови стає неузаконена перепланування. Покупці не хочуть нести відповідальність, якщо проведені роботи не узгоджені або виконані з порушеннями. Та й не кожен варіант перепланування може сподобатися покупцям. Наприклад, якщо між кімнатами влаштовують арки або зносять все стіни, намагаючись зробити з квартири студію.
"Не дивлячись на те, що саме по собі наявність червоних ліній на плані БТІ не можна назвати протипоказанням до продажу, воно фактично виключає іпотечних покупців, яких, на сьогоднішній день, більше 30%. Тобто, власнику такої квартири доведеться шукати покупця з повною сумою, а сам покупець повинен буде прийняти на себе зобов'язання або привести квартиру в колишній вигляд. Якщо перепланування виконана таким чином, що її узаконити неможливо, то таку квартиру продати буде фактично неможливо ", - додає голова правління Руппі компаній "Міель" Оксана Вражнова.
3. Екстравагантний дизайн. Відлякати покупців може занадто екстравагантний дизайн квартири і агресивні тони, вказують експерти "НДВ-Нерухомість". А деякі рішення і зовсім відлякують клієнтів. Наприклад, складно було реалізувати квартиру з надмірною кількістю дзеркал. Чоловік, який продавав житло, захоплювався вченням фен-шуй і повісив дзеркала для виправлення негативної енергетики. У цій же ситуації опинився продавець квартири, стіни якої були обшиті вагонкою. Чоловік намагався відтворити атмосферу заміського будинку і тому зробив такий незвичайний ремонт. Покупці також відмовлялися від покупки будинку з елементами свастики в інтер'єрі.
З труднощами при продажу квартири зіткнувся власник квартири, у якого після ремонту з'явилася "сирна" кухня, наводить приклад керівник департаменту міської нерухомості компанії "НДВ-Нерухомість" Світлана Бирине. Стіну між кухнею та кімнатою пофарбували в жовтий колір і прикрасили дірками різних розмірів. Також в приміщенні поставили жовтий кухонний гарнітур.
4. нетоварний вигляд. Істотно ускладнити продаж квартири може її нетоварний вигляд. Звичайно, мова не йде про те, що перед продажем необхідно робити ремонт - швидше за все, нові власники перероблять все під себе. Але, наприклад, захаращена квартира з брудними вікнами завжди справляє негативне враження на потенційних покупців, тому її важко продати. Відповідно, власнику не завадить зробити генеральне прибирання перед тим, як виставляти житлоплощу на реалізацію.
5. Негативний оточення будинку. За словами Марії Литинецкой, буває важко продати квартири, що знаходяться в безпосередній близькості від в'язниці, кладовища, вокзалу, звалища або промзони. Покупця може також збентежити близькість квартири від РАГСу, ЛЕП або ТЕЦ. Власнику квартири, швидше за все, доведеться реалізовувати її з істотним дисконтом по відношенню до ринкової вартості житла в даному районі. Розмір такої знижки може доходити до 30%. На жаль, не всі власники це розуміють, тому і стикаються з відсутністю попиту.
6. Наявність спадкоємців. Вкрай серйозна проблема, яка може виникнути при продажу квартири, це проблема з правовстановлюючими документами. Рідкісний покупець зважиться на операцію, якщо неможливо виключити претензії до покупця квартири з третьої сторони, наприклад, не врахованих при розділі квартири спадкоємців, подружжя і дітей, права яких могли бути порушені, попереджає Оксана Вражнова.
7. Затягування підготовки документів. Ще один ускладнює продаж квартири фактор - це затягування процесу підготовки документів, необхідних для угоди. "У деяких випадках власники взагалі починають займатися цим тільки після того, як покупець скаже" так ", - розповідає Марія Литинецкая. - Якщо оформлення угоди після прийняття позитивного рішення затягується на тривалий термін через проблеми з документами, покупець починає придивлятися до пропозицій конкурентів . І в підсумку він взагалі може відмовитися від покупки цієї квартири ".
8. Квартира разом з мешканцями. Також вкрай важко продати квартиру, в якій, на момент продажу прописані треті особи. Природно, що ні один покупець не захоче придбати нерухомість, а потім займатися випискою або відселенням кого-небудь з домочадців колишнього власника. Особливо це стосується громадян, які при приватизації були зареєстровані за місцем проживання в квартирі і мали право користування житловим приміщенням нарівні з особою, приватизував його, каже Оксана Вражнова. Виселити або зняти з реєстраційного обліку таких "відмовників" не можна, і право користування квартирою належить їм безстроково.
"Не варто також забувати про квартирах, придбаних в шлюбі, - нагадує керуючий партнер агентства нерухомості Spencer Estate Вадим Ламін. - Якщо власник збирається продати нерухомість, йому необхідно отримати згоду дружини. Якщо квартира виставляється на реалізацію вже після розлучення, то покупець погодиться на угоду тільки після того, як буде проведено розділ майна. в іншому випадку колишній чоловік або дружина можуть претендувати в майбутньому на свою частку ".
9. Продаж квартир іноземцями. Керівник відділу міських продажів департаменту елітної житлової нерухомості Knight Frank Ольга Тараканова додає, що деякі власники зазнають труднощів з продажем квартири в разі, якщо вони стали нерезидентами РФ, оскільки податковий тягар в даному випадку істотно більше і структуровано інакше. Також процес угоди ускладнюється, якщо власник не може з яких-небудь причин приїхати в Москву для підписання договору купівлі-продажу.