Право власника земельної ділянки зводити на ньому будівлі і споруди, здійснювати їхню перебудову або знесення, дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам випливає з конституційних правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження своїм майном і спеціально обумовлено в законі (ч.2 ст. 35 Конституції РФ, ст.263 ГК РФ). Інші власники земельної ділянки мають право здійснювати його за будівництво на умовах і в межах, встановлених законом або договором з власником.
Реалізація зазначених прав обумовлена конституційним обов'язком власника землі не завдавати шкоди навколишньому середовищу і не порушать, характер і закон інтересів інших осіб (ч.2 ст.36 Koнстітуціі РФ).
Власники, власники, користувачі і орендарі земельних ділянок здобуваю право власності нерухоме майно, зведене або створене ними для себе на цих ділянках, якщо інше не передбачено законом або договором.
Будівництво вважається закінченим і новостворене нерухоме майно визнається об'єктом права власності згідно ст.219 ГК з моменту державної реєстрації. До цього часу забудовнику належить право власності не на повністю готовий об'єкт нерухомого, а на використані при його будівництві матеріали та конструкції, або на об'єкт незавершеного будівництва.
Державної реєстрації не підлягає самовільна споруда, якою в силу ст.222 ГК визнається жилий будинок інша будівля, споруда або інше нерухоме майно, створене на земельній ділянці, що не відведеному для цих цілей у порядку, встановленому законом іншими правовими актами; без отримання на це необхідних дозволів; з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила самовільну будівлю, не набуває права власності на неї. Воно не має права вчиняти щодо такої будови будь-які угоди (продавати, дарувати, передавати в заставу і т. Д.); всі вони будуть вважатися нікчемними з усіма наслідками, що випливають звідси наслідками. Винні в самовільному будівництві, зміні архітектурного вигляду об'єкта несуть, крім того, адміністративну відповідальність, а також зобов'язані усунути допущене порушення і здійснити за свій рахунок знесення (повне розбирання) самовільно будівлі або привести об'єкт нерухомості в первісний стан.
Разом з тим п. З ст.222 ЦК допускає можливість визнання права власності на самовільну споруду в судовому порядку, що дозволяє виключити необгрунтоване знесення (розбирання) будівлі, що відповідає встановленим вимогам.
Дана норма розрізняє два випадки визнання права власності на самовільну споруду судом:Складніше вирішити питання, коли будівля зведена особою на не належить йому земельній ділянці. Порядок закріплення за забудовником земельної ділянки під самовільно побудовою законом прямо не визначений. Тут можливі дві ситуації: земля перебуває в державній або муніципальній власності і є вільною від прав на неї фізичних або юридичних осіб; або земля знаходиться в приватній власності, правомірному володінні або користуванні інших фізичних або юридичних осіб.
Якщо самовільна споруда зведена на земельній ділянці, що належить іншій фізичній або юридичній особі, то право власності на неї може бути визнано за забудовником за умови переходу до нього відповідного права на земельну ділянку або її частину на підставах, передбачених цивільним законодавством, з урахуванням передбачених Земельним кодексом РФ обмежень оборотоздатності земельних ділянок.
Окремо слід зупинитися на найбільш поширених у судовій практиці випадки, коли самовільна споруда зведена власником (володільцем, користувачем) земельної ділянки разом з іншими особами (членами сім'ї, родичами або сторонніми для нього особами), які претендують на визнання за ними права власності на цю будівлю або її частина. Звісно ж, що право зазначених осіб на землю під самовільне будовою може виникнути на підставі, ст. ст. 271, 273 ЦК України, якщо за ними буде визнано право власності на цю будівлю або його частину. Подібний висновок випливає з правомочии власника (власника, користувача) земельної ділянки на її забудову і відчуження належних йому будівель, споруд і будову.
