Чи можна оформити право власності на самовільні будови?
Відповідає заступник начальника відділу правового забезпечення та судового захисту Управління Федеральної реєстраційної служби по Новосибірській області Н.С. Івчатова.
Даний Федеральний закон мав на меті спростити процедуру державної реєстрації прав на окремі об'єкти нерухомого майна - господарські та інші будівлі, дачні та садові будиночки, об'єкти індивідуального житлового будівництва, в тому числі земельні ділянки, надані для ведення особистого підсобного господарства та індивідуального житлового будівництва до вступу в силу Земельного кодексу Російської Федерації.
До прийняття зазначеного закону громадяни часто не мали можливості оформити свої права на належні їм земельні ділянки і розташовані на них будівлі. У більшості раніше виданих документів на землю були різночитання в площах земельних ділянок, було відсутнє вказівка на вид права, на якому був представлений земельну ділянку. На сьогоднішній день законодавець встановив пільгові правила оформлення права власності на земельні ділянки і розташовані на них об'єкти нерухомого майна.
Виходячи з вимог закону, на сьогоднішній день можливо оформити право власності на створений громадянином об'єкт нерухомості, якщо такий громадянин має право на земельну ділянку і у нього є правовстановлюючий документ. А документом, що підтверджує факт створення такого об'єкта, є або декларація про об'єкт нерухомого майна, або технічний паспорт за встановленою формою.
Однак якщо документів на землю немає, то оформити право власності на житловий будинок, іншу споруду, у громадянина не вийде в рамках «дачної амністії».
Раніше суди при визнанні права власності на самовільну споруду враховували листи органів місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в майбутньому в разі визнання судом права власності на самовільну споруду.
Такі труднощі викликані змінами ст. 222 Цивільного кодексу Російської Федерації.
Право власності на самовільну споруду визнається на сьогоднішній день за новими нормами Цивільного законодавства лише в разі, якщо у громадянина придбані права на земельну ділянку будь-яким законним способом: або за фактом надання для цілей, встановлених Земельним законодавством по визначеній законом процедурі, або придбання прав на землю здійснено в судовому порядку (факт набувальною давністю, визнання права).
Результатом таких змін стало призупинення судами величезної кількості справ, пов'язаних з визнанням прав на самовільні споруди в порядку ст. 222 ГК РФ. У більшості позовів, поданих громадянами за даними підставах, відмовлено.
Саме тому на сьогоднішній день законодавець працює над зміною положень ст. 222 ГК РФ щодо об'єктів, побудованих самовільно (громадяни не можуть оформити права на об'єкт, оскільки суди їх не визнають, а також не можуть оформити права на землю, поки немає прав на об'єкт нерухомості). Потрібна зміна правового становища громадян, які отримали земельні ділянки в оренду в установленому законом порядку і бажаючих оформити свої права на побудовані ними житлові будинки та інші споруди.
У зв'язку з чим громадянам, у яких відсутні права на земельні ділянки, а також не мають правовстановлюючі документи, рекомендується купувати права на землю встановленим законом способом (що практично на сьогоднішній день неможливо з огляду на те, що об'єкти нерухомості вже створені, а земельні ділянки, наприклад для цілей індивідуального житлового будівництва, надаються на торгах (конкурсах, аукціонах) і може скластися ситуація, коли землю викупить інший громадянин, ніж той, який побудував житловий будинок. Особливо це ка ается старої житлової забудови).
Однак, незважаючи на складність ситуації, залишається сподіватися на швидкі зміни законодавства, як це обіцяють компетентні органи, в результаті яких громадяни зможуть оформити свої права на створені ними об'єкти нерухомого майна.
На закінчення відзначимо, що законом встановлено право розпорядження об'єктом нерухомості лише його власником, а таке право на об'єкт виникає у разі законного оформлення документів і їх відповідної реєстрації. Тому особам, хто не оформив своїх права на будівлі, продати, подарувати, заповісти, зробити іншу угоду з таким об'єктом нерухомості, не можна. Угоди з нерухомістю підлягають державній реєстрації, вважаються укладеними з моменту такої реєстрації. В іншому випадку угода буде нікчемною і не буде породжувати правових наслідків.
/ Джерело: прес-служба УФРС по НСО