За позовом, заявленому особами, які не мають на період зведення самовільної будівлі права на земельну ділянку або на розташовані на ньому будівлі, правове значення мають обставини, пов'язані з отриманням згоди власника будівлі на здійснення прибудови, реконструкцію цієї будівлі або згоди власника (власника, користувача) земельної ділянки на зведення споруди на даній ділянці а ° особи повинні надати суду докази, які свідчать про те, що вони брали участь в будівництво (реконструкцію ії) за угодою з власником будівлі або власником (володільцем, користувачем) земельної ділянки про створення спільної власності на возводимую будівництво (реконструюється будова) і саме в цих цілях вкладали свою працю і (або) засоби. При недоведеності такої угоди вони можуть претендувати лише на відшкодування понесених ними витрат на будівництво.
Безумовно, у всіх розглянутих випадках не може бути змінено, в тому числі судом, дозволене використання земельної ділянки, зайнятої самовільно побудовою. У тих випадках, коли використання земельної ділянки під самовільно побудовою не буде відповідати дозволеному використанню, а компетентним органом відмовлено у зміні цільового призначення землі, то вимога про визнання права власності на неї судом не може бути задоволено.
Узгодження державних, громадських і приватних інтересів при створенні, реконструкції, використанні та інших діях, пов'язаних з об'єктами нерухомості, забезпечується органами державної влади та органами місцевого самоврядування. Це досягається шляхом розробки відповідно до будівельних норм і правил проектної документації, яка узгоджується з органами архітектури і містобудування, органами державного нагляду і контролю і затверджується в установленому порядку. На підставі цієї документації видається дозвіл на будівництво.
Тому у всіх справах за позовами про визнання права власності на самовільну споруду суду повинні бути надані докази, що підтверджують дотримання вимог охорони навколишнього природного середовища, правил побудови, екологічних, санітарно-гігієнічних, протипожежних, будівельних та інших обов'язкових норм і правил, виконання яких потрібно для будівництва та експлуатації конкретної споруди. Дані обставини підтверджуються висновками органів архітектури і містобудування, державних органів, уповноважених на здійснення контролю та нагляду за дотриманням відповідних норм і правил, а також дозволом на будівництво. Останнє не потрібно, якщо будівельні роботи не тягнуть за собою змін зовнішнього архітектурного вигляду сформованої забудови міста або іншого поселення і їх окремих об'єктів, які не зачіпають конструктивні і інші характеристики надійності та безпеки будівель, будов і споруд.
Відсутність в необхідних випадках належно затвердженої ленной проектної документації та дозволу на будівництво саме по собі не може служити безумовною підставою для відмови в позові про визнання права власності на самовільну споруду. Орган місцевого самоврядування може вирішити збереження самовільно зведеної якщо визнає, що воно зведене відповідно до дозволеним використанням земельної ділянки та дотриманням будівельних норм і правил. Відмова у видачі такого дозволу, як і негативні висновки уповноважених органів державного нагляду і контролю можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду (ст.46 Конституції РФ, п.7 ст.62 Містобудівного кодексу РФ).
На підтвердження відсутності порушення прав і законних інтересів власників (власників, користувачів) суміжних об'єктів нерухомості суду повинні бути представлені дані, що свідчать про відсутність заперечень зазначених осіб щодо самовільної будівлі. При наявності заперечень суперечка про їх обґрунтованість вирішується судом, якщо про це буде заявлено відповідну вимогу.
У процесі дослідження обставин, що мають юридичне значення для визнання права власності на самовільні будови, як правило, виникають наступні питання: чи відповідає зведену будівлю за розміром площі, поверховості та іншими даними із затвердженим проектом, якщо такий проект є, і чи є ці відступи істотними; як вплинули допущені порушення на планування, забудову та благоустрій даної вулиці, району, на зручності змісту суміжних ділянок та користування знаходяться на них об'єктами нерухомості; в чому виявилися порушення будівельних та інших обов'язкових норм і правил, чи є ці порушення грубими і як вони вплинули на міцність і безпеку конструкцій будинку; чи дотримані необхідні протипожежні, санітарні та інші зобов'язані норми і правила; який розмір часток, яким відповідає самовільно збудована частина законного будови, і т. п. Для роз'яснення цих питанні, що потребують спеціальних пізнанні в різних областях науки, техніки, мистецтва, ремесла, суд відповідно до правил ст.ст.79,188 ЦПК може отримати консультацію фахівця, призначити відповідну експертизу.